PDR: Nắm bắt thời cơ

PDR: Nắm bắt thời cơ

Lượt xem: 92
  •  

Tổng quan về công ty: PDR là một trong các chủ đầu tư bất động sản lớn tại khu vực phía nam được thành lập từ năm 2004 và niêm yết trên sàn HOSE từ 2010. Hiện tại, quỹ đất của công ty được trải dài tại nhiều địa phương như TP.HCM, Quảng Ngãi, Bình Định và gần đây nhất là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… Tiêu biểu trong số đó là chuỗi dự án khu căn hộ cao cấp mang thương hiệu Everich tại trung tâm TP.HCM và gần đây nhất là các dự án khu đô thị lớn như Phát Đạt Bàu Cả, Nhơn Hội Newcity, The Astral City…

Quỹ đất lớn tập trung ở các tỉnh thành ven biển tiềm năng: Tổng quỹ đất hiện tại của PDR có diện tích gần 450 ha ở thành phố Hồ Chí Minh và đang dần mở rộng ra các thành phố, khu vực ven biển khác như Quảng Ngãi, Phú Quốc … Trong đó một số dự án nổi bật có thể kể đến là 2 dự án Everich 2,3 với tổng diện tích là 21 ha chờ chuyển nhượng và các dự án lớn như Nhơn Hội (116 ha), Hàm Ninh (138 ha).

Bên cạnh đó, PDR cũng bước chân vào mảng bất động sản khu công nghiệp với khu logistic rộng 24 ha gần cảng Cái Mép (vốn đầu tư hơn 1.136 tỷ đồng). Tuy quy mô này chưa đáng kể so với các doanh nghiệp lớn khác trong ngành nhưng đây là bước khởi đầu của PDR trong việc đa dạng hoá sản phẩm và ổn định dòng tiền trong tương lai.

Kết quả kinh doanh: Trong năm 2020, PDR ghi nhận hơn 3.900 tỷ đồng doanh thu (+15% YoY) và 1.220 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (+40% YoY), mức cao nhất trong 3 năm trở lại đây. Trong đó việc ghi nhận chủ yếu đến từ bàn giao các sản phẩm dất nền của Phân khu số 2 và sản phẩm thấp tầng tại Phân khu số 9 thuộc dự án lớn Khu Đô thị Du lịch Sinh thái Nhơn Hội (Quy Nhơn - Bình Định).

Với kế hoạch cho 2021, công ty đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế đạt 2.335 tỷ đồng (+52%YoY). Theo đó, Công ty dự kiến sẽ tiến hành mở bán dự án Astral City ở Bình Dương cộng với việc tiếp tục hạch toán nốt phần lợi nhuận còn lại phân khu 9 của dự án Nhơn hội Bình định vào kêt quả kinh doanh.

Hơn nữa, công ty cũng đã điều chỉnh chỉ tiêu mới về tăng trưởng lợi nhuận cho kế hoạch dài hạn 2019-2023. PDR tăng chỉ tiêu lợi nhuận lũy kế cho kế hoạch 5 năm (2019 - 2023) lên mức 14.270 tỷ đồng thay cho chỉ tiêu cũ là 11.850 tỷ đồng.

Tổng quan doanh nghiệp

PDR là một trong các chủ đầu tư bất động sản lớn tại khu vực phía nam được thành lập từ năm 2004 và niêm yết trên sàn HOSE từ 2010.Hiện tại, quỹ đất của công ty được trải dài tại nhiều địa phương nhưTP.HCM, Quảng Ngãi, Bình Định và gần đây nhất là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… Tiêu biểu trong số đó là chuỗi dự án khu căn hộ cao cấp mang thương hiệu Everich tại trung tâm TP.HCM và gần đây nhất là các dự án khu đô thị lớn như Phát Đạt Bàu Cả, Nhơn Hội Newcity, The Astral City… So sánh quỹ đất với các chủ đầu tư khác tương đương ở khu vực phía Nam.

Chiến lược của công ty là tập trung vào phát triển các dự án bât động sản thuộc dòng trung và cao cấp (tiêu biểu với chuỗi dự án mang thương hiệu The EverRich) cùng với phát triển các dự án đất nền, khu đô thị tầm trung ở các tỉnh thành phố ven biển như Quảng Ngãi, Bình Định… phù hợp với tình hình của địa phương và nhu cầu hiện tại của người dân. Tính đến thời điểm hiện tại, PDR đã phát triển và bàn giao đến khách hàng 5 dự án lớn, là EverRich 1, EverRich Infinity, The Millennium, Bàu Cả và Nhơn Hội. Dự án Everich 2, 3 với tổng diện tích là 21 ha chờ chuyển nhượng

PDR đã ghi dấu ấn đậm nét trên phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM ngay từ dự án đầu tiên - The EverRich 1. Tiện ích, chất lượng của tổ hợp dự án khu căn hộ - văn phòng này đã giúp Phát Đạt nhanh chóng trở thành một trong những thương hiệu có dấu ấn trên thị trường bất động sản. Đến nay, PDR đã khẳng định năng lực phát triển dự án và bàn giao đúng tiến độ với những công trình tiếp theo.

