SZC: Tích cực đền bù và giải phóng mặt bằng

SZC: Tích cực đền bù và giải phóng mặt bằng

Lượt xem: 180
  •  

Chúng tôi lặp lại khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu SZC với giá mục tiêu 1 năm là 42.700 đồng/cp – với tiềm năng tăng giá là 23,9%. Lợi thế quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê với chi phí đền bù thấp, cùng với nhu cầu thuê tăng mạnh do sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, SZC sẽ được hưởng lợi từ xu hướng này.

Kết quả Q1/2021. Doanh thu trong quý đạt 179 tỷ đồng (+48,3% so với cùng kỳ) và LNST đạt 79,5 tỷ đồng (+48,2% so với cùng kỳ). Trong đó phần lớn đến từ doanh thu cho thuê đất là từ KCN Châu Đức, đạt 174,5 tỷ đồng (+69% so với cùng kỳ) với 20 ha đất đã cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 57% (+7,1% so với cùng kỳ) do giá cho thuê tăng 8% so với cùng kỳ. Diện tích cho thuê lũy kế là 470,13 ha, tương ứng với tỷ lệ lấp đầy là 43%.

Kết quả năm 2020. Doanh thu đạt 325 tỷ đồng (+29,5% so với cùng kỳ) và LNST đạt 134 tỷ đồng (+38,7% so với cùng kỳ). Năm 2020, SZC đã thanh toán 1,1 nghìn tỷ đồng đền bù cho 152,29 ha đất. Tổng diện tích đất giải phóng mặt bằng tại KCN Châu Đức lên tới 1.098 ha, và 352 ha tại Khu dân cư Châu Đức. Kế hoạch năm 2021. Kế hoạch doanh thu đạt 584 tỷ đồng (+35,2% so với cùng kỳ), trong khi kế hoạch LNST đạt 176 tỷ đồng (-3,4% so với cùng kỳ), chúng tôi cho rằng kế hoạch này khá thận trọng. Năm 2021, chúng tôi cho rằng SZC sẽ hoàn thành vượt mức kế hoạch doanh thu và lợi nhuận. Ước tính LNST năm 2021 đạt 269 tỷ đồng, +47,4% so với cùng kỳ.

Kế hoạch cổ tức là 10% trên mệnh giá trong năm 2021, tương đương với tỷ suất cổ tức là 2,9%.

Kế hoạch tăng vốn trong năm 2021. SZC dự kiến huy động 3 nghìn tỷ đồng trong năm 2021. Công ty đang xem xét các phương án như sau: (1) Vay ngân hàng; (2) Hợp tác với đối tác đầu tư vào Khu đô thị Châu Đức; và (3) Phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Kết quả kinh doanh Q1/2021

Doanh thu đạt 179 tỷ đồng (+48,3% so với cùng kỳ) và LNST đạt 79,5 tỷ đồng (+48,2% so với cùng kỳ). Trong đó:

(1) Cho thuê đất tại KCN Châu Đức. Doanh thu đạt 174,5 tỷ đồng (+69% so với cùng kỳ), chủ yếu là do doanh thu cho thuê KCN từ các hợp đồng MOU đã ký trong năm 2020, tổng diện tích đất cho thuê là 20 ha. Tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 61,7% (+7,1% so với cùng kỳ) do giá cho thuê tăng 8% so với cùng kỳ. Diện tích cho thuê lũy kế là 470,13 ha, tỷ lệ lấp đầy ở mức 43%.

(2) Doanh thu phí. Không có nguồn thu từ hoạt động thu phí do BOT đã tạm dừng thu phí để chuyển đổi hệ thống thu phí tự động.

(3) Cho thuê nhà xưởng xây sẵn. KCN Châu Đức có hai nhà máy xây sẵn với diện tích 5.600 m2 đã lấp đầy. Doanh thu từ cho thuê nhà xưởng xây sẵn đạt 0,5 tỷ đồng trong Q1/2020. Tỷ suất lợi nhuận gộp ở mức 43,6%.

Bên cạnh đó, chi phí lãi vay giảm -10,2% so với cùng kỳ xuống 1,5 tỷ đồng sau khi giảm các khoản vay tại các dự án BOT, ngoài ra KCN Châu Đức và các dự án khu dân cư đang được vốn hóa vào chi phí đầu tư.

Chi phí bán hàng tăng mạnh 3,76 lần so với cùng kỳ lên 3,6 tỷ đồng, chủ yếu từ chi phí tư vấn giới thiệu nhà đầu tư thuê KCN.

Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 32%, chủ yếu là chi phí tiền lương.

Kế hoạch năm 2021 SZC đặt kế hoạch doanh thu đạt 584 tỷ đồng (+35,2% so với cùng kỳ) và LNST đạt 176 tỷ đồng (-3,4% so với cùng kỳ) dựa trên các yếu tố sau:

(1) Cho thuê đất tại KCN Châu Đức. Năm 2021, SZC dự kiến sẽ ký hợp đồng cho thuê đất với diện tích khoảng 50 ha (trong đó diện tích đất đã ký MOU khoảng 26-28 ha). Tổng doanh thu từ khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và phí quản lý dự kiến đạt 455 tỷ đồng (+29% so với cùng kỳ), chiếm 77,9% tổng doanh thu kế hoạch năm 2021.

(2) Doanh thu phí. Doanh thu thu phí không phát sinh do BOT tạm dừng hoạt động chờ chuyển sang thu phí không dừng.

