SZC: Khách hàng sỉ thúc đẩy động lực tăng trưởng

SZC: Khách hàng sỉ thúc đẩy động lực tăng trưởng

Lượt xem: 113
  •  

Trong ngắn hạn, các khách hàng thuê sỉ như D2D, Long Bình,…sẽ đem lại nguồn thu chính cho SZC. Trong dài hạn, SZC có hơn 450 ha đất KCN sẵn sàng cho thuê, với lợi thế về chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng tại KCN Châu Đức giúp lợi nhuận gộp của SZC sẽ duy trì trên mức 60%. Ngoài ra, nhu cầu thuê đất sẽ tăng lên nhờ sự chuyển dịch hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và sự phát triển cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá thuê đất tại KCN Châu Đức dự báo tăng 5-8%/năm trong giai đoạn 2021-2025. Chúng tôi khuyến nghị TRUNG LẬP SZC và nâng giá mục tiêu lên mức 58.400 đồng/CP sau khi điều chỉnh định giá 150 ha đất Khu dân cư đã hoàn thiện về mặt pháp lý.

Tăng trưởng Q3/2021 được thúc đẩy từ nhà đầu tư trong tập đoàn Sonadezi. Doanh thu thuần Q3/2021 đạt mức 162 tỷ đồng (+83,8% YoY). Trong đó, doanh thu thuê đất KCN Châu Đức tăng 133% YoY, chủ yếu từ cho D2D thuê 13,5 ha vào tháng 7/2021. Biên lợi nhuận gộp hoạt động thuê đất duy trì mức cao 62,4% (+0,7 % YoY) nhờ vào giá thuê cao. LNST tăng mạnh 75% YoY đạt mức 66,5 tỷ đồng. Dự báo các nhà đầu tư sỉ vẫn là khách hàng thuê chính trong Q4/2021. Trong Q4/2021, chúng tôi ước tính doanh thu đạt 126 tỷ đồng (+78% YoY) và LNST đạt 56 tỷ đồng (+36,6% YoY), chủ yếu từ 8,82 ha cho D2D thuê vào tháng 10/2021 với mức giá thuê trung bình đạt 55 USD/m2/chu kỳ thuê.

Bên cạnh đó, SZC cũng thực hiện nhận góp vốn đầu tư vào KDC Hữu Phước của cán bộ công nhân viên với giá trị hơn 200 tỷ đồng. Năm 2022, chúng tôi cho rằng nhu cầu từ các nhà đầu tư mới sẽ phục hồi nhờ việc dịch chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và dịch Covid-19 được kiểm soát khi một số hợp đồng MOU sẽ được ký chính thức.

Doanh thu ước tính đạt 935 tỷ đồng (+35% YoY) và LNST đạt 424 tỷ đồng (+36% YoY) trong năm 2022. Quy định mới về tách thửa đất, giúp SZC đẩy nhanh thủ tục và bán hàng tại KDC Hữu Phước. Theo Quyết định số 15/2021 UBND Bà Rịa Vũng Tàu về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Do đó, chúng tôi cho rằng, SZC có thể đẩy nhanh các thủ tục pháp lý tại dự án KDC Hữu Phước và bán hàng chính thức trong năm 2022.

Rủi ro: (1) Chi phí đền bù giải tỏa tăng cao; (2) Các vấn đề về quy định của Khu đô thị Châu Đức có thể khiến dự án bị đình trệ; (3) Dòng tiền từ dự án BOT giảm do việc thu phí bị tạm dừng trong một năm.

Kết quả kinh doanh Q3/2021

Doanh thu thuần Q3/2021 đạt mức 162 tỷ đồng (+83,8% YoY) và LNST tăng mạnh 75% YoY đạt mức 66,5 tỷ đồng.

Trong đó:

(1) Cho thuê đất tại KCN Châu Đức. Doanh thu đạt 161 tỷ đồng (+133,6% YoY), chủ yếu từ khách hàng chính là D2D với diện tích thuê trong kỳ đạt 13,1 ha được ký vào tháng 7/2021, giá thuê trung bình 55 USD/m2/chu kỳ thuê. Lợi nhuận gộp biên đạt 62,5% (+0,7% YoY) do khách hàng sỉ được ưu đãi không tăng giá trong thời gian dịch Covid 19. Diện tích cho thuê lũy kế là 508,93 ha, tương ứng với tỷ lệ lấp đầy là 48,4%.

