KDH: Mở bán các dự án mới nhanh hơn sẽ thúc đẩy lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2022

• Chúng tôi giữ khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) và tăng giá mục tiêu thêm 28% lên 57.600 đồng/CP chủ yếu do đưa vào định giá các lô đất mới tại TP.HCM (Nguyên Thư và Đoàn Nguyên) và điều chỉnh giả định giá bán cao hơn đối với các dự án Tân Tạo và Phong Phú 2.

• LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,2 nghìn tỷ đồng (+4% YoY) trong năm 2021, tương ứng 103% dự báo của chúng tôi nhờ lợi nhuận từ việc hợp nhất lô đất trong quý 4/2021 bù đắp cho tiến độ bán hàng tại dự án Classia chậm hơn kỳ vọng trước đó của chúng tôi.

• Đối với năm 2022, chúng tôi dự báo 2 dự án thấp tầng (Classia và Clarita) sẽ thúc đẩy LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,5 nghìn tỷ đồng (+28% YoY). Chúng tôi giảm 6% đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 chủ yếu do chúng tôi điều chỉnh thời gian ghi nhận lợi nhuận dự kiến tại dự án khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng từ năm 2022 sang năm 2023, một phần được bù đắp bởi đóng góp cao hơn từ dự án Classia so với dự báo trước đó của chúng tôi.

• Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng tổng giá trị hợp đồng bán hàng sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2022 từ mức cơ sở thấp của giai đoạn năm 2020-2021 khi chúng tôi cho rằng công ty sẽ tăng tốc tiến độ mở bán các dự án mới từ quý 2/2022. Chúng tôi dự báo tổng giá trị hợp đồng bán hàng tại các dự án bất động sản nhà ở sẽ đạt 4,9 nghìn tỷ đồng trong năm 2022 nhờ các dự án mới (Classia, Clarita và Bình Tân) và lượng căn hộ còn lại tại dự án Lovera Vista.

• Giá cổ phiếu của KDH đã tăng 17% trong 3 tháng qua nhờ kỳ vọng mở bán các dự án mới. Chúng tôi cho rằng KDH đang được định giá hợp lý tại mức P/E năm 2022 là 24,5 lần và P/B năm 2022 là 3,0 lần (dựa theo dự phóng của chúng tôi) dù dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tăng trưởng mạnh 28% cho năm 2022 của chúng tôi.

• Yếu tố hỗ trợ: Giá bán cao hơn giả định của chúng tôi tại các dự án mới mở bán.

• Rủi ro: Triển khai chậm hơn dự kiến tại các dự án quy mô lớn như dự án Tân Tạo.

Chúng tôi kỳ vọng việc mở bán các dự án mới sẽ thúc đẩy lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2022. Dự án Classia (khoảng 180 căn hộ thấp tầng tại TP. Thủ Đức, TP.HCM), bắt đầu xây dựng vào cuối tháng 9/2021 và hiện đã hoàn thành xây dựng khoảng 40%. Dự án Bình Tân (khoảng 1.100 căn hộ tại Quận Bình Tân, TP.HCM) đã bắt đầu đóng cọc thử sau Tết Nguyên đán. Ngoài ra, KDH dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết cho các dự án Clarita (dự án thấp tầng tại TP. Thủ Đức, TP.HCM) và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (110 ha tại TP.HCM) trong năm 2022. Chúng tôi kỳ vọng Classia và Clarita sẽ đóng góp khoảng 90% vào dự báo LN năm 2022 của chúng tôi.

Chúng tôi kỳ vọng các lô đất mới có quy mô nhỏ sẽ được bổ sung vào quỹ đất cùng với tiến độ giải phóng mặt bằng tại các dự án quy mô lớn sẽ được đẩy nhanh. Cuối năm 2021, công ty công bố (1) đã mua 99,9% cổ phần tại CTCP Phát triển Bất động sản Nguyên Thư (sở hữu một lô đất tại TP. Thủ Đức, TP.HCM) và (2) kế hoạch mua lại 60% cổ phần tại Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên (chủ đầu tư lô đất 6 ha tại phường Bình Trưng Đông - Cát Lái, TP. Thủ Đức, TP.HCM). Chúng tôi kỳ vọng các dự án quy mô nhỏ sẽ tiếp tục thúc đẩy lợi nhuận của KDH tăng trưởng trong trung hạn trong khi các dự án quy mô lớn như Tân Tạo và Phong Phú 2 sẽ bắt đầu mở bán từ năm 2024.

Nguồn: VCSC