Ngành BĐS Khu công nghiệp: Triển vọng dài hạn tích cực, nhưng việc cho thuê đất mới bị hạn chế trong ngắn hạn do dịch Covid-19

Ngành BĐS Khu công nghiệp: Triển vọng dài hạn tích cực, nhưng việc cho thuê đất mới bị hạn chế trong ngắn hạn do dịch Covid-19

Lượt xem: 329
  •  

Tổng quan 6 tháng đầu năm 2020

Do dịch Covid-19 bùng phát, các chuyến bay quốc tế đến và đi khỏi Việt Nam đã bị hạn chế đối với hầu hết các hoạt động kinh doanh và đi lại trong thời gian qua. Điều này đã gây ra áp lực đáng kể ảnh hưởng đến việc xúc tiến đầu tư và tiến độ cho thuê các khu công nghiệp (KCN). Hầu hết các giao dịch thành công được ghi nhận trong năm nay đều đến từ những khách hàng đã hoàn tất thương thảo từ năm ngoái và trước khi dịch bệnh bùng phát.

  • Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết 6 tháng đầu năm 2020, Việt Nam có 336 KCN trên tổng diện tích là 97,8 nghìn ha, trong đó 261 KCN hiện đang hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các KCN đang hoạt động là 76% vào cuối 6 tháng đầu năm 2020.
  • Tại miền Bắc, các KCN tập trung ở các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc, với tổng diện tích là 13.500 ha. Trong 6 tháng đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang hoạt động ở miền Bắc là 75%, và giá cho thuê bình quân là từ 85-90 USD/m2/chu kỳ thuê (+6,5% YoY), theo nghiên cứu của JLL.

Tại TP. HCM, nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê mới vẫn đang gặp vướng mắc về thủ tục đền bù và giải phóng mặt bằng. Các KCN ở miền Nam tập trung tại TP. HCM, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước và Long An, với tổng diện tích là 42.836 ha. Trong 6 tháng đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các KCN đang hoạt động đạt 83%, và giá cho thuê đất đạt khoảng 105-115 USD/m2/chu kỳ thuê (+9,7% so với cùng kỳ), theo nghiên cứu của JLL.

Trong 6 tháng đầu năm 2020, các cổ phiếu KCN đã niêm yết đạt tổng doanh thu là 21,4 nghìn tỷ đồng (-14% so với cùng kỳ) và lợi nhuận ròng đạt 3,6 nghìn tỷ đồng (-18% so với cùng kỳ). Dưới đây là chi tiết về lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2020 của các công ty chính:

  • BCM: Trong 6 tháng đầu năm 2020, doanh thu của BCM giảm 24% so với cùng kỳ đạt 2,5 nghìn tỷ đồng, do thiếu những hợp đồng thuê mới. Trong đó, doanh thu từ bất động sản khu dân cư và KCN giảm -49% so với cùng kỳ. Lãi tiền gửi và cổ tức từ các công ty liên kết giảm cũng kéo theo lợi nhuận ròng giảm 52% YoY.
  • KBC: Doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 của công ty giảm 54% so với cùng kỳ đạt 727,6 tỷ đồng do tiến độ bàn giao chậm ở cả KCN và đất dân cư. Do đó, lợi nhuận ròng cũng giảm 55% so với cùng kỳ, đạt 55 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2020.
  • ITA: Trong 6 tháng đầu năm 2020, doanh thu của ITA đạt 256 tỷ đồng, giảm 30,4% so với cùng kỳ chủ yếu do doanh thu cho thuê đất giảm 47% so với cùng kỳ. Do đó, lợi nhuận ròng đạt 74,8 tỷ đồng, cũng giảm 47% so với cùng kỳ trong giai đoạn này.
  • IDC: Tổng doanh thu của công ty đạt 2,1 nghìn tỷ đồng (-7% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm 2020, chủ yếu do doanh thu KCN giảm 40% so với cùng kỳ và doanh thu điện giảm 7% so với cùng kỳ. Do đó, lợi nhuận ròng cũng giảm 5% so với cùng kỳ, đạt 173 tỷ đồng.

