KBC: Triển vọng tích cực đã được phản ánh vào giá

▪ KBC ghi nhận khoản lỗ ròng 68,0 tỷ đồng trong Q3/21. Lũy kế, LN ròng 9T21 tăng 1.802,7% svck lên 571,7 tỷ đồng, hoàn thành 47,8% dự phóng.

▪ Chúng tôi hạ dự báo LN ròng 2021-22 36%/16% để phản ánh việc chậm bàn giao tại dự án KĐT Phúc Ninh và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL).

▪ Hạ khuyến nghị từ Khả quan xuống Trung lập với giá mục tiêu điều chỉnh là 56.100 đồng/cp.

Kết quả kinh doanh (KQKD) Q3/21 thêm một quý đáng thất vọng

Doanh thu (DT) KBC Q3/21 tăng 60,6% svck lên 324,9 tỷ đồng nhờ cho thuê 1,9ha đất KCN và 2,3ha đất nhà ở. Biên lợi nhuận (LN) gộp giảm 6,3% svck còn 48,9% do phân khúc nhà ở có biên LN gộp thấp đóng góp nhiều hơn. Điều này cùng với việc chi phí tài chính tăng mạnh 135,0% svck dẫn đến khoản lỗ ròng 68,4 tỷ đồng trong Q3/21 (so với mức lỗ ròng 20,8 tỷ đồng trong Q3/20). Lũy kế, LN ròng 9T21 tăng 1.802,7% svck lên 571,7 tỷ đồng, từ mức cơ sở thấp 9T20, hoàn thành 47,8% dự phóng của chúng tôi.

Hạ dự báo LN ròng 2021-22 36%/16% do thủ tục pháp lý bị chậm tiến độ

Chúng tôi hạ dự báo DT 2021 27,5% còn 4.909 tỷ đồng (+128,2% svck) và LN ròng 2021 hạ 36,0% còn 1.196 tỷ đồng (+433,7% svck) để phản ánh việc chậm bàn giao tại các dự án khu đô thị (KĐT) Phúc Ninh và KCN NSHL.

Chúng tôi cũng giảm dự báo DT 2022 2,0% xuống 6.671 tỷ đồng (+35,9% svck) và LN ròng 2022 giảm 16,0% còn 1.723 tỷ đồng (+44,1% svck) do chúng tôi dời sự đóng góp DT của KCN Tràng Duệ 3 sang 2023. Chúng tôi kỳ vọng LN ròng 2023 sẽ tăng mạnh mẽ 109,7% svck lên 3.612 tỷ đồng nhờ sự đóng góp mới của các dự án KĐT Tràng Cát và KCN Tràng Duệ 3.

Triển vọng BĐS KCN 2022: duy trì sức hút Chúng tôi tin rằng với lợi thế nguồn lực lao động trẻ và dồi dào, cùng với chi phí hoạt động thấp và các ưu đãi thuế, Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh chiến lược “Trung Quốc+1”. Thêm vào đó với các hiệp định thương mại mới như RCEP và EVFTA bên cạnh các FTA hiện hữu khác, sẽ giúp thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư sản xuất và duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam trong những năm tới.

Do đó, chúng tôi kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ chảy vào Việt Nam mạnh mẽ hơn trong năm 2022.

Hạ khuyến nghị xuống Trung lập với giá mục tiêu 56.100 đồng/cp

Do những triển vọng tích cực đã được phản ánh vào mức tăng giá mạnh mẽ gần đây, chúng tôi hạ khuyến nghị xuống Trung lập với giá mục tiêu thấp hơn 56.100 đồng/cp. Tiềm năng tăng giá đến từ việc bán đất nhanh hơn và liệu KBC có thể xoá các rào cản pháp lý để bắt đầu các dự án mới hay không. Rủi ro giảm giá gồm 1) bán đất KCN kém hơn dự kiến, 2) chậm trễ hoàn tất thủ tục pháp lý tại các dự án KĐT Tràng Cát và KCN Tràng Duệ 3 và 3) chậm trễ ghi nhận DT từ các dự án nhà ở.

