KDH: Triển vọng khả quan với doanh số bán lũy kế vượt trội

KDH: Triển vọng khả quan với doanh số bán lũy kế vượt trội

Lượt xem: 142
  •  

Doanh thu của KDH trong quý 2/2020 tiếp tục tăng trưởng mạnh, vượt xa các đối thủ cạnh tranh với mức tăng ngoạn mục đạt 784 tỷ đồng +92% YoY. Tuy nhiên, chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi xem KDH có thể duy trì tăng trưởng vượt trội trong tương lai không. Kết quả này đạt được do tiếp tục ghi nhận các căn biệt thự được giao tại dự án Verosa so với mức cơ sở thấp của năm ngoái. Lợi nhuận trước thuế (LNTT) cũng tăng đạt 322 tỷ đồng (+110% YoY). Tính đến nay, công ty đã hoàn thành 37% kế hoạch năm về lợi nhuận. Do LNTT quý 2 sát với ước tính của chúng tôi, chúng tôi duy trì dự báo doanh thu thuần năm 2020 đạt 3,5 nghìn tỷ đồng (+ 26% YoY) và lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) là 1,1 nghìn tỷ đồng (+20% YoY) đến từ việc bàn giao phần còn lại của dự án Verosa Park và Safira vào cuối năm nay. Năm 2021, chúng tôi dự báo lợi nhuận KDH sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh với ước tính lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) là 1,35 nghìn tỷ đồng (+ 22% YoY), nhờ bàn giao đúng hạn các dự án chung cư như Lovera Vista, Safira và một phần nhỏ từ dự án thấp tầng Armena chuẩn bị được triển khai.

Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với KDH nhờ số lượng doanh số bán lũy kế đã thu tiền đạt 3,8 nghìn tỷ đồng (+40% so với năm 2019) từ các dự án hiện tại như Lovera Vista và Safira, điều này sẽ đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận trong năm tới. Thêm vào đó, KDH cũng sở hữu quỹ đất sạch (650 ha) tại TP.HCM, một trong những quỹ đất lớn nhất so với các chủ đầu tư niêm yết khác ở miền Nam. Với tiềm năng mạnh mẽ này, chúng tôi điều chỉnh tăng 7% giá mục tiêu 1 năm lên 29.800 đồng (tăng 21,4% so với giá hiện tại) dựa trên phương pháp RNAV, để phản ánh đầy đủ giá trị tiềm năng của 2 dự án mới của KDH (Amerna và Clarita).

KDH cũng mới được đưa vào rổ VN30 trong thời gian gần đây và đây sẽ là yếu tố chính giúp cải thiện khối lượng giao dịch và biến động giá cổ phiếu trong tương lai.

Rủi ro

(1) Chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý các dự án lớn, khu công nghiệp Lê Minh Xuân, khu đô thị Phong Phú, có khả năng ảnh hưởng đến tiến độ phát triển của KDH.

(2) Tiến độ bán hàng / tỷ lệ hấp thụ đối với các dự án Armena/Clarita sắp tới chậm hơn ước tính.

Tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ: KDH có kết quả kinh doanh vững chắc, với tổng doanh thu thuần 6T2020 đạt 784 tỷ đồng (+92% YoY) nhờ bàn giao đúng tiến độ dự án Verosa park. Trong quý II, Công ty đã bán thành công thêm 57 căn hộ tại dự án Verosa Park và 187 căn hộ ở dự án Lovera Vista. Tính đến nay, chỉ còn 39 căn tại dự án Verosa park và 260 căn hộ tại dự án Lovera Vista, và chúng tôi tin rằng Công ty sẽ bán hết các dự án này vào cuối năm nay. Trong nửa cuối năm 2020, KDH sẽ tập trung bàn giao các căn còn lại tại dự án Safira và Verosa Park cho người mua nhà.

Tỷ suất lợi nhuận gộp 6T2020 đạt 51%, cao hơn so với mức 40% trong năm 2019: Tỷ suất lợi nhuận gộp cải thiện từ 40% trong 6T2019 lên 51% trong 6T2020 do các căn thấp tầng như dự án Verosa có tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với dự án Jamila (dự án cao tầng trong 6T2019), do loại hình này thường có tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với căn hộ chung cư.