Mặt khác, SZC, D2D và SIP là các cổ phiếu có mức tăng trưởng lợi nhuận tích cực trong giai đoạn này. Cụ thể, doanh thu của SZC tăng 1,5 lần so với cùng kỳ với 17 ha đất KCN cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2020 (+1,4 lần so với cùng kỳ). Do đó, lợi nhuận ròng tăng 155% so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh thu của D2D đạt 149 tỷ đồng (+22% so với cùng kỳ) và lãi tiền gửi tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ, nâng lợi nhuận ròng tăng lên 80% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2020. Còn về SIP, doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 tăng 10% so với cùng kỳ, trong khi lãi tiền gửi và doanh thu từ hoạt động đầu tư tăng 2,2 lần so với cùng kỳ, giúp lợi nhuận ròng 6 tháng đầu năm 2020 đạt 418 tỷ đồng (+1,5 lần so với cùng kỳ).

Triển vọng lợi nhuận 6 tháng cuối năm 2020

  • Do các chuyến bay quốc tế đi và đến Việt Nam bị giảm xuống mức rất thấp, đã có sự trì hoãn đáng kể trong thời gian qua liên quan đến việc chốt hợp đồng thuê với nhà đầu tư do sự tạm dừng các chuyến thăm quan thực địa và làm gián đoạn quá trình đàm phán. Tuy nhiên, vào đầu tháng 9, chính sách miễn trừ yêu cầu về kiểm dịch mới đối với các chuyên gia và nước ngoài và nhà đầu tư (4674/BYT/MT) đã giúp giải tỏa phần nào tình trạng trên. Trước khi có quyết định miễn trừ, phần lớn hoạt động cho thuê KCN của các chủ đầu tư đều rất khiếm tốn trong 6 tháng đầu năm 2020. Mặc dù thông tin về việc miễn trừ mới là một tin đáng mừng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng tần suất các chuyến bay vẫn ở mức rất thấp và ước tính các chuyến bay tới Việt Nam chỉ đạt 5.000 chuyến trong tháng 9. Chúng tôi tin rằng vấn đề này sẽ vẫn là một yếu tố kéo dài quyết định đàm phán và đầu tư đến ít nhất là 6 tháng cuối năm 2020, có thể dẫn đến diện tích thuê mới theo khu vực giảm 12% so với cùng kỳ. Đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 2 gần đây có thể đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến số lượt khách đến và đi tại Việt Nam với số liệu cụ thể vẫn chưa được công bố. Tuy nhiên việc dỡ bỏ chính sách giãn cách xã hội vào đầu tháng 9 khiến chúng tôi phần nào lạc quan hơn về tình hình. Nhưng một trong những điểm vẫn còn tồn tại là khó khăn hiện hữu trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng vẫn gây nên sự thiếu hụt nguồn cung tổng quỹ đất có thể cho thuê của các KCN. Chúng tôi ước nguồn cung quỹ đất có thể tăng nhẹ 5% trong 6 tháng cuối năm 2020. Về mặt bằng giá đất KCN, chúng tôi ước tính giá thuê tăng 10% so với cùng kỳ ở miền Nam và trong khoảng 7-8% so với cùng kỳ ở miền Bắc trong 6 tháng cuối năm 2020.
  • Với những yếu tố trên, SSI Research ước tính lợi nhuận ròng của các công ty KCN mà chúng tôi nghiên cứu đạt 4,9 nghìn tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ. Trong đó, lợi nhuận ròng của SZC ước tính giảm mạnh -63% so với cùng kỳ do không có khách hàng mới. Lợi nhuận ròng của D2D ước tính giảm 68% so với cùng kỳ do doanh thu ghi nhận từ việc bán các khu dân cư Lộc An thấp hơn. Lợi nhuận ròng 6 tháng cuối năm 2020 của BCM ước tính giảm 56% so với cùng kỳ do thiếu hụt các nhà đầu tư thuê đất mới tại KCN Bàu Bàng mở rộng. Trong khi đó, chúng tôi ước tính LHG sẽ cho thuê 10ha từ KCN Long Hậu 3, với giá cho thuê là 120 USD/m2 đối với mỗi chu kỳ dự án (+14% so với cùng kỳ), nâng lợi nhuận ròng ước tính trong 6 tháng cuối năm 2020 lên 83 tỷ đồng (+53% so với cùng kỳ). Về NTC, chúng tôi ước tính doanh thu 6 tháng cuối năm 2020 có thể đạt 300 tỷ đồng (+2,8% YoY) và lợi nhuận ròng có thể đạt 155 tỷ đồng (+49% YoY), giả định công ty sẽ cho thuê ~10 ha đất KCN NTC3 trong Q4/2020 với mức giá cho thuê là 90 USD/m2 đối với mỗi chu kỳ dự án.