Công ty đang sở hữu quỹ đất tầm trung so với các chủ đầu tư khác ở khu vực phía nam (hơn 450 ha) đủ cho kế hoạch phát triển trong 5-10 năm tới. Tuy nhiên, việc tiếp tục xúc tiến và tìm kiếm quỹ đất mới vẫn luôn được thực hiện dựa trên một số tiêu chí: Có đầy đủ cơ sở pháp lý, trên trục phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương, dễ dàng kết nối về giao thông - hạ tầng du lịch và giao thương với các đô thị lớn, sẵn sàng điều kiện để triển khai nhanh... Đây là điều đã giúp PDR mở rộng được địa bàn hoạt động, thị trường so với trước đây và phát triển những hướng đi mới trong thời gian tới. Ngoài ra, với hình thức phân phối bán hàng qua các đối tác chiến lược tin cậy và có lực lượng nhân viên môi giới lớn, hầu hết các dự án của PDR đều có tiến độ triển khai, mở bán khá nhanh từ 7-12 tháng với tỉ lệ hấp thụ cao, qua đó đem lại dòng tiền nhanh chóng cho công ty.

Bên cạnh Bình Định và Quảng Ngãi - nơi PDR đã đặt dấu ấn rõ nét bằng các dự án thành công, thị trường ưu tiên của PDR trong 2021 còn là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. PDR đánh giá cao triển vọng trong tương lai gần của các địa phương này bởi nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh và hạ tầng du lịch quanh TP.HCM có xu hướng gia tăng mạnh mẽ.

Cơ cấu cổ đông

Tại cuối năm 2020, chủ tịch công ty Nguyễn Văn Đạt là cổ đông lớn nhất của công ty với lượng sở hữu 61% cổ phần. Trong khi đó nhà đầu tư nước ngoài chiếm 6,2% và còn lại là sở hữu của nhà đầu tư khác.

Tổng quỹ đất của PDR hiện tại gần 450 ha trong đó 70% tập trung chủ yếu tại các tỉnh thành phố đô thị loại 2. Công ty chủ yếu lựa chọn các vùng ven biển với chi phí thấp và có nhiều tiềm năng du lịch trong tương lai, chủ yếu thông qua việc đấu giá mua trực tiếp quyền sử dụng đất của UBND tỉnh để thành lập các khu đô thị mới, với hình thức pháp lý sổ đỏ sở hữu lâu dài cho người mua.

Sản phẩm thấp tầng, đất nền ở các thành phố ven biển là động lực tăng trưởng trong thời gian tới

Thị trường bất động sản ở các tỉnh ven biển đã trở nên sôi động trong vài năm qua do việc cơ sở hạ tầng tốt hơn và nhu cầu gia tăng từ du lịch nhờ kết nối hàng không trong nước và quốc tế tốt hơn. Hai thị trường sôi động nhất là Đà Nẵng và Nha Trang và sau đó dần dần lan sang các tỉnh lân cận khác là Quảng Ngãi và Bình Định, địa điểm mà PDR đang tập trung phát triển quỹ đất.

• Bình Định: Được quy hoạch là trung tâm phía Nam của Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, TP.Quy Nhơn – thủ phủ của Bình Định như một điểm đến du lịch mới, đặc biệt là sau khi sân bay Phù Cát khánh thành vào năm 2018. Nhiều hãng hàng không nội địa đã mở các chuyến bay trực tiếp từ Hà Nội và TP.HCM đến địa điểm này hứa hẹn sẽ mở ra thêm hướng đi mới cho phát triển du lịch ở địa phương. Với việc sở hữu đường bở biển dài cùng nhiều địa điểm du lịch như Kỳ Co, Eo Gió, Cù Lao Xanh, Bãi Trứng, Hòn Khô… đó sẽ là động lực tăng trưởng bền vững về nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng cũng như đối với thị trường bât động sản khu vực này. Ngoài ra, theo quy hoạch tổng thể, tỷ lệ đô thị hóa Bình Định dự kiến sẽ nâng từ mức 33% hiện nay lên 44,1% vào năm 2025 và hơn 48% vào năm 2035, cho thấy còn nhiều dư địa phát triển ở thời điểm này khi hàng loạt ông lớn trong ngành BĐS đổ về đầu tư như Phát Đạt, Vingroup, FLC…

• Quảng Ngãi: Một trong năm khu kinh tế ven biển được Chính phủ ưu tiên đầu tư kết cấu hạ tầng và có chính sách ưu đãi cao đối với các nhà đầu tư. Các tiềm năng phát triển về nông nghiệp, công nghiệp, du lịch dịch vụ và kinh tế biển đảo được cân đối, hài hòa, hạ tầng giao thông được kết nối đồng bộ, thông suốt, với các tuyến Quốc lộ 1A, Quốc lộ 24A. Thêm vào đó Việc đưa vào sử dụng tuyến cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi, rút ngắn hơn một nửa thời gian đi về giữa 2 địa phương cũng như sự phát triển của sân bay Chu Lai là động lực lớn để đưa Quảng Ngãi trở thành một TP kinh tế, du lịch trọng điểm của khu vực miền Trung. Đây chính là lợi thế quan trọng, là lực hấp dẫn của Quảng Ngãi đối với các nhà đầu tư trong hiện tại và tương lai, nhất là đầu tư BĐS.