(3) Bán Khu dân cư Hữu Phước. Tổng diện tích đất của Khu dân cư Hữu Phước là 40,6 ha, trong đó 37,8 ha đã giải phóng mặt bằng (93% tổng diện tích) và 36,7 ha (91% tổng diện tích) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo kế hoạch của Công ty, dự án sẽ bao gồm 164 căn shophouse và 500 lô đất nền (với giá 9 triệu đồng/m2).

Kế hoạch doanh thu năm 2021 đặt ở mức 90 tỷ đồng.

Kế hoạch đầu tư năm 2021

(1) Năm 2021, chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng dự kiến là 3,3 tỷ đồng, trong đó 2,4 tỷ đồng đầu tư cho KCN và Khu dân cư Châu Đức với diện tích 314 ha (219,38 ha ở Châu Đức và 121,62 ha ở Phú Mỹ), tương đương với giá đền bù bình quân là 5,3 triệu đồng/m2 ở huyện Châu Đức và 10 triệu đồng/m2 ở thị trấn Phú Mỹ.

(2) Chi phí xây dựng cơ bảnlà 817 tỷ đồng trong năm 2021. Trong đó, chi phí đầu tư vào khu dân cư Hữu Phước là 149,6 tỷ đồng và 319 tỷ đồng cho việc xây dựng 186 ha tại KCN Châu Đức. Ngoài ra, chi phí xây dựng sân golf Châu Đức sẽ là 348,2 tỷ đồng.

Kế hoạch tăng vốn

SZC có kế hoạch huy động 3 nghìn tỷ đồng trong năm 2021. Công ty đang xem xét các phương án như sau:

(1) Vay ngân hàng;

(2) Hợp tác với đối tác đầu tư vào Khu đô thị Châu Đức; và

(3) Phát hành cho cổ đông hiện hữu. Hội đồng quản trị sẽ cân nhắc lựa chọn phương án hợp lý.

Triển vọng

Năm 2021, chúng tôi cho rằng SZC sẽ hoàn thành vượt mức kế hoạch doanh thu và lợi nhuận. Trong đó, chúng tôi đưa ra các giả định như sau:

Giá cho thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng do nhu cầu ngày càng tăng. Chúng tôi dự báo tổng diện tích cho thuê sẽ đạt 90 ha (+80% so với cùng kỳ) trong năm 2021, trong đó: (1) Diện tích cho thuê từ các nhà đầu tư thứ cấp (như D2D, Sonadezi Long Bình, Sonadezi Long Thành) là 50 ha (+66% so với cùng kỳ); và (2) diện tích cho thuê từ các nhà đầu tư trực tiếp sẽ đạt 40 ha (gấp đôi so với cùng kỳ). Giá cho thuê sẽ tăng 8% so với cùng kỳ trong năm 2021, đạt 65 USD/m2/chu kỳ thuê. Doanh thu của mảng KCN dự kiến đạt 523 tỷ đồng (+47% so với cùng kỳ). Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng KCN ở mức 58%.

Doanh thu phí BOT có thể giảm 66% so với cùng kỳ trong năm 2021. Chúng tôi kỳ vọng BOT 768 sẽ hoạt động trở lại vào Q4/2021 sau khi hoàn tất thủ tục chuyển sang chế độ thu phí không dừng. Lưu lượng phương tiện giao thông dự kiến giảm 75% so với cùng kỳ và gía vé bình quân tăng 35% so với cùng kỳ. Doanh thu phí đạt 22,4 tỷ đồng (-66% so với cùng kỳ). Thời gian thu phí sẽ được kéo dài thêm 2 năm. IRR là 12%.

Doanh thu dự án Khu dân cư Hữu Phước ước đạt 68 tỷ đồng. 50 lô đất nền dự kiến được ghi nhận với giá bán 9 triệu đồng/m2. Tỷ suất lợi nhuận ròng dự kiến là 56%.

Chi phí lãi vay ở mức 15 tỷ đồng (+80% so với cùng kỳ) do tăng khoản vay dài hạn để đền bù giải tỏa tại khu dân cư Châu Đức. Lãi suất cho vay bình quân là 7,5%/năm. Các khoản vay cho dự án Khu dân cư và KCN Châu Đức vẫn đang được vốn hóa vào chi phí đầu tư.

Quan điểm đầu tư

Chúng tôi lặp lại khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu SZC với giá mục tiêu 1 năm là 42.700 đồng/cp – tiềm năng tăng giá là 23,9%. Các giả định của chúng tôi bao gồm: (1) giá đất bình quân giai đoạn 2022-2035 tăng 5%/năm; (2) WACC là 11%; và (3) Chi phí đền bù cho diện tích 300 ha tăng từ 4 tỷ đồng/ha lên 6 tỷ đồng/ha. Với quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê với chi phí đền bù thấp, cùng với nhu cầu thuê tăng mạnh do sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, SZC sẽ được hưởng lợi từ xu hướng này.

Rủi ro

(1) Chi phí đền bù giải tỏa tăng. Hiện tại, SZC có 300 ha đất phải đền bù giải phóng mặt bằng tại Khu đô thị Châu Đức. Chúng tôi ước tính chi phí đền bù giải tỏa sẽ tăng 50% so với năm 2019.

(2) Các vấn đề về pháp lý của Khu đô thị Châu Đức có thể khiến dự án chậm tiến độ.

(3) Dự án sân golf: Chúng tôi lo ngại về hiệu quả thấp của dự án, cũng như SZC phải chịu chi phí lãi vay từ dự án.

(4) Dòng tiền của dự án BOT bị ảnh hưởng do ngừng thu phí trong năm 2021.

Nguồn: SSI

×
tvi logo