SZC: Quỹ đất lớn với mức giá thấp

SZC: Quỹ đất lớn với mức giá thấp

Lượt xem: 89
  •  

Chúng tôi lần đầu công bố báo cáo phân tích về cổ phiếu SZC với khuyến nghị MUA và giá mục tiêu là 38.300 đồng/cp – triển vọng tăng giá là 19,7%. SZC có lợi thế quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và hưởng lợi từ việc chuyển dịch sản xuất các doanh nghiệp FDI sang Việt Nam. Đồng thời, chi phí bồi thường của SZC thấp giúp công ty duy trì tỷ suất lợi nhuận cao. Ngoài ra, SZC có nguồn tiền mặt cao từ hoạt động kinh doanh thu phí. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2021 ước tính đạt lần lượt là 730 tỷ đồng (+58% so với cùng kỳ) và 292 tỷ đồng (+48% so với cùng kỳ).

Một số luận điểm đầu tư như sau:

Quỹ đất khu công nghiệp (KCN) sẵn sàng cho thuê lớn. Diện tích cho thuê lũy kế đến cuối năm 2019 là 394 ha đất khu công nghiệp và 5.600 m2 nhà xưởng xây sẵn. Tổng diện tích đất sẵn sàng cho thuê lên tới 640 ha, đã được giải phóng mặt bằng và đền bù xong. Quỹ đất sạch và lớn sẽ là lợi thế giúp SZC thu hút khách hàng mới nhanh chóng.

Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng thấp giúp tỷ suất lợi nhuận ròng của hoạt động thuê đất KCN hơn 50%. Theo HĐQT, chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng của KCN Châu Đức là 87.000 đồng/m2 và chi phí hạ tầng khoảng 200.000 đồng/m2. Giá thuê hiện tại là 60 USD/m2/chu kỳ thuê (+20% so với cùng kỳ) trong năm 2020. Với xu hướng tăng giá thuê như hiện tại, tỷ suất lợi nhuận của SZC sẽ duy trì trên 62% trong năm 2020. Trong năm 2021, chúng tôi ước tính tổng diện tích cho thuê mới sẽ đạt 90 ha (+80% so với cùng kỳ).

Dòng tiền ổn định từ BOT 768. SZC bắt đầu thu phí BOT 786 từ năm 2015 và thời gian thu trong vòng 35 năm. Doanh thu BOT ổn định ở mức 50 tỷ đồng/năm, lưu lượng xe tăng bình quân khoảng 3%-4% mỗi năm. Tỷ suất lợi nhuận ròng đạt 58%.

1. Tổng quan về doanh nghiệp

1.1. Lịch sử hình thành

Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức, tiền thân là công ty cổ phần phát triển hạ tầng Sonadezi, được thành lập năm 2007. Công ty mẹ của SZC là Tổng công ty Sonadezi, một công ty nhà nước. Năm 2007, Tổng công ty Sonadezi và các công ty thành viên đã đầu tư vào dự án cụm khu công nghiệp đô thị và sân golf Châu Đức, với tổng diện tích 2.287 ha. KCN Châu Đức có tổng diện tích là 1.556,14 ha, trong đó diện tích dành cho KCN công nghệ cao là 194 ha, KCN đa ngành nghề là 775,1 ha, diện tích KCN ít ô nhiễm là 140 ha và diện tích khu đô thị Châu Đức là 690,6 ha.

• Q4/2010, SZC bắt đầu vận hành thu phí đối với dự án BOT 768, bao gồm 6 tuyến đường ở thành phố Biên Hòa và huyện Vĩnh Cửu.

• Năm 2011, công ty cho khách hàng đầu tiên thuê đất ở KCN Châu Đức – Công ty cổ phần Tiến Triết.

• Năm 2014, công ty đã phát hành riêng lẻ để tăng vốn điều lệ của công ty từ 700 tỷ đồng lên 1 nghìn tỷ đồng.

• Năm 2017, công ty đã hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng giai đoạn I của KCN Châu Đức, với tổng diện tích là 500 ha.

• Năm 2018, công ty ký kết hợp tác đầu tư xây dựng sân golf Châu Đức với đối tác Hàn Quốc – Công ty Sky 72 và công ty cổ phần Vina. Tổng giá trị đầu tư là 1,9 nghìn tỷ đồng.

