Triển vọng ngành Bất động sản dân cư năm 2021: Triển vọng tích cực

Triển vọng ngành Bất động sản dân cư năm 2021: Triển vọng tích cực

Lượt xem: 70
  •  

Điểm nhấn năm 2020

Diễn biến ngành: KÉM KHẢ QUAN

Cổ phiếu các công ty bất động sản nhà ở tăng 3,1% so với đầu năm 2020, phục hồi 57,6% từ mức đáy tháng 3, nhưng thấp hơn so với chỉ số VNIndex với mức tăng lần lượt là 14,9% và 67% do biến động giá kém khả quan chủ yếu của các cổ phiếu VIC (- 5,9%), VHM (+5,5%), VRE (-7,7%) và NVL (+10,9%). Nhóm cổ phiếu này chiếm khoảng 78,7% tổng giá trị vốn hóa thị trường của toàn ngành.

Mặc dù đã tăng 51,3% và 77,4% từ mức đáy tháng 3, nhưng biến động giá kém khả quan so với thị trường của VIC và VRE trong năm 2020 có thể do ảnh hưởng trực tiếp của dịch Covid-19 lên mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ và khách sạn. Điều này đã gây ra mức sụt giảm đáng kể đến lợi nhuận của cả hai công ty trong 9T2020.

PDR là cổ phiếu có mức tăng giá tốt nhất trong ngành, tăng 138% so với năm trước. Giá cổ phiếu PDR tăng mạnh được cho là do tăng trưởng lợi nhuận tốt, với động lực thúc đẩy lợi nhuận chính từ việc ghi nhận doanh thu chuyển nhượng đất tại dự án Nhơn Hội ở tỉnh Bình Định.

Các điểm chính của ngành trong năm 2020

• Nguồn cung hạn chế là yếu tố hỗ trợ giá bán

Theo CBRE, tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại thị trường TP.HCM trong năm 2020 vẫn còn hạn chế, giảm mạnh -35% so với cùng kỳ do quá trình phê duyệt phát triển dự án vẫn kéo dài, cùng với ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên các đợt mở bán mới đều bị hoãn lại. Do đó, tiến độ xây dựng các dự án bị chậm lại và các công ty bất động sản cũng khá do dự trong việc triển khai các đợt mở bán mới. Trong thời gian này, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phía Đông TP.HCM, trong đó Vinhomes Grand Park (Quận 9) chiếm ưu thế dẫn đầu trong phân khúc cao cấp ở thị trường TP.HCM trong 9T2020, chiếm 76% trong tổng số lượng mở bán mới.

Việc thiếu hụt nguồn cung như vậy khiến giá bán căn hộ tại TP.HCM trong năm 2020 tăng bình quân 4% so với cùng kỳ. Phân khúc hạng sang có mức tăng cao nhất, tăng 9,4% so với cùng kỳ. Giá bán cao hơn và dịch Covid-19 khiến số lượng giao dịch trong năm 2020 giảm -49,5% so với cùng kỳ tại TP.HCM. Phân khúc cao cấp trong giai đoạn này chiếm 65% giao dịch tại TP.HCM. Theo chúng tôi quan sát nhu cầu đối với bất động sản cao cấp vẫn cao, trong khi các lựa chọn mở bán mới tương đối hạn chế. Cùng với xu hướng thị trường gần đây tại TP.HCM, hầu hết các đợt mở bán chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Việc thành lập 'Thành phố Thủ Đức' đóng vai trò là tâm điểm về giá trị, thúc đẩy giá thị trường đồng loạt tăng tại Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức.

Tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong năm 2020 giảm -51% so với cùng kỳ. Nhu cầu thay đổi, chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân, chiếm 89% tổng số lượng căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, tại Hà Nội, số lượng căn hộ bán ra lại nhiều hơn số lượng mở bán mới do nguồn cung mới hạn chế trong giai đoạn này. Khác biệt với TP.HCM, phân khúc trung cấp chiếm ưu thế về số lượng giao dịch, chiếm 75% tổng giao dịch tại Hà Nội. Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội hầu như không đổi chỉ tăng nhẹ bình quân 0,6% so với cùng kỳ (nhưng đã vượt mức giá năm 2019 - mức giá bán trước đại dịch). Trong khi đó, phân khúc bình dân có mức tăng trưởng cao nhất trong các phân khúc với mức tăng 6% so với cùng kỳ.