Triển vọng năm 2021

Nhìn chung, đại dịch Covid-19 đã gây ra sự gián đoạn nghiêm trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu và các doanh nghiệp bắt đầu khẩn trương đa dạng hóa hoạt động sản xuất. Quá trình này đã bắt đầu diễn ra và đẩy mạnh trong những năm gần đây, trong đó Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng này. Trong năm 2020 khi đại dịch lắng xuống, sẽ có nhu cầu lớn về khu công nghiệp của Việt Nam đối với các công ty đã chuẩn bị chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam.

Do đó, năm 2021, chúng tôi kỳ vọng nhu cầu về đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục có nhiều triển vọng.

Chuyển dịch cơ sở sản xuất sang Việt Nam và vai trò lớn hơn trong Chuỗi cung ứng

Xu hướng chuyển dịch đáng kể cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra rất có thể sẽ được thúc đẩy mạnh hơn sau Covid. Một số tập đoàn lớn đã lên kế hoạch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn, …

Chính sách khuyến khích đầu từ FDI cho các dự án của Chính phủ Nhật Bản và Việt Nam cũng có thể tạo cơ hội cho một số doanh nghiệp Nhật Bản mở rộng sản xuất sang Việt Nam như Shin-Etsu Chemical, HoYa Coporation, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo, và Nikkiso… Hầu hết các công ty này đã có cơ sở sản xuất tại miền Bắc.

Các yếu tố hỗ trợ chính cho khu công nghiệp trong thời gian tới bao gồm:

(1) Quy hoạch các khu công nghiệp mới của Chính phủ cho giai đoạn 2021-2025 có thể giúp tăng diện tích các KCN mới trong tương lai, đặc biệt là đối với các KCN lớn có tổng diện tích đất từ 1.000 ha trở lên, có thể đáp ứng nhu cầu về đất của các tập đoàn FDI lớn.

(2) Cải thiện cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, cao tốc Dầu Dây Phan Thiết, cao tốc Bắc Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn cho các KCN.

(3) Giá đất KCN tại Việt Nam thấp hơn khoảng 30% -40% so với Indonesia và Thái Lan, đây có thể là một lợi thế thu hút FDI. Do đó, giá đất KCN năm 2021 ước tính tiếp tục tăng 7-8% ở miền Nam và 5-6% ở miền Bắc.

Về lợi nhuận năm 2021, chúng tôi ước tính lợi nhuận sau thuế của BCM đạt 1,5 nghìn tỷ đồng (+36,6% YoY), nhờ (i) gia tăng hoạt động cho thuê đất tại KCN Bàu Bàng mở rộng và KCN Cây Trường; (ii) lợi nhuận từ việc bán đất ở tại Thành phố mới Bình Dương; và (iii) cổ tức từ công ty liên doanh liên kết (636 tỷ đồng). Đối với GVR, chúng tôi ước tính công ty đạt 19,3 nghìn tỷ đồng (+8,7% YoY) doanh thu và 4,9 nghìn tỷ đồng (+8,8% YoY) lợi nhuận sau thuế vào năm 2021. Đối với KBC, lợi nhuận sau thuế năm 2021 ước tính là 898 tỷ đồng (+13,8% YoY). Lợi nhuận sau thuế năm 2021 của SZC ước tính tăng 12% YoY, đạt 202 tỷ đồng.

