KBC: Triển vọng kinh doanh tích cực nhờ quỹ đất lớn

KBC: Triển vọng kinh doanh tích cực nhờ quỹ đất lớn

Lượt xem: 37
  •  

Chúng tôi khuyến nghị MUA cổ phiếu KBC với giá mục tiêu 50,000 VNĐ/ cổ phiếu, tương đương mức tổng lợi suất sinh lời 20.5% dựa trên phương pháp định giá tổng tài sản (RNAV). Chúng tôi đưa ra khuyến nghị dựa trên các yếu tố sau:

Chúng tôi ước tính quỹ đất KCN của KBC có thể bán sẽ tăng từ 309 ha lên 954 ha nhờ: 456 ha thương phẩm tại KCN Tràng Duệ 3, 111 ha thương phẩm tại cụm công nghiệp Long An, và 78 ha tại KCN Quang châu mở rộng hiện đã được phê duyệt 1/2000. Mảng KĐT cũng được kì vọng sẽ đóng góp đáng kể từ 2023 khi KĐT Tràng Cát bắt đầu mở bán, qua đó nâng diện tích KĐT thương phẩm của KBC từ 56 ha lên 306 ha. Chúng tôi nhận thấy giá bán tại các KCN của KBC đã có sự cải thiện đáng kể so với 2020, cụ thể: giá bán tại Quang Châu đã tăng từ 90 USD/m2 lên 108 USD/m2, giá bán tại Tân Phú Trung đã tăng từ 110 USD lên 134 USD/m2, qua đó giúp biên gộp mảng KCN cải thiện từ mức 25.5% vào 2020 lên 57.4% H1/2021.

Chúng tôi cũng kì vọng các dự án sắp tới của KBC sẽ có biên gộp cải thiện khi: KĐT Phúc Ninh hiện đang có giá thị trường trên 30 tr/m2 trong khi giá bàn giao các hợp đồng cũ mới chỉ 18tr/m2, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) bàn giao giá 90 USD/m2 trong khi giá khu vực xung quanh giao động từ 100-120 USD/m2.

Với vị thế là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực KCN và có mối quan hệ mật thiết với chính quyền địa phương, KBC đã liên tục gia tăng quỹ đất sở hữu: dự án KĐT Nam Vũng Tàu 69 ha được UBND Vũng Tàu chọn làm CĐT vào 2020, dự án KCN Nam Tân Tập 245 ha (sở hữu 41%) đã được thủ tướng phê duyệt, và 2500 ha diện tích KCN khác đang nghiên cứu tại Bình Giang, Hưng Yên và Long An.

Cập nhật KQKD H1/2021

Lũy kế 6M/2021, KBC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp lần lượt là 2,752 tỷ (+278% yoy) và 1,572 tỷ (+340% yoy). Kết quả tích cực này chủ yếu tới từ diện tích bán đất KCN đạt 80.7 ha (+365% yoy). Về cơ cấu doanh thu: Cho thuê KCN vẫn chiếm tỉ trọng chính với 75.7%, bán nhà xưởng tỉ trọng 9.6%, bán KĐT 8.6% và thu phí dịch vụ khác 6.1%. Doanh thu từ mảng KCN có đóng góp bình quân 72.7% vào doanh thu của KBC trong 5 năm gần đây.

Trong số 80.6 ha KCN đã bán

H1/2021: Quang Châu đạt 40.7 ha, Tràng Duệ 1.4 ha, Tân Phú Trung 21.9 ha và NSHL 16.6 ha. Tuy nhiên, chúng tôi kì vọng kể từ H2/2021 Quang Châu sẽ không còn đóng góp đáng kể nữa khi tỷ lệ lấp đầy đã đạt 97% và thay vào đó là NSHL khi khu này đã nhận kí biên bản ghi nhớ lên tới 100 ha. H1/2021, KBC ghi nhận mức biên lợi nhuận gộp 57.1%, tăng 8 điểm % so với cùng kì 2020 nhờ giá bán các KCN tăng mạnh. Tại Quang Châu, giá thuê tăng từ 90 USD/m2 lên 108 USD/m2 còn tại Tân Phú Trung giá tăng từ 110 USD/m2 lên 135 USD/m2. Mặt bằng giá tăng tại 2 khu công nghiệp đã giải phóng gần 100% này là nguyên chân chính dẫn tới mức biên lợi nhuận gộp cao.

