KBC: KQKD có thể chịu ảnh hưởng từ làn sóng bùng phát Covid-19 trong ngắn hạn, nhưng triển vọng dài hạn duy trì tích cực

KBC: KQKD có thể chịu ảnh hưởng từ làn sóng bùng phát Covid-19 trong ngắn hạn, nhưng triển vọng dài hạn duy trì tích cực

Lượt xem: 24
  •  

KQKD Q1/2021: Bắt đầu ghi nhận doanh thu từ dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh

Doanh thu Q1/2021 của KBC đạt 2 nghìn tỷ đồng, tăng 260,2% so với cùng kỳ và lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) tăng đáng kể gấp 11 lần so với cùng kỳ năm ngoái đạt 599,2 tỷ đồng, mức LN theo quý cao nhất trong vòng 10 năm.

• Tăng trưởng doanh thu Q1 chủ yếu từ hoạt động cho thuê đất KCN tăng 325% so với cùng kỳ, chiếm 90% tổng doanh thu. Cụ thể, KBC bàn giao 66,6 ha diện tích đất KCN (+359% so với cùng kỳ), trong đó 82% đến từ KCN Quang Châu (33 ha) và KCN Tân Phú Trung (22 ha). Đáng chú ý, sau thời gian thủ tục kéo dài, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đã bắt đầu ghi nhận lợi nhuận với hơn 10,4 ha đất bàn giao, đóng góp 16% doanh thu cho thuê đất trong quý.

• Biên lợi nhuận gộp Q1/2021 tăng lên 56,1% từ mức 43,9% cùng kỳ năm ngoái, do nguồn doanh thu từ KCN Quang Châu (chiếm 46% tổng doanh thu cho thuê đất) có biên lợi nhuận cao hơn, trong khi doanh thu cho thuê KCN Q1/2020 chỉ từ KCN Tân Phú Trung. Ngoài ra, hoạt động cho thuê nhà máy cũng có biên lợi nhuận gộp cải thiện. Cùng với việc quản lý chi phí SG&A tốt hơn, lợi nhuận ròng Q1/2021 tăng 659% so với cùng kỳ đạt 714,5 tỷ đồng, hoàn thành 36% kế hoạch năm 2021.

• Tính đến cuối Q1/2021, tổng tài sản của KBC tăng 37,5% so với cùng kỳ do hàng tồn kho tăng (+49,4% so với cùng kỳ), đóng góp 44% tổng tài sản. Mức tăng này đến từ việc thanh toán tiền sử dụng đất KĐT Tràng Cát tại Hải Phòng vào cuối năm 2020. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu tăng 8,5% so với cùng kỳ đạt 11,4 nghìn tỷ đồng, nợ vay tăng 188% so với cùng kỳ ở mức 6 nghìn tỷ đồng (chủ yếu tăng nợ vay để tài trợ cho khoản tiền sử dụng đất KĐT Tràng Cát đã nộp), khiến tỷ lệ đòn bẩy tăng lên 0,53x tại thời điểm cuối Q1/2021 so với 0,2x tại thời điểm cuối Q1/2020.

Cập nhật dự án: Đẩy mạnh tích lũy quỹ đất KCN

Hiện tại, KBC sở hữu trực tiếp và gián tiếp khoảng 4.700 ha đất khu công nghiệp, chiếm ~6,4% tổng diện tích đất KCN đã hoạt động trên cả nước. Mặc dù vậy, KBC tập trung hơn vào việc phát triển và cho thuê KCN tại miền Bắc, đây là khu vực thu hút nhiều vốn FDI trong những năm gần đây – theo xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. KCN mới đi vào hoạt động của KBC là Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) đã bắt đầu cho thuê đất cho một nhà sản xuất linh kiện điện thoại lớn với tổng diện tích bàn giao là 62,7 ha trong năm 2021. Với với vị trí giao thông thuận tiện tại tỉnh Bắc Ninh – là trung tâm công nghiệp chiến lược tại miền Bắc, chúng tôi kỳ vọng KCN này sẽ sớm được lấp đầy.

Dự án KCN Tràng Duệ - GĐ 3 (687 ha) tại Hải Phòng, sau thời gian dài chờ đợi đã được Chính Phủ phê duyệt bổ sung vào Khu kinh tế Cát Hải – Đình Vũ vào cuối Q1. Theo đó, , khách thuê sẽ được hưởng những chính sách ưu đãi thuế thuận lợi hơn. Hiện tại, KBC đang hoàn tất các thủ tục cần thiết và dự kiến sẽ kết thúc trong những tháng tới. Công ty kỳ vọng sẽ đưa KCN này đi vào hoạt động trong năm tới. Nếu diễn ra thuận lợi theo kế hoạch, KCN Tràng Duệ GĐ 3 có thể nhận được sự quan tâm từ các khách thuê hiện hữu tại các KCN Tràng Duệ 1 và 2 để mở rộng nhà máy cũng như từ các đối tác muốn mở nhà máy mới.