Bảng cân đối kế toán lành mạnh với tỷ lệ nợ thấp và số lượng đơn hàng mạnh mẽ: Tính đến cuối 6T2020, tổng tài sản của KDH đạt 14 nghìn tỷ đồng (+9% YoY). Trong đó, số dư hàng tồn kho là 7,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 51,7% tổng tài sản, phần lớn liên quan đến dự án Khu đô thị Phong Phú và Tân Tạo đang triển khai. Số dư tiền mặt tăng đáng kể lên 1,8 nghìn tỷ đồng (+55% so với cuối năm 2019 và chiếm 17,9% tổng tài sản), chủ yếu nhờ dòng tiền thu từ người mua nhà tiếp tục tăng theo tiến độ kế hoạch. Trong khi đó, tỷ lệ nợ ròng/ vốn chủ sở hữu tiếp tục giảm từ 12% vào cuối năm 2019 xuống còn 9% vào cuối 6T2020, điều này cho thấy sức khỏe tài chính vững chắc của KDH trong thời điểm hiện tại.

Ngoài ra, chúng tôi chú ý nhất đến dấu hiệu tích cực là khoản trả trước ngắn hạn của người mua đạt 3,8 nghìn tỷ đồng, tăng gần 40% so với cuối năm. Đây là khoản trả trước của người mua cho các căn hộ và biệt thự. Do đó, chúng tôi kỳ vọng số dư này sẽ tiếp tục tăng theo tiến độ thanh toán của hợp đồng mua nhà, thường là từ 12-16 tháng. Điều này sẽ đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận KDH 2020-2021, vì lợi nhuận này sẽ được ghi nhận khi các dự án bàn giao cho người mua nhà.

Cập nhật thị trường

Do hầu hết các sản phẩm mới mở bán của KDH là sản phẩm thấp tầng tại TP.HCM, chúng tôi xin cung cấp thông tin thị trường liên quan đến loại hình bất động sản này trong thời gian qua như sau:

Nguồn cung: Không có dấu hiệu cải thiện Nguồn cung mở bán trong Q2/2020 vẫn hạn chế nhưng đã có một số dấu hiệu cải thiện khi ghi nhận mức tăng 16% so với Q1/2020. Nguồn cung chung cho thị trường TP.HCM chủ yếu đến từ phân khu Manhattan của dự án Vinhomes Grand Park ở Quận 9. Dự án này chiếm thị phần lớn, gần 65% số căn mở bán, nâng tổng số cung trong quý 2/2020 lên 609 căn. Nếu không kể dự án này, nguồn cung trong Q2/2020 tương đương mức trung bình hàng quý năm 2019. Trong tương lai gần, chúng tôi dự báo rằng nguồn cung BĐS thấp tầng sắp tới sẽ tiếp tục khan hiếm do hạn chế về việc cấp cấp phép mới cho các dự án thấp tầng ở TP.HCM từ nay đến năm 2025. Thay vào đó, quỹ đất còn lại sẽ được sử dụng để phát triển chung cư/ cơ sở hạ tầng nhằm đáp ứng nhu cầu dân số ngày càng tăng trong thành phố.

Nhu cầu: Nhu cầu ổn định trong bối cảnh thị trường biến động Do các bất động sản nhà đất có xu hướng nằm xa khu trung tâm, nơi có quỹ đất lớn cho môi trường sống thoáng đãng và nhiều không gian nên chủ yếu thu hút khách hàng có mục đích để ở. Tuy nhiên, một số dự án quy mô lớn cũng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư dài hạn muốn kinh doanh hoặc đầu cơ kiếm lời từ nhu cầu sở hữu bất động sản và đất nền hiện hữu. Do giá bất động sản thấp tầng cao hơn nhiều so với nhà chung cư, nên sản phẩm này phù hợp với những người mua có thu nhập cao và bền vững hơn trong bối cảnh kinh tế biến động.

Ngay cả trong đợt bùng phát dịch bệnh Covid 19 lần thứ nhất vào Q1 và Q2/2020, chúng tôi vẫn nhận thấy một số lượng ổn định khoảng 400-600 giao dịch được thực hiện trên thị trường sơ cấp, đây là một con số khá tốt so với giai đoạn 2019. Ngoài ra, môi trường lãi suất thấp cùng với nguồn vốn dồi dào trước đây dùng để tiết kiệm/ mở rộng sản xuất, nay được chuyển vào thị trường bất động sản sẽ là động lực chính cho phân khúc này trong thời gian tới.

Theo quan điểm của chúng tôi, các dự án thấp tầng mà KDH phát triển vẫn có khả năng đạt tỷ lệ hấp thụ cao khi mở bán. Theo CBRE và Collier, nguồn cung mới trên thị trường đối với sản phẩm biệt thự thấp tầng chỉ ở mức ~ 1900-2000 căn trong giai đoạn 2020-2021 (trong đó 1.600 căn từ dự án Vinhomes Grand Park).