• Lợi suất cho thuê giảm do dịch Covid-19

Theo CBRE Việt Nam, cả Hà Nội và TP.HCM đều giảm lợi suất cho thuê do dịch Covid-19. Các chuyến bay quốc tế đến và đi từ Việt Nam tạm thời đóng cửa cho cả mục đích công việc và du lịch, khiến nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài và khách du lịch nước ngoài giảm rõ rệt (kèm theo ngân sách cho nhà ở cũng bị giảm).

Cụ thể tại TP.HCM, lợi suất cho thuê bình quân thấp hơn ~ 20 bps trong năm 2020 so với mức trước dịch Covid, dao động từ 4,0% đến 6,7%/năm tùy thuộc vào địa điểm. Trong khi đó, lợi suất cho thuê bình quân năm 2020 tại Hà Nội giảm khoảng 70 bps, dao động từ 3,8% đến 5,5%/năm. Tuy nhiên, chúng tôi cần lưu ý rằng lãi suất cũng giảm trong giai đoạn này, điều này khiến những nhà đầu tư tìm kiếm lợi suất ít tích cực hơn.

Triển vọng năm 2021

Triển vọng tăng trưởng năm 2021

Chúng tôi kỳ vọng xu hướng thị trường nhà ở trong năm 2021 sẽ dần được cải thiện, với việc sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật có liên quan đến ngành và đầu tư cơ sở hạ tầng tích cực, trong khi cuộc bầu cử Quốc hội sắp tới cũng có thể mang lại ý chí chính trị cao hơn để giải quyết những điểm nghẽn hiện tại của thị trường. Trong khi đó, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp sẽ tiếp tục hỗ trợ khả năng thanh toán của người mua nhà, với tỷ lệ sử dụng thế chấp tăng.

Bên cạnh đó, chúng tôi nhận thấy xu hướng thị trường đang chuyển dịch khỏi các bất động sản liên quan đến ngành du lịch (như condotel, biệt thự biển) và các điểm nóng có giá quá cao, đồng thời chuyển hướng quan tâm nhiều hơn đến câu chuyện thành lập các thành phố mới (như TP. Thủ Đức ở TP.HCM hay thành phố trực thuộc tỉnh cấp 2) và các dự án hạ tầng mới sắp được khởi công xây dựng trong thời gian tới.

Do vậy, chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư có uy tín đi đúng xu hướng và đúng thời điểm với quỹ đất sẵn sàng phát triển quy mô lớn tọa lạc ở các địa điểm tiềm năng, sẽ có thể là bên giành chiến thắng trong điều kiện hiện tại. Ngoài ra, chúng tôi cũng lưu ý rằng các chủ đầu tư với những câu chuyện kinh doanh đáng chú ý như thâu tóm quỹ đất mới, tái cơ cấu quản trị sau các sự kiện M&A hoặc những Công ty có thể ghi nhận mức lợi nhuận phục hồi mạnh so với mức thấp trong năm 2020 cũng đang được theo dõi chặt chẽ.

• Hoàn thiện khung pháp lý để từng bước giúp tăng cường nguồn cung thị trường

Trong năm 2021, với cuộc bầu cử Quốc hội sắp tới, chúng tôi cho rằng lãnh đạo mới sẽ khởi đầu một chu kỳ kinh doanh mới với rủi ro chuyển giao ít hơn cho các nhà đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan, bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ năm 2021) có thể từng bước giải quyết các vấn đề sau:

(i) rút ngắn tiến độ cấp phép xây dựng (20 ngày thay vì 30 ngày);

(ii) bỏ yêu cầu phân bổ vốn theo tiến độ xây dựng;

(iii) không yêu cầu phê duyệt M&A đối với việc chuyển nhượng cổ phần giữa các nhà đầu tư nước ngoài nếu không làm tang tổng sở hữu; và

(iv) hướng dẫn xử lý các lô đất thuộc sở hữu Nhà nước, vốn là vấn đề gây tranh cãi của một số dự án bất động sản.

