Ngành bất động sản: Quy trình đầu tư dự án và các vấn đề hiện tại của chủ đầu tư

Ngành bất động sản: Quy trình đầu tư dự án và các vấn đề hiện tại của chủ đầu tư

Lượt xem: 317
  •  

1. Quy tnh đu tư dự án bt động sn
 
Hiện tại, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến những khó khăn của thị trường bất động sản là mâu thuẫn trong việc áp dụng các quy định khác nhau. Tại Việt Nam, để phát triển các dự án nhà ở thương mại mới, các chủ đầu tư phải tuân theo nhiều thủ tục khác nhau trong với 4 khung pháp lý: Luật Đất đai (2013), Luật Đấu thầu (30/2015 / CP-CP), Luật Đầu tư (67/2014), và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, mỗi tài liệu pháp lý này chỉ quy định các trường hợp trong phạm vi cụ thể. Các vấn đề xuất phát từ việc phân loại dự án thiếu chắc chắn và việc áp dụng quy trình thiếu rõ ràng.
 
Do đó, các chủ đầu tư thường gặp vướng mắc với các thủ tục hành chính phức tạp và quá trình xin giấy phép đầu tư kéo dài, từ đó dẫn đến chậm thi công và phát sinh chi phí tăng. Nhìn chung, các chủ đầu phải mất 3-6 năm để bắt đầu xây dựng một dự án thông qua các bước như sau:
 

Ngun: SSI Research
 
Đối với chủ đầu tư, một trong những giai đoạn quan trong nhất trong phát triển dự án là mua thêm quỹ đất và quyền sử dụng đất như trong 3 trường hợp sau:


2. Một số vn đ tn đọng đối vi các chủ đu tư
 
Thông thường, hầu hết các dự án bất động sản mới thường nằm trong danh mục đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất (LUR). Đối với các trường hợp đã hoàn thành thủ tục bồi thườngvà giải phóngmặt bằng, chủ đầu tư có thể được lựa chọn thông qua đấu giá. Nếu các dự án không đủ điều kiện đấu giá, cơ chế đấu thầu thực hiện dự án sẽ được áp dụng thay thế.
 
•      Mặc dù các chủ đầu tư trong thực tế đã rất tích cực phối hợp với chính quyền địa phương có trách nhiệm phê duyệt, nhưng vẫn gặp phải vướng mắc. Ví dụ, các chủ đầu tư thường phải trả một khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng do ngân sách địa phương hạn chế. Trong khi đó, điều này được coi là thuộc trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bàn giao đất cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi tất cả các công việc giải phóng mặt bằng đã hoàn thiện, cơ quan chức năng có liên quan phụ trách thủ tục cũng không rõ liệu có nên giao đất cho chủ đầu tư hay tiếp tục với thủ tục đấu giá do hiện tại đất đã được giải tỏa. Theo quy định, đất đã giải tỏa cần tổ chức thực hiện đấu giá, điều này trở thành một yếu tố góp phần vào thủ tục rườm rà.
 
•      Ngoài ra, chi phí giải phóng mặt bằng thường chiếm tỷ lệ lớn trong tổng chi phí đầu tư của một dự án nhà ở. Ở giai đoạn ban đầu, các chủ đầu tư thường phải dựa vào các khoản vay ngân hàng để trangtrải các chi phí này. Do đó, nếu có bất kỳ khó khăn nào trong thủ tục hành chính dẫn đến chậm phát triển dự án, chi phí lãi vay trở thành gánh nặng chính cho dòng tiền kinh doanh.
 
•      Thêm vào đó, ngay cả khi chủ đầu tư hoàn thành quá trình giải phóng mặt bằng, chính quyền địa phương thường tức tạm tính phí sử dụng đất cho chủ đầu tư để nộp Ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, theo quy định, phí sử dụng đất về mặt kỹ thuật chỉ được tính khi giao đất, có thể mất nhiều năm để hoàn thiện và giải quyết vấn đề phát sinh. Trong khi đó, để vạch ra kế hoạch kinh doanh tổng thể, các chủ đầu tư cần thông tin chính xác về chi phí đầu vào (bao gồm cả phí sử dụng đất) để chuẩn bị tổng chi phí đầu tư. Quá trình xoay vòng và đôi khi mâu thuẫn này đã gây ra một số rắc rối cho chủ đầu tư, vì sau khi đã trả một số tiền lớn để giải phóng mặt bằng, không thể không trả phí sử dụng đất.

Vì mỗi dự án bất động sản có những đặc điểm riêng liên quan đến quỹ đất, đây là những vấn đề mà hầu hết các chủ đầu tư gặp phải. Tuy nhiên, những khó khăn này liên quan đến nhiều bên và chỉ khi có một khung pháp lý thống nhất quy định, chúng tôi mới có thể kỳ vọng vào việc sẽ có nhiều nguồn cung tiềm năng hơn trên thị trường.

(Nguồn: SSI)

×
tvi logo