Triển vọng Ngành BĐS Khu Công nghiệp năm 2022: Triển vọng tươi sáng hơn

Điểm nhấn năm 2021

Nhóm cổ phiếu BĐS Khu công nghiệp (KCN) niêm yết đã tăng 62% trong năm 2021, vượt trội so với VNIndex tăng ở mức 34%.

Top cổ phiếu chính:

Hầu hết các cổ phiếu KCN đã tăng ấn tượng trong năm 2021, đặc biệt nhóm vốn hóa vừa và nhỏ. TID tăng mạnh nhất với 247% trong năm 2021 do diện tích đất KCN cho thuê tăng 96% YoY và giá thuê tăng 12% YoY. IDC tăng 125% trong 2021 do kỳ vọng lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ tăng mạnh mẽ 117% YoY trong 2022 (so với số kế hoạch duyệt tại ĐHCĐ 2021) và khả năng nới room nước ngoài từ 0% lên 49%. KBC tăng 146% trong năm 2021, phản ánh việc khởi động dự án KĐT Tràng Cát cũng như việc tích cực mở rộng quỹ đất của công ty tại các trung tâm KCN trọng điểm.

Các cổ phiếu khác như SZC, ITA, DTD, DPR, và BCM cũng tăng 62%-153% trong năm 2021. Trong khi đó, NTC là cổ phiếu có mức tăng ít nhất ngành với mức tăng 32% do doanh thu từ hợp đồng cho thuê đất giảm so với cùng kỳ năm trước (trong khi dự án KCN NTC3 bị trì hoãn).

Những điểm chính của ngành trong năm 2021

• Những thay đổi chính của ngành năm 2021

Nguồn cung hạn chế

Theo JLL, không có nguồn cung KCN mới trong Q3/2021 và tổng nguồn cung đạt 25.220 ha tại miền Nam. Trong Q3/2021, KCN Phố Nối A mở rộng (Hưng Yên) với tổng diện tích 93 ha do Hòa Phát đầu tư và KCN Yên Phong 2C của Viglacera (Bắc Ninh), cũng hoàn tất đền bù và xây dựng, đạt 70% tổng diện tích quy hoạch. Tổng diện tích KCN tại miền Bắc đạt 9.900 ha (+4% YoY).

Tổng diện tích (ha) và tỷ lệ lấp đầy (%) của các KCN đang hoạt động tại Việt Nam giai đoạn 2010-2021

Tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định

Đợt bùng phát Covid-19 vào cuối tháng 4 làm nhu cầu thuê đất KCN bị lùi lại sang Q4/2021. Nguyên nhân nhu cầu KCN giảm là do tình hình dịch bệnh, khi một số nhà đầu tư tạm dừng hoạt động khảo sát đầu tư và quyết định đầu tư cho đến hiện tại. Một số doanh nghiệp giảm quy mô đầu tư; và nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc sang Việt Nam ký hợp đồng và hoàn tất thủ tục đầu tư.

Tại miền Nam, không có hợp đồng thuê đất KCN và nhà xưởng xây sẵn nào đáng chú ý. Tỷ lệ lấp đầy KCN và nhà xưởng xây sẵn duy trì lần lượt ở mức 85% và 87% trong Q3/2021. Tại miền Bắc, có 1,4 tỷ USD vốn FDI tăng thêm dành cho LG mở rộng sản xuất tại KCN Tràng Duệ. Do có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy KCN giảm còn 72% thấp hơn Q2/2021 là 75%. Nhu cầu thuê tại các tỉnh lân cận phía Nam và Tây Bắc Hà Nội cũng sôi động với nhiều dự án lớn đang triển khai. Tỷ lệ lấp đầy của các nhà xưởng xây sẵn đạt 89%.

Giá đất tiếp tục tăng

Theo JLL, giá đất trong Q3/2021 đạt 114 USD/m2/chu kỳ thuê tại các KCN miền Nam, tăng 7,1% YoY. Giá đất tại các KCN miền Bắc là 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1% YoY.

Tuy nhiên, giá thuê tại một số KCN (còn nhiều đất sẵn sàng cho thuê) đã tăng mạnh hơn mức trung bình. Cụ thể, giá thuê tại KCN Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 26% YoY, trong đó KCN Vĩnh Lộc – Bến Lức (Long An) tăng 22% YoY, KCN NTC và Bàu Bàng mở rộng (Bình Dương) tăng 23% YoY trong 2021. Giá thuê đất tăng do: (1) nhu cầu mở rộng của khách thuê hiện hữu và (2) nguồn cung mới hạn chế, do dịch Covid-19 làm trì hoãn thủ tục pháp lý và hạn chế chính sách liên quan.

Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng đáng kể từ 2019

Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đã tăng 10%-50% so với 2019.

Chi phí tăng khiến biên lợi nhuận các KCN mới thấp hơn nhiều so với các KCN hiện hữu. Chi phí xây dựng trung bình chiếm 30% tổng chi phí phát triển KCN. Cát là vật liệu chính được sử dụng để san lấp mặt bằng tại KCN – chiếm 50%-55% tổng chi phí nguyên vật liệu. Năm 2021, giá cát đã tăng 12% YoY. Chúng tôi ước tính biên lợi nhuận ròng các KCN giảm 0,5%-1% do giá cát tăng.

Trong 9T2021, các công ty KCN niêm yết đạt 26,4 nghìn tỷ đồng (+5% YoY) doanh thu và 5,8 nghìn tỷ đồng (+17,9% YoY) lợi nhuận ròng.

✓ Doanh thu của KBC trong Q3/2021 tăng 231% YoY, trong đó doanh thu từ mảng khu công nghiệp đạt 2,1 nghìn tỷ đồng trong 9T2021, đóng góp 68,7% tổng doanh thu và tăng 306,4% YoY. Cụ thể, KBC đã bàn giao 82,6 ha đất KCN (+333% YoY) trong giai đoạn này.

✓ TID có lợi nhuận ròng tăng trưởng 366% YoY nhờ: (1) doanh thu KCN tăng 96% YoY và biên lợi nhuận gộp tăng từ mức 26% lên 69% do giá thuê tăng tại các khu công nghiệp hiện hữu; và (2) doanh thu tài chính tăng 118% YoY do cổ tức từ công ty liên kết và đầu tư chứng khoán kinh doanh.

✓ Lợi nhuận sau thuế của IDC tăng trưởng 76% YoY chủ yếu từ thu nhập chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Thủy điện Đak Mi (260 tỷ đồng) và Công ty TNHH Kính nổi siêu trắng Phú Mỹ (84,2 tỷ đồng).

✓ Trong 9T2021, doanh thu thuần của LHG đạt 718 tỷ đồng (+56% YoY) nhờ doanh thu cho thuê đất KCN tăng 212% YoY với giá thuê đạt 200 USD/m2/chu kỳ thuê (+21% YoY).

✓ Trong khi đó, BCM, HPI, và NTC có tăng trưởng âm trong kỳ. Cụ thể, doanh thu của BCM giảm 26% YoY do doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản (dân dụng và KCN) giảm -41% YoY khi nhu cầu cho thuê mới tại KCN giảm và không có doanh thu phí cầu đường/ xây dựng trong quý. BCM ghi nhận 94 tỷ đồng quỹ hỗ trợ do ảnh hưởng từ Covid-19 trong Q3/2021.

✓ NTC ghi nhận lợi nhuận ròng giảm 11% YoY trong 9T2021, do ghi nhận doanh thu cho thuê đất giảm so với cùng kỳ năm 2020. Đồng thời, dự án KCN NTC3 bị chậm triển khai do vấn đề pháp lý.

✓ Lợi nhuận ròng của HPI giảm 82% YoY trong 9T2021 chủ yếu do thiếu đất cho thuê cũng như khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng tại dự án KCN Hiệp Phước mở rộng.

• Chúng tôi nhận thấy PE và PB các công ty KCN đạt 15x và 2,8x trong 2021, giảm nhẹ so với mức 16,57x và 2,98x trong 2020 nhờ biên lợi nhuận ròng cải thiện khi giá thuê KCN (đối với các KCN còn đất cho thuê) tăng mạnh so với cùng kỳ.

Triển vọng năm 2022

Triển vọng tăng trưởng năm 2022

• Nhu cầu kỳ vọng hồi phục trong 2022 khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực Chúng tôi kỳ vọng nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi trong 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022. Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, trong đó KCN Cây Trường (tổng diện tích 700 ha) và KCN NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa- Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200 ha.

Ngoài ra, chúng tôi cũng kỳ vọng khi hộ chiếu Vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó.

• Nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam

Nguồn: SSI