1.2.Cơ cấu cổ đông và công ty

Tỷ lệ sở hữu: Cơ cấu cổ đông của SZC bao gồm:

(1) Tổng công ty Sonadezi (SNZ: UPCOM). UBND tỉnh Đồng Nai sở hữu 99,5% cổ phần tại SNZ. Tổng công ty Sonadezi có 30 năm kinh nghiệm phát triển KCN từ nền tảng KCN đầu tiên của Việt Nam là KCN Biên Hòa 1. Đến năm 2019, Tổng công ty Sonadezi sở hữu 11 KCN (trong tổng số 28 KCN tại tỉnh Đồng Nai) với tổng diện tích 4.810 ha - chiếm 34% tổng diện tích đất KCN tại tỉnh Đồng Nai và 17,6% tổng diện tích đất KCN tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

(2) Sonadezi Long Thành (SZL: HOSE). SZL sở hữu KCN Long Thành, với tổng diện tích 488 ha (diện tích thương phẩm là 309 ha) và tỷ lệ lấp đầy là 100%. Ngoài ra, SZL còn phát triển các nhà xưởng xây sẵn tại KCN Long Thành và KCN Châu Đức. SZL hiện tại cũng đang đầu tư vào cụm công nghiệp Long Phước 1, với tổng diện tích 75 ha. SZL cũng đầu tư vào các dự án đô thị như Tam An 1 (271 lô đất nền) và Sona Riverview (95,5ha). Hiện tại, SZL đang cho thuê 50 ha đất tại KCN Châu Đức.

(3) Sonadezi An Bình. Sonadezi An Bình sở hữu KCN Suối Tre (tổng diện tích 150 ha), với tỷ lệ lấp đầy 100%.

2. Mô hình kinh doanh

SZC có ba mảng hoạt động kinh doanh: (1) Cho thuê đất KCN - chiếm 75% tổng doanh thu; (2) Hoạt động thu phí BOT 768 - chiếm 20% tổng doanh thu; và (3) Kinh doanh sân golf tại KCN Biên Hòa 2 - chiếm 1% tổng doanh thu.

Cho thuê đất KCN – động lực tăng trưởng chính đối với SZC

SZC sở hữu KCN và đô thị Châu Đức tại Bà Rịa - Vũng Tàu. KCN được quy hoạch thành hai phân khu chức năng bao gồm: (1) KCN Châu Đức (1.556,14 ha); và (2) Khu đô thị Châu Đức (690,55 ha). Trong đó, tổng diện tích đã giải phóng mặt bằng của KCN và khu đô thị là 1.679 ha với thời gian cho thuê là 50 năm kể từ năm 2008. Chúng tôi cho rằng hoạt động cho thuê đất của KCN Châu Đức là khả quan:

(1) Diện tích sẵn sàng cho thuê lớn. Diện tích đã cho thuê lũy kế đến cuối năm 2019 đạt 394 ha đất công nghiệp và 5.600 m2 nhà xưởng xây sẵn. Trong đó, diện tích sẵn sàng cho thuê còn lại là gần 640 ha, và đã giải phóng mặt bằng xong (bao gồm cả đền bù). Chúng tôi tin rằng, diện tích sẵn sàng cho thuê lớn sẽ là lợi thế để SZC nhanh chóng thu hút được khách hàng mới so với các doanh nghiệp khác tại tỉnh Bình Dương và Đồng Nai khi mà hầu hết được lấp đầy với tỷ lệ cao.

(2) Chi phí bồi thường thấp giúp công ty duy trì tỷ suất lợi nhuận ròng ở mức cao trên 50%. Theo HĐQT, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng KCN Châu Đức là 87.000 đồng/m2. Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng khoảng 200.000 đồng/m2. Tổng chi phí vốn là 4,1 nghìn tỷ đồng, tương đương 260.668 đồng/m2. Giá thuê là 60 USD/m2/chu kỳ thuê trong năm 2020. Chúng tôi cho rằng tỷ suất lợi nhuận của SZC sẽ duy trì ở mức cao trên 50% do giá thuê tiếp tục có xu hướng tăng.

(3) Tiếp cận cơ sở hạ tầng logistic thuận tiện. Với hệ thống hơn 40 cảng biển, TP. Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu là đầu mối quan trọng của miền Nam - hỗ trợ vận chuyển hầu hết các sản phẩm trong khu vực. Ngoài ra, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ bắt đầu xây dựng vào năm 2021 và đi vào hoạt động vào năm 2025, nối liền hai tỉnh Bình Dương và Đồng Nai.

(4) Giá cho thuê ở mức cạnh tranh nhất so với các KCN khác ở Bà Rịa-Vũng Tàu. Trong số 12 KCN ở Bà Rịa Vũng Tàu, Châu Đức có giá cho thuê thấp nhất. Giá thuê bình quân ở Bà Rịa Vũng Tàu là 72,6 USD/m2/chu kỳ thuê. Chúng tôi nhận thấy giá thuê của KCN Châu Đức thấp hơn khoảng 35% -54% so với các KCN ở tỉnh Đồng Nai và Bình Dương.