Chúng tôi cũng lưu ý rằng, mặc dù các KCN ở phía Bắc của KBC đã hoạt động trở lại sớm hơn vào tháng 7, các dự án đang phát triển của KBC ở miền Nam như KCN Tân Phú Trung và cụm công nghiệp Long An vẫn sẽ bị ảnh hưởng bởi dịch, dẫn tới nhà đầu tư không thể tới thăm thực địa dự án và phải ngưng triển khai tạm thời. Điều này được thể hiện rõ nhất khi tiến độ bán KCN quý 2 chỉ đạt 14 ha trong khi quý 1 là 64 ha. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá đây chỉ là diễn biến ngắn hạn và việc hạch toán các KCN của KBC sẽ chỉ bị chậm 1-2 quý so với kế hoạch.

Luận điểm đầu tư

Chúng tôi kì vọng quỹ đất KCN sắp tới của KBC sẽ tăng đáng kể nhờ: dự án KCN Tràng Duệ 3 có diện tích 687 ha đã nhận được phê duyệt quan trọng từ chính phủ vào tháng 3 - 2021, KCN Quang Châu mở rộng 90 ha đã được phê duyệt 1/2000 vào tháng 7 và cụm công nghiệp Long An 169 ha đã huy động 1500 tỷ từ trái phiếu để chuẩn bị đầu tư. Với thời gian GPMB và xây dựng bình quân khoảng 1-2 năm, chúng tôi kì vọng các dự án này sẽ bắt đầu mở bán vào 2023 và đóng góp bình quân khoảng 120 ha diện tích KCN bàn giao 1 năm, qua đó gia tăng gấp đôi diện tích cho thuê bình quân hiện tại của KBC. Tại mảng KĐT, chúng tôi cũng kì vọng quỹ đất thương phẩm sẽ cải thiện lớn từ 56 ha lên 306 ha khi KĐT Tràng Cát 585 ha bắt đầu đi vào hoạt động từ 2023, dự kiến sẽ mở bán được 30 ha.

Chúng tôi kì vọng KBC sẽ thực hiện bàn giao được 90% diện tích cho thuê tăng thêm 645 ha từ 2023-2028 do các cơ sở sau:

- KCN Tràng Duệ 3: Các doanh nghiệp thuê đất được hưởng mức ưu đãi thuế bậc nhất cả nước do được miễn thuế thu nhập trong 4 năm, giảm 50% thuế phải nộp trong 9 năm và chịu mức thuế 10% trong 15 năm đầu tiên. Tràng Duệ có vị trí thuận tiện nằm ngay cạnh đường quốc lộ 10, cách cảng Hải Phòng 15 km. Do đó chúng tôi kì vọng Tràng Duệ 3 sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy sau 5 năm hoạt động, đặc biệt khi nhu cầu FDI vào Việt Nam ngày càng tăng và quỹ đất tại Việt Nam là có hạn. KCN Tràng Duệ 2 cũng đã được lấp đầy 90% chỉ trong 4 năm kể từ khi hoạt động vào 2014.

- KCN Quang Châu mở rộng: KCN Quang Châu có tiến độ thuê bình quân 2019-2021 đạt 47.8 ha, và thu hút được nhiều khách hàng lớn như Foxconn, Luxshare,… Do vậy, chúng tôi kì vọng khu mở rộng này sẽ nhanh chóng được lập đầy trong 4 năm từ 2023-2027.

- Cụm công nghiệp tại Long An: 3 khu công nghiệp KBC dự tính xây dựng có tổng diện tích 169 ha, thương phẩm 110 ha. Trong đó, 2 khu có vị trí tại Phước Vĩnh Đông và 1 khu tại Tân Tập. Chúng tôi đánh giá cao vị trí của các khu công nghiệp nay do chỉ cách thành Phố Hồ Chí Minh 20 km và cách Cảng Cái Mép chỉ 30 km. Do đó, chúng tôi kì vọng các khu công nghiệp này sẽ có giá bán bình quân 140 USD/m2 (giá bán khu vực Long An hiện tại khoảng 130-150 USD/m2) và lấp đầy 90% sau 4 năm kể từ khi hoạt động vào 2023.

Nguồn: KBSV

×
tvi logo