KBC: Tăng trưởng mạnh mẽ trong 2022-23

 Hơn 2.000ha đất KCN có thể được bổ sung trong 2022-24 sẽ hỗ trợ mạnh mẽ cho tăng trưởng LN ròng dài hạn của KBC.

 Tăng dự phóng LN ròng 2022-23 lên 325,1%/136,9% để phản ánh sự đóng góp của KĐT Tràng Cát và các dự án khu công nghiệp (KCN) mới.

 Nâng khuyến nghị lên Khả quan với giá mục tiêu cao hơn 81.800 đồng/cp.

Hướng đi mới cho dự án KĐT Tràng Cát với nhiều triển vọng hơn

KBC dự kiến chuyển nhượng 50ha đất thương phẩm mỗi năm tại dự án khu đô thị (KĐT) Tràng Cát, thay vì tự phát triển để bán lẻ kết hợp bán buôn như kế hoạch trước đó. Chúng tôi đánh giá cao kế hoạch này sẽ mang lại dòng tiền cho KBC nhanh hơn và khả thi về mặt pháp lý hơn, do dự án gần như đã có thể chuyển nhượng sau khi hoàn tất việc san lấp. Ban lãnh đạo chia sẻ đã nhận được giấy phép san lấp trong Q4/21, KBC dự kiến tiến hành san lấp từ đầu 2022, và kỳ vọng ghi nhận 10.000-12.000 tỷ đồng doanh thu từ dự án này trong 2022.

Hơn 2.000ha đất khu công nghiệp (KCN) được bổ sung trong 2022-24

Vào cuối 2021, KBC đã được chấp thuận đầu tư tại ba cụm công nghiệp (CCN) (225ha) ở Hưng Yên. Ngoài ra, ba KCN mới KBC đề xuất đầu tư tại Hải Dương (1.291ha) cũng đã được thêm vào quy hoạch tổng thể, sau hơn 3 năm chờ đợi. Chúng tôi kỳ vọng những dự án này sẽ hỗ trợ tăng trưởng LN ròng trong dài hạn của KBC. Bên cạnh đó, KBC chia sẻ công ty dự kiến sẽ kí MOU cho thuê 115ha tại KCN Tràng Duệ 3 vào đầu 2022 với giá trị hơn 150 triệu USD (trong đó LG Display Vietnam dự kiến thuê 80ha), giá thuê khoảng 130-140 USD/m2/kỳ thuê. Công ty đã bắt đầu thu gom 100-200ha diện tích đất đầu tiên tại dự án này từ Q4/21 và kỳ vọng có thể hoàn thành các thủ tục pháp lý trong 2022.

LN ròng 2022-23 tăng vượt bậc nhờ KĐT Tràng Cát và các KCN mới

Chúng tôi nâng dự phóng LN ròng 2022-23 ở kịch bản cơ sở tăng 325,1%/136,9% đạt 7.323 tỷ đồng (+591,5% svck)/8.558 tỷ đồng (+16,9% svck) để phản ánh sáu dự án KCN/CCN mới được bổ sung trong tháng 12/2021 có thể đi vào hoạt động trong 2022-24 và kế hoạch bán buôn mới tại dự án KĐT Tràng Cát. Chúng tôi ước tính biên lợi nhuận (LN) gộp năm 2022 tăng 8,1% lên 63,8% và duy trì ở mức cao 65,4% trong 2023 nhờ đóng góp của KĐT Tràng Cát có biên LN cao.

Nâng khuyến nghị lên Khả quan với giá mục tiêu cao hơn 81.800 đồng/cp

Chúng tôi nâng khuyến nghị lên Khả quan từ Trung lập với giá mục tiêu cao hơn 81.800 đồng/cp do chúng tôi cập nhật 1) định giá DCF cho sáu dự án KCN, CCN mới tại Hưng Yên và Hải Dương và 2) kế hoạch bán buôn mới tại KĐT Tràng Cát. Tiềm năng tăng giá phụ thuộc liệu KBC có thể tiếp tục mở khóa các dự án mới tại Hưng Yên, Long An, Hải Dương và Bắc Giang. Rủi ro giảm giá 1) bán hàng thấp hơn dự kiến, 2) tiến độ pháp lý tại các dự án mới chậm trễ, và 3) trì hoãn ghi nhận doanh thu tại các dự án KĐT.