Hoạt động thu phí BOT 768 – thu nhập ổn định trong dài hạn

Dự án BOT đường 768 bao gồm 6 tuyến đường ở TP. Biên Hòa và huyện Vĩnh Cửu. Tổng giá trị đầu tư là 700 tỷ đồng (trong đó 70% từ vốn vay), bao gồm 4 trạm thu phí. Dự án bắt đầu thu phí từ năm 2015, thời gian thu phí là 35 năm. Theo chúng tôi, dự án thu phí này sẽ mang lại nguồn thu nhập ổn định cho SZC.

(1) Lưu lượng phương tiện tăng bình quân 3-4%/năm. Đường 768 có lưu lượng xe tương đối ổn định. Chúng tôi ước tính lưu lượng xe sẽ tăng 3% so với cùng kỳ trong năm 2021.

(2) Hoạt động thu phí có mức thu thấp nhất theo Thông tư 37/2014/TT-BTC; sẽ tăng 35% trong năm 2021. Hoạt động thu phí cầu đường sẽ tăng 35% trong năm 2021 và doanh thu ước tính tăng 38% so với cùng kỳ với tỷ suất lợi nhuận ròng đạt 65%.

Giá vé tại BOT 768

(3) IRR của dự án đạt 11%. Theo nghiên cứu tính khả thi, IRR của dự án đạt 11%

Khu đô thị Hữu Phước - Hiệu quả cao nhờ chi phí đầu tư thấp

Tổng diện tích đất của khu đô thị Hữu Phước là 40,6 ha, trong đó diện tích đền bù giải tỏa là 37,8 ha (chiếm 93% tổng diện tích). Diện tích có quyền sử dụng đất là 36,7 ha (chiếm 91% tổng diện tích). Theo quy hoạch, dự án có 164 căn shophouse và 500 lô đất nền.

Chi phí đầu tư thấp. Tổng vốn đầu tư cho dự án này là 380 tỷ đồng. Theo HĐQT, chi phí đền bù giải tỏa và xây dựng là 3 triệu đồng/m2. Theo chúng tôi tính toán, giá cho thuê đất trên thị trường dao động từ 7-9 triệu đồng/m2, điều này cho thấy tỷ suất lợi nhuận ròng là 56%.

Dự án tạo ra một dòng lợi nhuận trong 5 năm kể từ thời điểm đầu tư. SZC đang hợp tác với Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D: HOSE) để bán dự án do D2D đã có kinh nghiệm triển khai các dự án tại tỉnh Đồng Nai. Chúng tôi ước tính tổng doanh thu từ dự án đạt 661 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 267 tỷ đồng.

3. Tổng quan khu công công nghiệp trong nước

Theo Bộ kế hoạch và đầu tư, tại thời điểm cuối tháng 10/2020, Việt Nam có 369 KCN trên tổng diện tích đất 97,8 nghìn ha, trong đó 280 KCN hiện đang hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy bình quan tại các KCN đang hoạt động là 70,1% tại thời điểm cuối tháng 10/2020, theo Bộ kế hoạch và đầu tư.

Ở miền Bắc, các KCN tập trung ở các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc. Tổng diện tích đất là 13.500 ha. Trong Q3/2020, tỷ lệ lấp đầy cho các KCN đang hoạt động ở phía Bắc là 74%, trong khi giá đất bình quân là 102 USD/m2 cho mỗi chu kỳ dự án (+7% so với cùng kỳ), theo JLL Research.

Các động lực chính thúc đẩy nhu cầu của KCN bao gồm:

Động lực số 1: Nhu cầu tăng cao do hoạt động dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam

Nhìn chung, đại dịch Covid-19 toàn cầu đã gây ra sự gián đoạn nghiêm trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu và các doanh nghiệp đã bắt đầu đẩy mạnh đa dạng hóa sản xuất. Một mặt, dịch Covid-19 đã thúc đẩy hoạt động dịch chuyển trong vài năm trở lại đây và Việt Nam được cho là một trong những quốc gia hưởng lợi từ xu hướng này. Trong khi năm 2020 đặt ra nhiều thách thức lớn, chúng tôi tin rằng một khi dịch bệnh lắng xuống nhu cầu đối với các khu công nghiệp Việt Nam sẽ tăng đáng kể do nhiều công ty quốc tế trước đó đã chuẩn bị chuyển dịch cơ sở sản xuất sang Việt Nam.

Việc chuyển các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là một xu hướng lớn có khả năng đẩy nhanh thời kỳ hậu Covid. Có một số công ty lớn đang có kế hoạch chuyển một phần hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, bao gồm Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn…

Danh sách các công ty lớn có kế hoạch xây dựng nhà máy ở Việt Nam

Các ưu đãi cho các dự án có nguồn vốn FDI do Chính phủ Việt Nam và Nhật Bản triển khai cũng có thể mang lại cơ hội cho một số doanh nghiệp Nhật Bản mở rộng sản xuất sang Việt Nam ví dụ như Shin-Etsu Chemical, HoYa Coporation, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo và Nikkiso... Hầu hết các công ty này đều đã có cơ sở sản xuất ở miền Bắc.