(2) Doanh thu phí đường bộ tại BOT 768. Không có doanh thu thu phí trong Q3/2021 do BOT 768 tiếp tục tạm dừng trong khi SZC đang chờ UBND và Sở Giao thông Vận tải tỉnh Đồng Nai thẩm định và phê duyệt chuyển đổi sang hình thức thu phí điện tử (ETC).

(3) Cho thuê nhà xưởng xây sẵn. Khu công nghiệp Châu Đức có 2 nhà máy xây sẵn với diện tích 5.600 m2 đã được lấp đầy. Doanh thu từ việc cho thuê các nhà xưởng xây sẵn này đạt 0,44 tỷ đồng trong Q3/2021. Tỷ suất lợi nhuận gộp là 39,6%. Trong khi đó, chi phí lãi vay giảm -12,5% so với cùng kỳ xuống 1,75 tỷ đồng, do giảm khoản vay cho dự án BOT 768 dừng hoạt động. Dư nợ tại KCN Châu Đức và các dự án khu dân cư Châu Đức được vốn hóa vào chi phí đầu tư xây dựng.

Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 48% YoY, chủ yếu là chi phí tiền lương. Đồng thời, chi phí bán hàng tăng mạnh 5,6x so với cùng kỳ chủ yếu là chi phí dịch vụ mua ngoài.

Triển vọng

Trong Q4/2021, chúng tôi ước tính doanh thu đạt 126 tỷ đồng (+78% YoY) và LNST đạt 56 tỷ đồng (+36,6% YoY. Trong đó: (1) Doanh thu cho thuê KCN chủ yếu từ các nhà đầu tư trong tập đoàn Sonadezi, bao gồm 8,82 ha cho D2D thuê vào tháng 10/2021 với mức giá thuê trung bình đạt 55 USD/m2/chu kỳ. Tỷ suất lợi nhuận gộp trong Q4/2021 dự báo đạt 54,9% (+8% YoY) nhờ vào giá bán tăng; (2) Không có nguồn thu từ thu phí đường bộ do BOT 768 tiếp tục tạm dừng hoạt động; (3) Doanh thu từ cho thuê nhà xưởng xây sẵn đạt 0,44 tỷ đồng trong Q4/2021 với lợi nhuận gộp biên đạt mức 48,5%.

Công ty đã ký hợp tác góp vốn dự án KDC Hữu Phước với cán bộ công nhân viên, tổng giá trị hơn 200 tỷ đồng. Vốn huy động sẽ được sử dụng để đền bù giải tỏa tại KDC Châu Đức.

Chi phí bán hàng đạt mức 1,2 tỷ đồng trong Q4/2021 do không còn hoàn nhập dự phòng.

Triển vọng năm 2022

Trong năm 2022, chúng tôi dự báo nhu cầu đất thuê đất sẽ phục hồi dựa trên: (1) Mở rộng và cải thiện cơ sở hạ tầng. Các dự án cơ sở hạ tầng tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu giai đoạn 2021-2025 gồm: Cầu Phước An nối thị xã Phú Mỹ - tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch - tỉnh Đồng Nai với tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng; đường 991B nối Quốc lộ 51 với Cảng Cái Mép với tổng vốn đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng; (2) Các hợp đồng MOU trong năm 2021 sẽ được thực hiện trong năm 2022 với diện tích đã ký thỏa thuận là 150 ha tại KCN Châu Đức. Bên cạnh đó, kinh doanh khu dân cư Hữu Phước sẽ tích cực khi: (1) Điều chỉnh giá đất tại Bà Rịa Vũng Tàu. UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành quyết định quy định bảng giá đất các loại đất định kỳ 5 năm (2020 – 2024) trên địa bàn tỉnh sẽ được áp dụng vào năm 2022. Trong đó mức giá đất tại các địa phương có mức tăng 10-50%.

Chúng tôi cho rằng, quy định này có thể tạo ra kỳ vọng tăng giá tại KDC Hữu Phước khi mở bán vào năm 2022; (2) Quy định mới về tách thửa đất, giúp SZC đẩy nhanh thủ tục và bán hàng tại KDC Hữu Phước. Theo Quyết định số 15/2021 UBND Bà Rịa Vũng Tàu về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có quy định về đối với thửa đất trong đô thị thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Do đó, chúng tôi cho rằng, SZC có thể đẩy nhanh các thủ tục pháp lý tại dự án KDC Hữu Phước và bán hàng chính thức trong năm 2022.