Với số lượng mở bán mới hạn chế trong thời gian tới, người mua nhà muốn đầu tư vào loại hình bất động sản này sẽ chú ý đến các dự án Armena và Clarita do vị trí tiềm năng, đặc biệt khi KDH mở bán thành công dự án Verosa vào năm ngoái khi nhận được phản hồi tích cực từ khách hàng. Chúng tôi ước tính giá của hai dự án này có thể dao động từ 10-12 tỷ đồng/ căn, tương đương với dự án Verosa Park. Vì các dự án này đang hoàn tất việc xin giấy phép xây dựng, chúng tôi ước tính phần lớn doanh thu của dự án sẽ được ghi nhận từ năm 2022 trở đi, vì thường mất hơn 12-16 tháng để bàn giao các dự án thấp tầng.

Chiến lược phát triển trong dài hạn

KDH sẽ tiếp tục phát triển quỹ đất tích lũy lớn (~ 650 ha). Ngoài ra, Công ty cũng có kế hoạch mua lại các dự án ở những vị trí có nhu cầu lớn như Quận 2, 9 và Bình Chánh. KDH đang đánh giá kỹ các cơ hội thị trường khác và sẽ chỉ nhắm đến việc mua lại đất nền với chi phí hợp lý và tình trạng pháp lý rõ ràng.

Quỹ đất của KDH có vị trí chiến lược tại TP.HCM, do đó có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn so với các khu vực cấp hai khác. Tuy nhiên, với các dự án lớn sắp triển khai trong tương lai như khu đô thị Tân Tạo, Phong Phú, công ty vẫn chưa hoàn thành kế hoạch phát triển cụ thể liên quan đến các lô đất này.

Ước tính năm 2020-2021

Kể từ báo cáo gần nhất, chúng tôi giữ ước tính doanh thu thuần năm 2020 là 3,5 nghìn tỷ đồng (+ 26% YoY) và LNST là 1,15 nghìn tỷ đồng (+ 29% YoY). Lợi nhuận sẽ được ghi nhận từ danh mục dự án với tiến độ bán khá chắc chăn như Safira (cao tầng, đã bán hết 100%, với 40% sẽ được bàn giao trước) và các căn còn lại của dự án thấp tầng Verosa Park tiếp tục được bàn giao trong nửa cuối năm 2020. Từ năm 2021 trở đi, chúng tôi ước tính tăng trưởng được duy trì nhờ bàn giao dự án Lovera Vista, Safira cùng với một phần nhỏ của dự án Armena mới triển khai. Do đó, chúng tôi điều chỉnh tăng 5% dự báo lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) năm 2021 lên 1,36 nghìn tỷ đồng (+21% YoY).

Định giá

Với mức giá tại ngày 26/8/2020 là 24.550 đồng/ cổ phiếu, KDH đang giao dịch ở mức PE 2020 và 2021 lần lượt là 11x và 9,6x. Chúng tôi nhắc lại khuyến nghị MUA đối với KDH, với giá mục tiêu 1 năm điều chỉnh theo phương pháp RNAV là 29.800 đồng/ cổ phiếu (tăng 21,4%). Mức giá này tăng 7% so với khuyến nghị trước do chúng tôi phản ánh đầy đủ giá trị tiềm năng của 2 dự án mới của KDH (Amerna và Clarita) vào mô hình dự báo.

Rủi ro

Rủi ro pháp lý: Hiện hai dự án lớn (KCN Lê Minh Xuân và KDC Phong Phú) đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng (80-85%), dự kiến hoàn thành trong vòng 1 -2 năm tới. Tuy nhiên, nếu thủ tục pháp lý bị trì hoãn, điều này có thể làm ảnh hưởng đến kế hoạch của KDH vì phần lớn hàng tồn kho của KDH tập trung vào hai dự án này.

Sơ lược về tình hình cạnh tranh: Hàng tồn kho của KDH tập trung ở khu vực TP.HCM, với phần lớn quỹ đất nằm ở Quận 2, Quận 9 và Bình Chánh. Trong khi đó, các chủ đầu tư khác đã tìm kiếm các khu vực tiềm năng ở các thành phố cấp 2 khác như Long An, Bình Dương và Đồng Nai để tăng cường các đơn hàng. Do đó, KDH sẽ phải chịu áp lực cạnh tranh gia tăng nếu công ty không thể mở rộng danh mục dự án trong tương lai, đặc biệt khi quỹ đất tiềm năng để phát triển khu dân cư của TP.HCM còn hạn chế.

(Nguồn: SSI)

×
tvi logo