Động lực thứ 2: Quy hoạch các KCN mới của Chính phủ Việt Nam cho giai đoạn 2021-2025 có thể giúp tăng diện tích các KCN mới trong tương lai, đặc biệt là đối với các KCN lớn có tổng diện tích đất trên 1.000 ha đáp ứng nhu cầu về quỹ đất lớn của các công ty có vốn đầu tư FDI.

Các “trung tâm” KCN Cấp 1 tập trung phát triển kho bãi và các dự án nhà xưởng xây sẵn do tỷ lệ lấp đầy, giá thuê đất đã cao và việc giải phóng mặt bằng rất khó khăn. Tại miền Bắc giá đất dao động trong khoảng 105-170 USD/m2/chu kỳ thuê với tỷ lệ lấp đầy trên 80%, trong khi tại miền Nam giá đất dao động trong khoảng 120-180 USD/m2/chu kỳ thuê với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Trong khi đó, các trung tâm KCN ở các tỉnh Cấp 2 tập trung phát triển đất công nghiệp cho thuê do còn nhiều diện tích sẵn sàng thuê và việc đền bù giải tỏa dễ dàng hơn.

Động lực thứ 3: Ưu đãi thuế khi đầu tư vào các KCN. Để thu hút vốn FDI, các chính sách ưu đãi đầu tư vào các KCN đã được quy định cụ thể tại Nghị định số 218/2013/NĐ-CP và các ưu đãi cụ thể cho từng KCN. Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp, các doanh nghiệp hoạt động trong KCN được miễn thuế trong hai năm đầu, giảm 50% số thuế phải nộp trong bốn năm tiếp theo.

Ưu đãi về thuế cho nhà đầu tư ở KCN

Theo Pwc, Việt Nam được giảm tối đa 50%, với thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) ưu đãi nhất là 10% - thấp hơn so với Myanmar. Thuế TNDN thực tế đã nộp sau ưu đãi bình quân là 12,3% - gần một nửa trong số đó chưa được ưu đãi trong năm 2019, điều này cho thấy mức thuế thậm chí còn thấp nhiều hơn. Các mức thuế này cũng thấp hơn nhiều so với các nước khác của khu vực Châu Á - Thái Bình Dương.

Động lực thứ 4: Mở rộng và cải thiện cơ sở hạ tầng. Việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, cao tốc Dầu Dây Phan Thiết, cao tốc Bắc Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ giúp tạo kết nối thuận tiện hơn cho các KCN.

Động lực thứ 5: Giá đất KCN ở Việt Nam thấp nhất trong khu vực - thấp hơn khoảng 25% -30% so với Indonesia và Thái Lan. Do đó, giá đất KCN ở Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng từ 7%-8% ở miền Nam và từ 5%-6% ở miền Bắc trong năm 2021.

4. Phân tích chỉ số tài chính

Tốc độ tăng trưởng (CAGR) doanh thu giai đoạn 2016-2019 đạt 48%, do (1) Diện tích đất cho thuê tăng từ 5,34 ha trong năm 2016 lên 55,65 ha - cho các khách hàng lớn như Solar Farm Vina (đất thuê: 60ha), Phương Đông Vũng Tàu (đất thuê: 10ha), Greentech Headfear (đất thuê: 2,9 ha) trong năm 2018- 2019; (2) Giá thuê tăng 49% từ 33 USD/m2 trong năm 2016 lên 50 USD/m2 trong năm 2019; (3) SZC cho thuê 5.600 m2 nhà xưởng xây sẵn trong năm 2018 cho hai khách hàng là Aurelia Apparels (Ấn Độ) và Fullxin Việt Nam (Trung Quốc), đạt doanh thu 4 tỷ đồng/năm và (4) Tốc độ tăng trưởng CAGR doanh thu hoạt động thu phí là 9% trong giai đoạn 2016-2019.

Tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn mức bình quân của ngành do chi phí bồi thường thấp. Đến Q3/2020, SZC đã trả bình quân 90.000 đồng/m2 cho 1.610 ha tiền đền bù giải phóng mặt bằng với chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng trong KCN bình quân là 200.000 đồng/m2. Với lợi thế về chi phí đầu tư thấp, tỷ suất lợi nhuận của SZC từ năm 2016 đến tháng 9/2020 dao động trong khoảng 47,5% đến 56,7% - cao hơn mức bình quân ngành là 37% - 41%.

Nguồn: SSI

×
tvi logo