Ngành bất động sản: Tác động của Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Tổng quan thị trường Q1/2020

Ngành bất động sản: Tác động của Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Tổng quan thị trường Q1/2020

Lượt xem: 240
  •  

Tin cp nhật
 
1. Các quy định mới trong Nghị định 25/2020/NĐ-CP do Chính phủ ban hành hiệu lực kể từ ngày 20/4/2020 đã giúp rút ngắn các thủ tục cho các chủ đầu bất động sản trong việc triển khai các dự án mới. Các sửa đổi chính trong Nghị định 25 so với phiên bản năm 2015 cụ thể như sau:

 - Cung cp ớng dn rõ ng hơn v phân loại đu g đt và đu thu s dng đt. Nghị định 25 phân biệt giữa trường hợp đấu thầu đất (áp dụng cho các dự án đang chờ giải phóng mặt bằng) và đấu giá đất thông qua danh sách các dự án đầu tư "không đủ điều kiện để bán đấu giá đất" hoặc “có giá trị thương mại cao” được Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt.

 - Phân bit giữa đấu thầu quyền sử dụng đất quyết định chủ trương đầu tư. Nghị định 25 quy định về việc công bố thông tin các dự án bất động sản. Dựa trên số lượng nhà đầu tư quan tâm và đáp ứng yêu cầu sơ bộ, chính quyền địa phương có thể tổ chức đấu thầu mở (trong trường hợp hai nhà đầu tư trở lên đủ điều kiện) hoặc quyết định phê duyệt đầu tư (trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện).

-  Xác nhận thủ tục giao đất cho thuê đất cho nhà đầu trúng thầu. Do luật đấu thầu trước đây chỉ quy định về quy trình lựa chọn nhà đầu tư, nhưng không đề cập chi tiết về giai đoạn bàn giao đất sau đó, Nghị định 25 đã có một sửa đổi mới trong đó cácthủtục giao đấtcho nhà đầu tư sau khiđấu thầu sẽápdụngtheo hướngdẫn của LuậtĐấtđai(Nghịđịnh số43/2014/NĐ-CP).

- Xác đnh g sàn ti thiểu trong tin sử dụng đất (trên mỗi m3). Nghị định 30/2015/NĐCP trước đây chưa đề cập rõ ràng giá mời thầu tối thiểu, nhưng giờ đây mức giá này được tính dựa trên 3 yếu tố phản ánh lợi thế thương mại tiềm năng của quỹ đất nhằm tránh thất thoát cho Nhà nước trong quá trình đấu thầu bao gồm: (i) diện tích quỹ đất dự kiến được phân bổ hoặc cho thuê cho các chủ đầu tư; (ii) bao gồm giá trị tăng bình quân sau trúng thầu để xác định giá trị thị trường, (iii) hệ số điều chỉnh để so sánh định giá với các dự án có yếu tố tương đồng.

 - Chính quyn đa phương có th chủ động điều chnh thời gian đấu thầu phù hợp. Nghị định 25 chỉ quy định "giới hạn thời gian tối thiểu" cho các chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ dự sơ tuyển, dự thầu. Mặt khác, các cơ quan chức năng có thể chủ động phê duyệt và chịu trách nhiệm về tiến độ và chất lượng của giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư. Điều này có nghĩa là nếu chủ đầu tư chuẩn bị đầy đủ và hoàn tất các thủ tục pháp lý, quy trình phê duyệt có thể diễn được xem xét một cách linh hoạt mà không phải chờ một khoảng thời gian tối thiểu như trước đây.

- Tăng cưng tng tin minh bch trong quá tnh đu thu. Ngoài việc công bố thông tin về các hợp đồng dự án PPP và dự án bất động sản, Nghị định 25 cũng yêu cầu nộp đơn qua hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.

Khác với quy định trên, Nghị định 25 cũng cung cấp thêm chi tiết về cạnh tranh trong đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp đặc biệt, làm rõ về số lượng nhà đầu tư tham gia hợp tác, tiêu chí và phương pháp lựa chọn dự án BT và dự án đầu tư sử dụng đất.
 

2. Q1/2020: Đim nhn trin vng thị trường

- Trong quý 1/2020, chúng tôi nhận thấy thị trường chỉ bao gồm những đợt mở bán nhỏ của chủ đầu tư trung cấp như NLG, KDH và AGG. Nhìn chung, số lượng giao dịch bán BĐS mới ở TP.HCM ở mức thấp trong nhiều năm. Trong khi đó tại Hà Nội, nguồn cung không có thay đổi đáng kể, với hầu hết các đợt mở bán mới thuộc về Vinhomes. Hầu hết các đợt mở bán mới đều có hoạt động giao dịch ở mức khiêm tốn. Số lượng giao dịch tập trung vào các dự án đang thực hiện với thanh khoản thấp.

- Từ thống kê của JLL cho thấy, các chủ đầu tư bất động sản vẫn chưa có nhiều biện pháp đối phó với thị trường bất động sản trầm lắng đáng kể. Hiện tại chúng tôi chưa thấy xu hướng giảm giá, và thay vào đó, các chủ đầu tư đang kiên nhẫn chờ đợi tin tức tích cực liên quan đến việc ngăn chặn tình hình dịch bệnh Covid 19 (ít nhất là trong nước). Số đợt mở bán mới đã giảm đáng kể xuống mức thấp nhất trong những năm gần đây, do sự kết hợp của nhiều điều kiện thị trường kém thuận lợi, được thể hiện trong bảng sau:

-  Hầu hết các giao dịch được ghi nhận thực tế tại các dự án mở bán mới có hoạt động bán trước diễn ra trước khi dịch bệnh bùng phát và hoàn tất việc bán trong những tháng đầu năm 2020. Các phân khúc trung cấp và giá rẻ tiếp tục dẫn đầu thị trường hiện tại, chiếm 80 % tổng doanh số và đại diện cho nhu cầu nhà ở 'thực tế' có mục đích mua để ở. Trong khi đó, các giao dịch đầu cơ trong phân khúc dự án cao cấp và đất nền ở khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương và Đồng Nai đã chậm lại, với số lượng giao dịch thấp trở nên rõ ràng hơn khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát.
 