Với những sửa đổi này, chúng tôi kỳ vọng quá trình phát triển dự án có thể tiến triển tích cực hơn nhưng sẽ chưa có ảnh hưởng ngay lập tức đến nguồn cung thị trường vì thông thường phải mất 12 đến 24 tháng để hoàn thành thủ tục và quy trình giải phóng mặt bằng trước khi dự án thực sự được đưa ra mở bán.

Theo CBRE, các dự án mở bán mới năm 2021 tại TP.HCM sẽ tương đương năm 2020 với tổng số 17.300 căn.

Trong khi việc khắc phục các vấn đề về giấy phép chưa thúc đẩy nguồn cung thị trường tang ngay lập tức, các chủ đầu tư với các dự án sẵn sàng mở bán dường như cũng thận trọng trong việc tung ra số lượng lớn căn hộ để tận dụng xu hướng tăng giá cao hơn nữa tại TP.HCM. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cân đối với việc mở bán tại các tỉnh thành lân cận, những nơi đang nhận được nhiều sự chú ý với triển vọng cải thiện cơ sở hạ tầng và giá còn ở mức tương đối hấp dẫn.

Trong khi đó, tại Hà Nội, hầu hết nguồn cung mới sẽ ở khu vực phía Tây của thành phố và nằm dọc các tuyến đường vành đai. Cụ thể, số căn mở bán mới trong năm 2021 tại Hà Nội có thể tăng trưởng ~ 40% so với cùng kỳ, theo CBRE.

• Xu hướng tăng giá được hỗ trợ nhờ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng

Một yếu tố khác sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là hoạt động đầu tư cơ sở hạ tầng đã được đẩy mạnh trong năm 2020; chúng tôi kỳ vọng rằng tiến độ giải ngân sẽ được đẩy nhanh trong năm 2021 – điều này tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường. Cụ thể, theo Bộ Giao thông Vận tải (GTVT), năm 2020, giải ngân vốn của Bộ GTVT đạt 35,6 nghìn tỷ đồng (+44% so với cùng kỳ, hay đạt 90% kế hoạch năm 2020) và dự kiến sẽ đạt 46 nghìn tỷ đồng trong năm 2021, tăng +28% so với năm 2020.

Một số dự án đáng chú ý tại TP.HCM dự kiến hoàn thành trong năm 2021 bao gồm tuyến Metro số 1 và cầu Thủ Thiêm 2, cùng một số dự án khác trong trung và dài hạn như tuyến Metro số 2, sân bay quốc tế Long Thành,... Trong khi đó tại Hà Nội, tuyến Metro đầu tiên dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào đầu năm 2021 còn tuyến thứ hai có thể bắt đầu hoạt động vào Q4. Hai dự án giao thông trọng điểm này song song với việc liên tục hoàn thiện hệ thống đường nội đô cũng như hệ thống giao thông đến các quận ngoại thành sẽ tác động tích cực đến mặt bằng giá đất và gia tăng nhu cầu bất động sản. Nhìn chung, chúng tôi ước tính giá bán sẽ tăng ~ 5% tại TP.HCM và ~ 2% ở thị trường Hà Nội so với năm 2020.

• Tăng trưởng lợi nhuận tập trung vào các nhà đầu tư có doanh số bán hàng tốt

Năm 2021, các chủ đầu tư danh tiếng sở hữu quỹ đất lớn ở những vị trí chiến lược, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý sẽ được hưởng lợi. Các chủ đầu tư này bao gồm: Công ty cổ phần Vinhomes, Côngty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long.. Chúng tôi kỳ vọng các công ty đề cập ở trên sẽ đạt tăng trưởng lợi nhuận tích cực trong năm 2021.