KBC cũng lên kế hoạch mở rông quỹ đất tại các tỉnh thành phố khác, bao gồm Hải Dương (~800 ha), Hà Nội (400 ha) và Thái Nguyên (1.000 ha) tại miền Bắc và Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu tại miền Nam. Chúng tôi lưu ý rằng KBC đã thành lâp ba công ty con trước đó trong tháng Hai để đầu tư các dự án ở Hưng Yên, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu. Ngoài ra, KBC đã trúng thầu gần 220 ha đất KCN tại Long An trong năm 2020 và hiện đang trong giai đoạn đầu phát triển.

Tại ĐHCĐ, KBC cho biết đang đàm phán với một số khách thuê tiềm năng. Nếu các hợp đồng này được ký kết thành công thì, công ty sẽ cho thuê được 220 ha tại các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung, tiềm năng tạo ra nguồn thu đáng kể cho KBC trong tương lai.

Ngoài KCN, KBC cũng sở hữu ~918 ha quỹ đất khu đô thị, trong đó đã giải phóng mặt bằng 88%. Về KĐT Phúc Ninh tọa lạc tại tỉnh Bắc Ninh, Công ty đã bán 28,3 ha và được phê duyệt các thủ tục liên quan vào cuối năm 2020; do đó kỳ vọng sẽ đủ điều kiện ghi nhận thêm doanh thu bán đất vào năm 2021. KĐT Tràng Cát với vị trí gần trung tâm thành phố Hải Phòng, đã giải phóng mặt bằng 511 ha trên tổng số 585 ha. KBC cũng đã thanh toán 3,5 nghìn tỷ đồng tiền sử dụng đất vào tháng 12/2020 sau gần 10 năm chưa triển khai. Hiện tại, công ty đang tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi mở bán dự án. Chúng tôi ước tính KBC sẽ bắt đầu bán từ năm 2022.

Ngoài ra, tại thời điểm cuối năm 2020, KBC đã được chính quyền tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp phép phát triển dự án KĐT Nam Vũng Tàu (69,5 ha). Theo kế hoạch đây sẽ là khu tổ hợp bao gồm BĐS thấp tầng và cao tầng cũng như trung tâm thương mại với tổng vốn đầu tư ước tính là 4,6 nghìn tỷ đồng. Do dự án mới ở giai đoạn đầu, chúng tôi cho rằng KBC sẽ chưa triển khai xây dưng trong tương lai gần.

Triển vọng

• Làn sóng Covid-19 tại Bắc Giang và Bắc Ninh có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của KBC trong ngắn hạn: Việt Nam hiện đang trải qua làn sóng bùng phát Covid-19 thứ tư, với tổng số 2.912 ca nhiễm được phát hiện trong nước kể từ khi bắt đầu vào ngày 27/4/2021, vượt mức đỉnh 910 ca nhiễm trong làn sóng thứ ba vào tháng Một. Tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh là hai địa phương chịu ảnh hưởng nặng nề nhất với tổng số ca nhiễm nhiều nhất (1.481 ca nhiễm tại Bắc Giang và 560 ca nhiễm tại Bắc Ninh). Đợt bùng phát dịch tại hai tỉnh được cho là khá phức tạp với 80% số ca nhiễm là nhân viên đang làm việc tại các KCN. Để đối phó với tình hình này, cả hai tỉnh đã áp dụng một số biện pháp nghiêm ngặt, bao gồm giãn cách xã hội tại các địa điểm nhất định. Bắc Giang cũng dừng hoạt động 4 KCN (Vân Trung, Quang Châu, Đình Trám, Song Khê – Nội Hoàng), nơi có ~136.000 công nhân làm việc để hạn chế lây lan. Trong khi đó, tỉnh lân cận như Bắc Ninh cũng tạm thời ngừng cho phép người lao động từ Bắc Giang sang để tránh lây nhiễm thêm.

Cho đến nay, mặc dù số ca nhiễm vẫn còn tăng, các tỉnh này đã kiểm soát được các ổ dịch và khoanh vùng tất cả các công nhân liên quan đến đợt bùng phát. Do các tỉnh này là trung tâm công nghiệp chính tại miền Bắc và là nơi đặt cơ sở sản xuất của nhiều nhà cung cấp cho các tập đoàn đa quốc gia lớn như Samsung và Apple, thu hút một lượng lao động lớn từ các tỉnh lân cận đổ về làm tăng nguy cơ lây nhiễm bệnh. Theo đó, Chính phủ đang cố gắng để kiểm soát dịch bệnh sớm nhất có thể để hạn chế rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng. Cụ thể, Bắc Giang đang chuẩn bị cho 8 nhà máy tại 4 KCN đang tạm ngừng hoạt động được hoạt động trở lại với các quy định nghiêm ngặt về đảm bảo an toàn phòng chống dịch.