KHUYẾN NGHỊ CỦA CHÚNG TÔI

Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR: HOSE), Giá mục tiêu: 14.900 Đồng/cp

Quan điểm đầu tư:

  • Chúng tôi ước tính doanh thu giảm 9,7% YoY và LNST giảm 10,5% YoY vào năm 2020 do giá cao su giảm do chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, lợi nhuận năm 2021 được kỳ vọng sẽ cải thiện trong kịch bản cơ sở là dịch bệnh sẽ được kiểm soát hoàn toàn trong 6 tháng cuối năm 2021. Cụ thể, chúng tôi dự báo giá cao su sẽ tăng trở lại 5% trong năm 2021. Doanh thu năm 2021 dự báo đạt mức 19,2 nghìn tỷ đồng (+8,7% YoY) và LNST tăng 7,8% YoY, đạt 4,4 nghìn tỷ đồng.
  • Ngoài ra, triển vọng kinh doanh của GVR từ năm 2022 trở đi các KCN mới sẽ đi vào hoạt động với dự báo lợi nhuận tăng 30% YoY.
  • Định giá cổ phiếu thấp khi GVR đang giao dịch ở mức PB là 0,9x.
  • Giá mục tiêu của chúng tôi hiện tại là 14.900 đồng/ cổ phiếu dựa trên phương pháp định giá SOTP (PE 2020 & 2021 lần lượt là 21,8x và 18,1x).

Điểm nhấn đầu tư:

  • Tiềm năng lợi nhuận từ mảng KCN ước tính tăng trong 2-3 năm tới do GVR tiếp tục chuyển đổi đất trồng cao su (lên đến 15.000 ha) sang khu công nghiệp tại các vị trí trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và Bình Phước. Bên cạnh hoạt động ổn định các KCN hiện hữu tại các công ty con như Bắc Đồng Phú, Rạch Bắp, Lộc An và Tân Bình. Chúng tôi ước tính lợi nhuận gộp từ hoạt động cho thuê đất KCN đạt 2.600 tỷ đồng vào năm 2022.
  • Giá cao su dự báo phục hồi trở lại từ năm 2021. Trong năm 2020 do ảnh hưởng Covid 19 đến nhu cầu tiêu thụ cao su toàn thế giới, do đó giá cao su giảm 7% YoY. Chúng tôi kỳ vọng trong năm 2021, giá cao su tăng trở lại 5% giúp doanh thu khai thác cao su đạt 11.366 tỷ (+9% YoY).

Rủi ro:

  • Giá bán trung bình của cao su tự nhiên và gỗ cao su giảm
  • Chậm tiến độ chuyển đổi đất trồng cây cao su sang các dự án khu công nghiệp.

 

Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (PHR: HOSE), Giá hiện tại (ngày 12/8/2020): 53.600 Đồng/cp

Giá mục tiêu: 58.500 Đồng/cp (Kịch bản cơ sở) và 82.100 Đồng/cp (Kịch bản tốt nhất)

Quan điểm đầu tư:

  • PHR đang trong quá trình chuyển đổi từ một công ty sản xuất cao su tự nhiên thuần túy sang kinh doanh khu công nghiệp, đây là mảng có triển vọng khả quan hơn trong tương lai. Năm 2020, PHR sẽ chuyển nhượng 345 ha cho NTC với giá đền bù là 2,5 tỷ đồng/ ha.
  • Trong năm 2021, công ty sẽ chuyển nhượng 691 ha cho VSIP với giá đền bù là 1,3 tỷ đồng/ ha, thêm 20% chia sẻ lợi nhuận từ hoạt động cho thuê và 20% từ khoản đầu tư vào công ty liên doanh. Các dự án tiềm năng khác bao gồm KCN Tân Lập, dự án xử lý chất thải rắn và KCN Tân Bình giai đoạn II.

Yếu tố xúc tác: Chúng tôi ước tính PHR sẽ (1) hoàn thành thủ tục cấp phép cho dự án VSIP3 và (2) Hoàn tất đàm phán với BWE về thu nhập bồi thường đất cho dự án xử lý chất thải rắn trong nửa cuối năm 2020. Cả hai yếu tố này sẽ là nhân tố tích cực cho kết quả kinh doanh của PHR.

Rủi ro: (1) Giá bán cao su tự nhiên và gỗ cao su giảm, (2) Quá trình cấp phép chuyển từ đất trồng cao su sang đất công nghiệp chậm.

(Nguồn: SSI)

×
tvi logo