Cụ thể, Vinhomes (VHM) tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu thị trường, bỏ xa đối thủ cạnh tranh gần nhất. Nguồn lợi nhuận của VHM sẽ đến từ các giao dịch bán buôn tại các dự án đô thị lớn, Vinhomes Symphony và các đợt mở bán sắp tới khác, chẳng hạn như Vinhomes Wonder Park (ở Đan Phượng). Với sự kết hợp của cả giao dịch bán lẻ và bán buôn, chúng tôi ước tính tăng trưởng lợi nhuận của Vinhomes năm 2021 sẽ tăng 16% so với cùng kỳ. Đối với các chủ đầu tư khác, chúng tôi ước tính lợi nhuận của KDH sẽ tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, với lợi nhuân sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) ước tính đạt 1,4 nghìn tỷ đồng (+22% so với cùng kỳ) và được hỗ trợ từ việc bàn giao các dự án chung cư. Chúng tôi ước tính lợi nhuận ròng của NLG sẽ phục hồi 33% so với mức thấp trong năm 2020 đến từ việc bàn giao các dự án trọng điểm như Mizuki & Waterpoint, cũng như lợi nhuận tài chính từ chuyển nhượng cổ phần liên quan đến dự án Paragon. Về DXG, công ty đang đưa ra kế hoạch phục hồi khá mạnh mẽ từ việc bàn giao các dự án đã hầu như bán hết, bao gồm Opal Boulevard (Bình Dương), St. Moritz (Thủ Đức) và một phần Gem Skyworld (Long Thành). NVL cũng đang đặt kế hoạch tăng trưởng hai con số, với việc bàn giao Aqua City (ở Đồng Nai), Novaworld Hồ Tràm (ở Bà Rịa) và các dự án căn hộ khác tại TP.HCM.

Về doanh số bán hàng, năm 2021 dự kiến sẽ là một năm sôi động hơn đối với các chủ đầu tư bất động sản nhà ở, với một số đợt mở bán mới được khởi động. Cụ thể, VHM có kế hoạch mở bán phân khu thấp tầng của Vinhomes Wonder Park (ở Đan Phượng, Hà Nội), đồng thời mở bán giai đoạn tiếp theo của ba dự án lớn (Vinhomes Ocean Park, Smart City tại Hà Nội và Grand Park tại TP.HCM) theo cả hai hình thức bán buôn và bán lẻ. Ngoài ra, VHM cũng đang chuẩn bị cho việc triển khai các dự án tiềm năng tại các thành phố Cấp 2. Về NLG, chúng tôi ước tính rằng Waterpoint, VSIP Hải Phòng và Mizuki Park là ba trong những dự án sẽ được mở bán trong năm 2021, với doanh số bán hàng ước tính tăng 19% so với cùng kỳ. Về DXG, Công ty tiếp tục bán dự án thấp tầng Gem Skyworld (ở Đồng Nai) và đặt mục tiêu mở bán hai dự án chung cư mới có quy mô tầm trung tại Bình Dương. Trong khi đó, dự án Gem Riverside tại Quận 2, TP. HCM, vốn đã bị đình trệ trong hai năm gần đây do quá trình xin cấp phép kéo dài, cũng có triển vọng tái khởi động và mở bán lại. Ở chiều ngược lại, chúng tôi cho rằng KDH có thể sẽ có mức sụt giảm đáng kể (-53% so với cùng kỳ) về doanh số bán hàng trong năm 2021 do không có các dự án cao tầng lớn để mở bán mới, mà chỉ có một dự án thấp tầng - Armena sẽ được mở bán.

Các vấn đề và rủi ro

Dịch Covid-19 bùng phát trở lại có thể đe dọa nguồn cung thị trường, vì các chủ đầu tư có thể tạm hoãn mở bán trong trường hợp có đợt bùng phát đáng kể khác trong nước.

Cổ phiếu ưa thích trong ngành

Với triển vọng tích cực đã đề cập ở trên, chúng tôi ưa thích cổ phiếu VHM và NLG nhất, với tiềm năng tăng giá hấp dẫn. KDH và DXG gần như đã đạt mức định giá hợp lý của chúng tôi và chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi chặt chẽ để đưa ra khuyến nghị trong tương lai.

Công ty cổ phần Vinhomes: VHM

• Giá hiện tại: 89.500 đồng/cp; Giá mục tiêu 1 năm: 109.000 đồng/cp

• Luận điểm đầu tư:

✓ Vinhomes là công ty dẫn đầu thị trường bất động sản tại Việt Nam với quỹ đất rất lớn lên đến 165 triệu m2 - lớn nhất so với các công ty cùng ngành.