TĂNG TRƯỞNG MẠNH MẼ TRONG 2022-23

Nâng khuyến nghị Khả quan từ Trung lập với giá mục tiêu cao hơn 81.800 đồng/cổ phiếu Chúng tôi điều chỉnh giá mục tiêu tăng 45,8% do chúng tôi: 1) cập nhật định giá theo phương pháp DCF cho ba KCN mới tại Hải Dương (1.291ha) gồm KCN Bình Giang (453,27ha), KCN Thanh Hà (400ha) và KCN Kim Thành (437,24ha) để phản ánh phê duyệt quan trọng cuối 2021, sau hơn 3 năm chờ đợi.

Chúng tôi kỳ vọng nhận được chấp thuận đầu tư trong nửa đầu 2022 và bắt đầu khai thác từ đầu năm 2024; 2) cập nhật định giá theo phương pháp DCF cho ba CCN mới tại Hưng Yên (225ha) gồm CCN Đặng Lễ, CCN Kim Động và CCN Chính Nghĩa để phản ánh phê duyệt quan trọng nhận được vào cuối 2021. Ban lãnh đạo chia sẻ, hiện đang có khách hàng tiềm năng thương lượng thuê lại 300ha đất tại các CCN và KCN của KBC phát triển tại Hưng Yên. Bên cạnh đó, KBC và ACI Capital cũng đã trao đổi biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư tại các KCN, CCN của KBC tại Hưng Yên với tổng giá trị đầu tư dự kiến 1 tỷ USD. Do đó, chúng tôi cho rằng những dự án này sẽ được lấp đầy nhanh chóng trong 2023-24; 3) cập nhật định giá cho dự án KĐT Tràng Cát theo kế hoạch bán buôn mới của KBC và loại bỏ 20% chiết khấu nhờ những triển vọng khả quan tại dự án này (KBC đã nhận được giấy phép san lấp trong Q4/21, chúng tôi cũng đánh giá cao kế hoạch bán buôn mới của KBC do dự án này gần như đã đủ điều kiện bàn giao sau khi hoàn thành việc san lấp); 4) tăng giá thuê trung bình tại dự án KCN Tràng Duệ 3 20% lên 135 USD/m2/kỳ thuê theo giá thuê kí kết trong MOU sắp tới.

Tiềm năng tăng giá phụ thuộc liệu KBC có thể tiếp tục mở khóa các dự án mới tại Hưng Yên, Long An, Hải Dương và Bắc Giang. Ban lãnh đạo KBC chia sẻ công ty hiện đang đẩy mạnh mở rộng 1.000ha tại Hưng Yên, 2.000ha tại Long An và 2.000ha tại Hải Dương. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng lưu ý rằng KBC dự kiến sẽ hợp nhất KCN Lê Minh Xuân 2 và Sài Gòn Nhơn Hội trong Q4/21. Chúng tôi hiện chưa phản ánh những yếu tố này do hạn chế thông tin. Rủi ro giảm giá 1) bán hàng thấp hơn dự kiến, 2) tiến độ pháp lý tại các dự án mới chậm trễ, và 3) trì hoãn ghi nhận doanh thu tại các dự án KĐT.

Thay đổi dự phóng 2021-23

Do các thủ tục pháp lý tại các dự án KCN phức tạp dẫn đến rủi ro thực hiện dự án kéo dài, chúng tôi đưa ra ba kịch bản dự phóng cho kết quả kinh doanh (KQKD) 2022-23 như sau:

Chúng tôi đưa ra một số điều chỉnh đối với dự phóng 2021-23 để phản ánh sáu dự án KCN/CCN mới được bổ sung trong tháng 12/2021 có thể đi vào hoạt động trong 2022-24 và kế hoạch bán buôn mới tại dự án KĐT Tràng Cát như sau:

Nguồn: VNDS