Quan điểm ca chúng tôi
 
1. Triển vọng đến cuối năm
 
Trong quý II năm nay, với giả định rằng dịch bệnh được kiểm soát trong nửa đầu năm, chúng tôi dự báo số lượng giao dịch tại Hà Nội và TP. HCM vẫn ở mức khiêm tốn do thiếu nguồn cung mới trong thị trường. Về giá cả, các chủ đầu tư vẫn cố gắng duy trì mức giá dự kiến ban đầu. Tuy nhiên, nếu hoạt động kiểm soát dịch bệnh kéo dài hơn dự kiến, các chủ đầu tư có thể xem xét giảm giá cho người mua để kích cầu nhà ở và cải thiện dòng tiền.
 
Mặc dù ngành BĐS phải đối mặt với tình trạng khó khăn trong quý đầu tiên, chúng tôi cho rằng thị trường sẽ sôi động hơn vào cuối năm 2020, vì những lý do sau:
 
- Phó Thủ tướng gần đây đã ký văn bản Quyết định cho phép điều chỉnh quy hoạch tổng thể TP. Hồ Chí Minh đến năm 2025. Nội dung điều chỉnh bao gồm cập nhật về chi tiết cơ sở hạ tầng liên quan đến Vành đai 3, điều chỉnh quy hoạch xây dựng tại Phước Long, Long Bình và Long Thạnh Mỹ (Quận 9), cũng như một khu công nghệ cao mới ở phía Đông. Ngoài ra, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã đề xuất với Bộ Xây dựng lộ trình xây dựng mô hình thành phố sáng tạo mới ở phía Đông thành phố bằng cách sáp nhập 3 quận (quận 2, 9 và Thủ Đức). Nếu đề xuất được thông qua, nhiều chủ đầu tư có quỹ đất tích lũy trong khu vực này sẽ được hưởng lợi như Khang dien, Sunshine và Vinhomes, do người mua nhà chuyển sự chú ý sang các dự án chung cư ở khu vực mới phát triển này.

- Ngoài ra, với những thay đổi mới trong Nghị định 25/2020/NĐ-CP với mục tiêu giúp cho thị trường minh bạch hơn, Chính phủ đã tổ chức nhiều hội thảo với các chủ đầu tư để giải quyết các vấn đề pháp lý cho nhiều dự án bất động sản bị đóng băng đang trong giai đoạn điều tra. Theo quan điểm của chúng tôi, các chủ đầu tư của tất cả các phân khúc từ cao cấp như Novaland đến trung cấp và quy mô nhỏ hơn như Quốc Cường, Thảo Điền, Him Lam và Sunshine, sẽ được hưởng lợi đáng kể từ sự thay đổi đó. Các dự án đang triển khai không chỉ có thể chuyển sang giai đoạn tiếp theo trong quá trình cấp giấy phép mà còn tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể tham gia các hoạt động M&A để tăng thêm quỹ đất mới, từ đó sẽ tạo ra nguồn cung nhà chung cư mới cho thị trường.

- Tuy nhiên, những thay đổi pháp lý gần đây mới chỉ mang tính định hướng chung nhất từ chính phủ và cơ quan có thẩm quyền. Do vậy, chúng tôi nghĩ rằng định hướng chung này cần nhiều thời gian hơn để có tác động rõ rệt đến thị trường hoặc để thay đổi quyết định của cả chủ đầu tư và người mua nhà. Nhìn chung, chúng tôi duy trì quan điểm Trung lập về triển vọng ngành của các công ty bất động sản niêm yết năm 2020 với một kịch bn cơ s (nếu Covid-19 có thể được kiểm soát vào cuối Q2), vì hầu hết các công ty niêm yết đều là những chủ đầu tư hàng đầu với quỹ đất lớn và năng lực thực hiện dự án mạnh mẽ. Toàn thị trường bất động sản vẫn mong Chính phủ có nhiều hành động hơn nữa để giải quyết các rào cản và khó khăn hiện tại trong quá trình phát triển dự án, mang lại một môi trường đầu tư tốt hơn trong tương lai.
 
2. Khuyến nghị:
 
Từ quan điểm của chúng tôi, chúng tôi ưa thích các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc trung cấp và có tình hình tài chính lành mạnh và có nhu cầu lớn từ khách hàng lớn như VHM, NLG hoặc KDH. Ngoài ra, lợi nhuận của chủ đầu tư năm 2020 vẫn có thể đạt tăng trưởng tốt do thực tế là các công ty ghi nhận lợi nhuận tại thời điểm tài sản được bàn giao cho người mua nhà. Tuy quá trình này có thể bị ảnh hưởng bởi một số chậm trễ nhỏ do dịch bệnh, nhưng vẫn có thể hoàn tất thi công bàn giao giai đoạn cuối và ghi nhận doanh thu trong năm 2020. Từ cuộc thảo luận của chúng tôi với đại diện nhiều công ty trong ngành, hoạt động mở bán dự án mới của VHM, NLG và KDH vẫn sẽ trong kế hoạch và sẽ không bị ngừng trong năm 2020.

(Nguồn: SSI)

×
tvi logo