✓ Vinhomes sở hữu mối liên hệ chặt chẽ trong hệ sinh thái Vingroup (như cơ sở giáo dục và y tế, v.v.), điều mà chủ đầu tư khác khó có thể bắt kịp.

✓ Vinhomes có khả năng triển khai và bán đồng thời nhiều dự án nhằm thu hút lượng người mua lớn nhất có thể. Sự kết hợp linh hoạt giữa bán lẻ và bán buôn cũng đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận của công ty.

✓ Năm 2021, lợi nhuận của VHM sẽ tiếp tục được tạo ra tại ba dự án đại đô thị, cùng với Vinhomes Symphony & Vinhomes Wonder Park (ở Đan Phượng). Trong khi đó, việc mở rộng sang bất động sản khu công nghiệp cũng có thể bắt đầu mang lại lợi nhuận trong năm 2021.

• Định giá: Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý theo phương pháp RNAV là 109.000 đồng/cổ phiếu.

• Rủi ro:

(1) Việc mở bán các dự án mới và dòng tiền từ việc bán buôn chậm hơn dự kiến;

(2) Lãi suất vay mua nhà và giá bất động sản tăng có thể ảnh hưởng đến nhu cầu của người mua nhà.

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long: NLG

• Giá hiện tại: 29.750 đồng/cp; Giá mục tiêu 1 năm: 38.000 đồng/cp

• Luận điểm đầu tư:

✓ NLG là một trong những chủ đầu tư lớn nhất ở khu vực phía nam, chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp. Công ty hiện sở hữu quỹ đất lớn 681 ha, tọa lạc tại các vị trí thuận lợi trên cả nước, bao gồm cả TP.HCM, và các thành phố Cấp 2 như Hải Phòng, Đồng Nai, Long An ... Năm 2021, công ty cũng đang tiến hành bổ sung thêm 50 ha quỹ đất ở Hà Nội và TP. HCM.

✓ NLG đang hợp tác với hai đối tác Nhật Bản: Ankyu Hanshin Properties Corp và Nishitetsu Group cả về tài chính và phát triển dự án. Điều này mang lại cho NLG lợi thế có nguồn vốn giá rẻ để tài trợ M&A dự án và phát triển các dự án township quy mô lớn. NLG hiện đang mở bán 3 dự án lớn: Mizuki, Akari và Waterpoint, dự kiến đây sẽ là nguồn thu chính của công ty trong vòng 3- 5 năm tới.

✓ Bảng cân đối kế toán lành mạnh và quản lý rủi ro vững chắc: NLG duy trì bảng cân đối kế toán lành mạnh với hệ số D/E thấp, đồng thời NLG cũng tận dụng các dòng tiền từ doanh số bán hàng - để bổ sung nguồn lực tài chính thông qua việc bán vốn ở các dự án cho các nhà đầu tư tiềm năng.

✓ Năm 2021, chúng tôi ước tính lợi nhuận ròng phục hồi lên 1,1 nghìn tỷ đồng (+33% so với cùng kỳ) từ mức thấp trong năm 2020 do bàn giao các dự án lớn như Akari và Waterpoint, cùng với hạch tóab lợi nhuận liên quan từ bán vốn dự án của Paragon.

• Định giá: Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý theo phương pháp RNAV là 38.000 đồng/cp, trong khi hệ số P/E và P/B năm 2021 lần lượt là 6,8x và 1,2x.

• Rủi ro:

(1) Sự chậm trễ trong việc phát triển dự án và bán hàng có thể là một thách thức đối với kết quả hoạt động và dòng tiền của NLG;

(2) Sự chậm trễ trong các thủ tục pháp lý cho các dự án có thể ảnh hưởng đến việc ghi nhận doanh số.

• Các yếu tố hỗ trợ:

(1) Ghi nhận lợi nhuận tài chính từ việc thoái vốn các danh mục dự án; (2) mặt bằng lãi suất thấp hỗ trợ việc bán bất động sản (3) các dự án cơ sở hạ tầng ở miền Nam có thể cải thiện tâm lý thị trường bất động sản.

Nguồn: SSI

×
tvi logo