Doanh thu ước tính đạt 935 tỷ đồng (+35,3% YoY) và LNST ước đạt 424 tỷ đồng (+36,1% YoY), với các giả định như sau:

• Doanh thu cho thuê đất KCN dự báo tăng trở lại nhờ nhu cầu thuê mới phục hồi. Chúng tôi ước tính tổng diện tích cho thuê sẽ đạt 80 ha (+33% YoY) trong năm 2021, trong đó: (1) Diện tích thuê từ các nhà đầu tư sỉ trong tập đoàn Sonadezi (như D2D, Sonadezi Long Bình, Sonadezi Long Thành) sẽ đạt 50 ha (+19% YoY); và (2) diện tích thuê từ các nhà đầu tư trực tiếp dự báo đạt 30 ha (+2x so với cùng kỳ). Giá thuê ước tính tăng 8% YoY trong năm 2022, đạt 70 USD/m2/chu kỳ thuê. Doanh thu từ mảng KCN dự kiến tăng lên 739 tỷ đồng (+41% YoY). Tỷ suất lợi nhuận gộp hoạt động cho thuê đất KCN kỳ vọng đạt 64% (+3% YoY).

• Hoạt động thu phí tại BOT 768 sẽ hoạt động trở lại trong năm 2022. Chúng tôi kỳ vọng BOT 768 sẽ hoạt động trở lại trong năm 2022 sau khi thủ tục chuyển sang thu phí không dừng lại (ETC) được thông qua. Lưu lượng phương tiện dự kiến sẽ tăng 5% so với cùng kỳ và phí thu bình quân không đổi so với năm 2021. Doanh thu phí dự kiến đạt 65 tỷ đồng so với không có doanh thu trong năm 2021. Thời gian thu phí được chấp thuận kéo dài thêm 2 năm. IRR dự kiến ở mức 12%.

• Doanh thu dự án Khu dân cư Hữu Phước đạt 117 tỷ đồng. Ghi nhận chủ yếu từ bán nền đất cho cán bộ công nhân viên. Tỷ suất lợi nhuận ròng dự kiến là 56%.

• Chi phí lãi vay là 20 tỷ đồng (+33% YoY) do tăng khoản vay dài hạn để đền bù giải tỏa tại khu dân cư Châu Đức. Lãi suất cho vay bình quân dự kiến ở mức 7,5%/năm. Các khoản vay cho dự án Khu dân cư và KCN Châu Đức vẫn đang được vốn hóa vào chi phí đầu tư xây dựng.

Luận điểm đầu tư

Trong ngắn hạn, các khách hàng thuê sỉ như D2D, Long Bình,…sẽ đem lại nguồn thu chính cho SZC trong Q4/2021. Về dài hạn, SZC có hơn 450 ha đất KCN sẵn sàng cho thuê, với lợi thế về chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng tại KCN Châu Đức giúp lợi nhuận gộp của SZC sẽ duy trì trên mức 60%. Ngoài ra, nhu cầu thuê đất sẽ tăng lên nhờ sự chuyển dịch hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và sự phát triển cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá thuê đất tại KCN Châu Đức dự báo tăng 5-8%/năm trong giai đoạn 2021-2025. Chúng tôi khuyến nghị TRUNG LẬP SZC và nâng giá mục tiêu lên mức 58.300 đồng/CP sau khi điều chỉnh định giá 150 ha đất Khu dân cư đã hoàn thiện về mặt pháp lý.

Rủi ro

(1) Chi phí đền bù giải tỏa tăng. Hiện tại, SZC có 300 ha đất phải đền bù giải phóng mặt bằng tại Khu đô thị Châu Đức. Chúng tôi ước tính chi phí đền bù giải tỏa sẽ tăng 20% so với năm 2020.

(2) Các vấn đề về pháp lý của Khu đô thị Châu Đức có thể khiến dự án chậm tiến độ.

(3) Dự án sân golf. Chúng tôi lo ngại về hiệu quả thấp của dự án, đồng thời SZC phải chịu chi phí lãi vay từ dự án.

(4) Dòng tiền của dự án BOT bị ảnh hưởng do ngừng thu phí trong năm 2021.

Nguồn: SSI

×
tvi logo