NLG: Định giá lại quỹ đất

NLG: Định giá lại quỹ đất

Lượt xem: 70
  •  

Chúng tôi lặp lại khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu NLG, chủ yếu đến từ việc đánh giá lại quỹ đất và kế hoạch mở bán đầy tham vọng của công ty trong giai đoạn 2021-2025. Chúng tôi cũng nâng 23% giá mục tiêu kể từ báo cáo gần đây lên 65.000 đồng/cổ phiếu, trong đó đã cập nhật giả định giá bán trung bình cao hơn kỳ vọng từ các dự án lớn của NLG. Tại các tỉnh phía Nam, mặc dù có ảnh hưởng dịch Covid nhưng nhu cầu từ người mua nhà/nhà đầu tư vẫn tăng mạnh do lãi suất thấp và các dự án bất động sản hưởng lợi từ việc phát triển cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, việc thay đổi tỷ lệ sở hữu của Southgate (từ 50% lên khoảng 60% -65%) sẽ hỗ trợ cho giá cổ phiếu.

KQKD Q3/2021: Mặc dù tổng doanh thu Q3 giảm 78% so với cùng kỳ chủ yếu do thiếu hoạt động bàn giao bật động sản, LNST vẫn tăng +813% so với cùng kỳ do ghi nhận khoản lãi tài chính 361 tỷ đồng từ hợp nhất dự án Southgate. Lũy kế 9T2021, LNST của cổ đông công ty mẹ (NPATMI) đạt 709 tỷ đồng (+240% so với cùng kỳ), hoàn thành 62% kế hoạch cả năm.

Năm 2021, chúng tôi điều chỉnh giảm ước tính doanh thu để phản ánh việc tạm hoãn hoạt động bàn giao các căn hộ tại dự án Akari do dịch bệnh. Tuy nhiên, chúng tôi duy trì ước tính NPATMI nhờ khoản thu nhập tài chính/thu nhập khác liên quan đến việc đánh giá lại dự án Waterfront và Southgate lần lượt trong Q1 và Q3. Cụ thể, chúng tôi ước tính tổng doanh thu đạt 2 nghìn tỷ đồng doanh thu (-10% so với cùng kỳ) và NPATMI đạt 1,1 nghìn tỷ đồng (+28% so với cùng kỳ).

Năm 2022, chúng tôi tiếp tục duy trì ước tính NPATMI đạt 1,2 nghìn tỷ đồng (+11% so với cùng kỳ) do lượng doanh số mở bán lũy kế tích cực trong Q3/2021.

Tại mức giá hiện tại, NLG đang giao dịch với hệ số P/E và P/B 2022 lần lượt là 14,2x và 1,9x.

Rủi ro: Kế hoạch mở bán tại dự án Waterpoint/ Izumi chậm hơn dự kiến.

Thay đổi kế hoạch doanh thu trong nửa cuối năm 2021

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhiều chủ đầu tư đã không thể tổ chức các sự kiện bán hàng cho nhiều dự án trong Quý 3. Trong quý, NLG cũng đã tạm hoãn việc mở bán dự án Mizuki và bàn giao sản phẩm của dự án Akari. Doanh số chỉ đạt khoảng 550 tỷ đồng đến từ việc bán trực tuyến 2 dự án: Cần Thơ (43 ha) và Ehome Southgate. Trong Q4, NLG dự kiến sẽ tiếp tục bán 4 dự án, trong đó dựa án có giá trị nhất là dự án Izumi (275 căn nhà phố/ biệt thự, khoảng 2 nghìn tỷ đồng trong tháng 11). Hiện tại, chúng tôi kỳ vọng doanh số năm 2021 sẽ đạt khoảng 9 nghìn tỷ đồng.

Cập nhật dự án mới

Dự án Waterfront – Izumi

‐ Vị trí: Xã Long Hưng, Thành phố Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai.

‐ Tỷ lệ sở hữu: NLG sở hữu 65% cổ phần, đối tác Nhật Bản 35%

‐ Diện tích: 170 ha ‐ Sản phẩm: 3.000 căn hộ, 4.000 căn nhà phố/biệt thự

‐ Tổng chi phí đầu tư: 9,2 nghìn tỷ đồng. Chúng tôi cho rằng dự án này sẽ được hưởng lợi từ sự phát triển cơ sở hạ tầng đang diễn ra trong khu vực, bao gồm việc mở rộng đường nối với đường cao tốc Long Thành - TP.HCM.

Sau khi dự án hoàn thành sẽ giảm thời gian di chuyển từ dự án đến TP.HCM xuống chưa đầy 1 giờ đồng hồ. Với vị trí đắc địa cùng với cơ cấu sản phẩm đa dạng (cả căn hộ cao tầng/thấp tầng), chúng tôi kỳ vọng nhu cầu đối với dự án sẽ cao và dự án Waterfront sẽ tạo ra lợi nhuận cho NLG trong giai đoạn 2022-2025. Theo ban lãnh đạo, dự án Izumi sẽ bắt đầu mở bán đợt đầu trong tháng 11/2021, với mức giá dự kiến từ 50 - 55 triệu đồng/m2 (cao hơn 32% so với ước tính trước đó của chúng tôi). Mức giá này gần tương đương với mức giá dự án Aqua City của NVL trong cùng khu vực. Với quy mô lên đến 170 ha và tổng giá trị phát triển (GDV) gần 45 nghìn tỷ đồng, việc mở bán thành công sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho NLG trong giai đoạn 2021-2025.

Hoạt động tăng vốn

Với nhiều dự án đang được triển khai cùng lúc, yêu cầu về vốn của NLG là rất cần thiết. Năm 2021, công ty đã huy động vốn thành công thông qua phương thức phát hành cổ phiếu và trái phiếu, với tổng giá trị lên đến 3 nghìn tỷ đồng. Cụ thể:

Việc kết hợp cả vốn chủ sở hữu và dòng vốn vay nợ giúp NLG tăng cường vốn lưu động cho các dự án trong tương lai, đồng thời giữ tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu ở mức hợp lý. Thêm vào đó, với sự hợp tác của nhà đầu tư chiến lược Nhật Bản như Hanshin Kyu ở cấp độ dự án, NLG sẽ có thể khai thác giá trị của quỹ đất tiềm năng giá rẻ trong thời gian ngắn.

Ước tính lợi nhuận

• Ước tính năm 2021: Doanh thu hoạt động tài chính bù đắp cho việc tạm hoãn bàn giao

Do chậm trễ bàn giao dự án Akari, chúng tôi điều chỉnh giảm ước tính doanh thu thuần năm 2021 của NLG xuống 2,1 nghìn tỷ đồng (-10% so với cùng kỳ) và duy trì ước tính NPATMI đạt 1,1 nghìn tỷ đồng (+28% so với cùng kỳ) nhờ việc đánh giá lại dự án Southgate. Chúng tôi điều chỉnh ước tính dựa trên giả định khoảng 400-550 căn Waterfront và 450 căn Akari sẽ được bàn giao trong Q4.

Nguồn: SSI

×
tvi logo