Ở khu vực phía Nam, hiện tại PDR đang dồn nguồn lực cho 3 thị trường chính: Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc và Bình Dương.

Trong đó:

• Bà Rịa Vũng Tàu: PDR đang sở hữu 2 dự án tại huyện Đất Đỏ (BR- VT) được quy hoạch thành tổ hợp khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, khu thương mại. Giá đất khu vực này đã tăng 50% so với cuối năm 2018 và chúng tôi cho rằng mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai nhờ một loạt các dự án hạ tầng xung quanh như: sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành, mở rộng cung đường ven biển 42m từ Vũng Tàu đến Lagi Bình Thuận.

• Phú Quốc: PDR hiện đang sở hữu một số tổ hợp dự án bao gồm: khu công nghiệp Hàm Ninh (137, 7 ha); khu khách sạn 5 sao và khu nghỉ dưỡng sinh thái Vũng Bầu (40, 6 ha). Với tiềm năng lớn như trung bình lượt du khách Phú Quốc tăng 20 - 30%/ năm từ 300 nghìn lượt năm 2010 lên hơn 4 triệu lượt năm 2019 cộng với việc trở thành thành phố đảo đầu tiên kể từ 1/3/2021, thị trường bất động sản ở đây hứa hẹn sẽ hồi phục khi dịch Covid -19 được kiềm chế, thúc đẩy nhu cầu du lịch và đầu tư trong tương lai.

• Bình Dương: PDR hiện đang triển khai 2 dự án khu dân cư cho phân khúc cao cấp tại thành phố Thuận An. Trong đó, đáng chú ý nhất là dự án phức hợp thương mại và căn hộ Astral City được ra mắt thị trường vào quý 4/2020 với vị trí đắc địa: nằm gần trung tâm hành chính thành phố, 2 trung tâm thương mại, và 3 khu công nghiệp. Do đó, chúng tôi cho rằng dự án Astral City và một dự án khác (dự kiến mở bán đầu năm 2022) sẽ thu hút được sự chú ý của thị trường.

Đầu tư vào BT để đổi lấy quỹ đất

Trong điều kiện quỹ đất ở các đô thị ngày một khan hiếm, ngoài mở rộng quỹ đất thông qua việc M&A các dự án mới, tập trung phát triển các dự án BT để lấy đất là một trong những hình thức PDR từng sử dụng để mở rộng danh mục dự án. Tuy nhiên theo luật đầu tư mới có hiệu lực từ 1/1/2021 đã chính thức đưa phương thức này ra khỏi danh mục các loại hợp đồng dự án PPP và dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT. Do vậy, PDR sẽ chỉ tiếp tục duy trì và hoàn thiện nốt thủ tục pháp lý đối với các dự án BT hiện tại.

Giữa tháng 8/2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2019/NĐ-CP Quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT. Điều này có thể giúp công ty thuận lợi hơn trong việc gia tăng quy đất với 2 dự án BT đang triển khai bao gồm Trung tâm thể dục thể thao (TT TDTT) Phan Đình Phùng và Đầu tư xây dựng hạ tầng nội bộ Khu I (Khu cổ đại) TP.HCM.

Trong kế hoạch kinh doanh giai đoạn 2019-2023, Phát Đạt cho biết sẽ nhận được 5 khu đất ở Bình Thạnh, Trần Hưng đạo, Phan Văn Đạt (Q1. TP HCM), Thủ Đức… với tổng diện tích hơn 45 nghìn m2 với dự án BT Trung tâm Thể dục Thể thao Phan Đình Phùng.

Riêng đối với Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng nội bộ Khu I (Khu cổ đại), Phát Đạt được thanh toán bằng quỹ đất Cù lao Bà Sang thuộc phường Long Bình, Quận 9. Tại khu đất Cù lao Bà Sang, công ty dự kiến sẽ khai thác để triển khai khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng với quy mô gần 24 ha, trong đó có tổ hợp khách sạn cao 4-5 tầng.

Kết quả kinh doanh qua các năm dần được cải thiện

Doanh thu và lợi nhuận của công ty đã được cải thiện đáng kể kể từ năm 2017 nhờ bàn giao các dự án cao cấp EverRich Infinity, The Millennium. Đồng thời, PDR cũng đã tìm được đối tác tiềm năng cho việc chuyển nhượng 2 dự án EverRich 2 ,3 và sử dụng khoản thanh toán tạm ứng từ thỏa thuận để trả lại tất cả các khoản vay ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, do đó nợ vay trên bảng cân đối kế toán gần như bằng 0 trong thời gian 2017-2018. Kể từ giai đoạn 2018-2019 trở đi, công ty tập trung vào phát triển các dự án đất nền như Nhơn Hội, Bàu Cả… giúp cho kết quả kinh doanh tình hình tài chính ngày càng được cải thiện.

Nguồn: SSI

×
tvi logo