TRIỂN VỌNG TÍCH CỰC ĐÃ ĐƯỢC PHẢN ÁNH VÀO GIÁ

Khuyến nghị Trung lập với giá mục tiêu thấp hơn

Chúng tôi thích KBC bởi:

1) Chúng tôi tin rằng KBC có vị thế tốt để nắm bắt nhu cầu ngày càng tăng đối với các KCN, nhờ sự gia tăng của nguồn vốn FDI tại Việt Nam và chiến lược “Trung Quốc +1:

● KBC sở hữu quỹ đất có thể cho thuê lớn với hơn 807ha tính tới cuối Q3/21, trong đó KCN Tràng Duệ 3 (687ha) được kỳ vọng có thể khai thác từ 2023.

● KBC giữ vị thế dẫn đầu trong việc thu hút FDI với danh mục khách hàng là những tập đoàn công nghệ lớn, bao gồm Samsung Electronics Việt Nam tại KCN Quế Võ, LG Electronics tại KCN Tràng Duệ, Foxconn tại KCN Quang Châu và sắp tới là OPPO tại KCN NSHL. Thêm vào đó, LG Display Việt Nam cũng sẽ đầu tư thêm 1,5 tỷ USD vào Hải Phòng với diện tích thuê đất kỳ vọng khoảng 100-150ha. Điều này không chỉ giúp thu hút nhiều nhà cung cấp/nhà thầu phụ của các công ty này mà còn nâng cao và củng cố vị thế, thương hiệu của KBC với các nhà đầu tư quốc tế.

2) Chúng tôi cho rằng điểm rơi lợi nhuận tại các dự án KĐT của KBC sẽ là từ 2022. KBC hiện đang hoàn tất các thủ tục pháp lý tại dự án KĐT Tràng Cát (581ha) với tổng giá trị phát triển chúng tôi ước đạt 55.829 tỷ đồng. KBC dự kiến sẽ mở bán buôn 50ha diện tích đất thương phẩm đầu tiên trong năm 2022. Bên cạnh đó, KBC cũng dự kiến bàn giao 6ha tại KĐT Phúc Ninh vào Q4/21-2022, với doanh thu ước khoảng 1.300-1.400 tỷ đồng. Chúng tôi tin rằng những dự án này sẽ hỗ trợ mạnh mẽ cho tăng trưởng doanh thu của KBC trong dài hạn. Chúng tôi hạ khuyến nghị từ Khả quan xuống Trung lập với giá mục tiêu thấp hơn 56.100 đồng/cp.

Chúng tôi điều chỉnh giá mục tiêu giảm 2,4% do chúng tôi

1) phản ánh VCSH pha loãng 8,2% do phát hành riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu mới,

2) cập nhật định giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) cho 90ha đất mở rộng tại KCN Quang Châu, đã được phê duyệt vào đầu 2021,

3) cập nhật định giá theo DCF cho KCN Nam Tân Tập do KCN này có thể đưa vào khai thác từ 2022.

Tuy nhiên, thị giá KBC đã tăng 82,3% từ ngày 19/07/2021 và hiện đang giao dịch ở mức giá hợp lý. Mặc dù chúng tôi ưa thích KBC vì quỹ đất lớn, mang lại lợi thế nắm bắt nhu cầu KCN đang gia tăng cùng với triển vọng tăng trưởng tốt, tuy nhiên chúng tôi tin rằng những điều tích cực đó đã được phản ánh vào giá. Do đó, chúng tôi hạ khuyến nghị từ Khả quan xuống Trung lập. Tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn có thể tới từ việc doanh số bán đất KCN hoặc nhà ở nhanh hơn dự kiến; luận điểm đầu tư trong trung và dài hạn của chúng tôi phụ thuộc vào việc liệu KBC có thể xử lý các vấn đề pháp lý để khởi công dự án Tràng Cát và nhận được phê duyệt phát triển dự án KCN Tràng Duệ 3. Rủi ro giảm giá gồm 1) bán đất KCN kém hơn dự kiến, 2) chậm trễ hoàn tất thủ tục pháp lý tại các dự án KĐT Tràng Cát và KCN Tràng Duệ 3 và 3) chậm trễ ghi nhận DT từ các dự án nhà ở.

Nguồn: VNDS