• Do Bắc Giang và Bắc Ninh là hai tỉnh có các KCN trọng yếu của KBC, đợt bùng phát hiện tại đã tác động đáng kể đến hoạt động kinh doanh của công ty. Cụ thể, KCN Quang Châu (ước tính là động lực tăng trưởng chính năm 2021) đang ngừng hoạt động. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất của các khách thuê hiện tại (VD: Foxconn hay Hosiden – nhà cung cấp cho Samsung), mà còn có thể làm chậm trễ việc bàn giao đất cho khách hàng mới. Đồng thời, hoạt động bán và cho thuê đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KĐT Phúc Ninh tại tỉnh Bắc Ninh cũng có thể bị chậm lại do bùng phát dịch tại địa phương này. Do đó, chúng tôi dự tính đợt bùng phát dịch bệnh này có thể ảnh hưởng đến KQKD của KBC ít nhất trong Q2.

• Năm 2021, KBC đặt kế hoạch doanh thu (bao gồm doanh thu, thu nhập tài chính và thu nhập khác) là 6,6 nghìn tỷ đồng (+167% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế là 2 nghìn tỷ đồng (+525% so với cùng kỳ). Kế hoạch này dựa trên việc bàn giao 195 ha đất KCN tại các dự án chính đang hoạt động (NSHL, Quang Châu và Tân Phú Trung) và 8,4 ha đất khu đô thị tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Duệ. Mảng cho thuê đất khu công nghiệp ước tính đóng góp 70% kế hoạch năm về LNST và phần còn lại đến từ mảng bán đất khu đô thị.

• Trong dài hạn, chúng tôi kỳ vọng vốn FDI vào Việt Nam duy trì ổn định với nhiều hiệp định FTA có hiệu lực. Đại dịch Covid-19 khiến các công ty phải đa dạng hóa hoạt động sản xuất để giảm thiểu rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu. Việt Nam nhìn chung sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ xu hướng này, đặc biệt trong bối cảnh dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Chúng tôi quan sát thấy một số tập đoàn lớn đã thực hiện điều đó, như Microsoft, Google, Panasonic, Foxconn, v.v.. Nhu cầu thuê đất KCN vẫn duy trì ổn định, đặc biệt tại các trung tâm KCN với vị trí giao thông thuận tiện cho hàng không/ cảng biển và chính sách đầu tư hợp lý. KBC cũng có kế hoạch phát hành riêng lẻ để tài trợ cho hoạt động tích lũy quỹ đất KCN, mở rộng quy mô nhằm nắm bắt xu hướng thuận lợi này.

Quan điểm đầu tư

Năm 2021, chúng tôi ước tính hoạt động cho thuê đất KCN tại KCN Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh và Tân Phú Trung, cùng với bán đất KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Duệ sẽ là động lực tăng trưởng chính cho KBC. Đặc biệt là khi KCN Quế Võ và KCN Tràng Duệ đã lấp đầy hết. Do đó, chúng tôi ước tính doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của Công ty là 5,6 nghìn tỷ đồng (+161% so với cùng kỳ) và LNST là 1,8 nghìn tỷ đồng (+475% so với cùng kỳ). Ước tính của chúng tôi thấp hơn kế hoạch của công ty, chủ yếu do chúng tôi giả định cẩn trọng hơn với việc bàn giao150 ha đất KCN và 7 ha đất khu đô thị trong năm 2021.

Năm 2022, các KCN kể trên tiếp tục là động lực tăng trưởng doanh thu chính với dự án KCN Tràng Duệ - GĐ 3 có thể bắt đầu đóng góp lợi nhuận. Ngoài ra, chúng tôi ước tính KBC sẽ bán một phần KĐT Tràng Cát cho nhà đầu tư thứ cấp. Với quy mô rất lớn, việc bắt đầu triển khai kinh doanh dự án này sẽ có thể đóng góp đáng kể cho Công ty. Do đó, doanh thu cốt lõi của KBC có thể ở mức cao với 9,4 nghìn tỷ đồng (+68% so với cùng kỳ) và LNST là 3,8 nghìn tỷ đồng (+108% so với cùng kỳ).

Ở mức giá 33.300 đồng/ cổ phiếu, KBC giao dịch ở mức PE và PB 2021 lần lượt là 11,6x và 1,4x, và PE và PB 2022 là 5,6x và 1,1x - chưa tính đến kế hoạch phát hành riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu (~ 21% số lượng cổ phiếu đang lưu hành). Giá mục tiêu của chúng tôi là 44.100 đồng/cổ phiếu, tiềm năng tăng giá +32%. Do đó, chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu. Rủi ro chính đối với khuyến nghị của chúng tôi là dịch bệnh có thể bùng phát kéo dài hơn dự kiến ở Bắc Giang và Bắc Ninh, dẫn đến việc bàn giao đất chậm hơn dự kiến tại các dự án trọng điểm nêu trên.

Nguồn: SSI

×
tvi logo