KBC: Doanh số bán đất KĐT sẽ là động lực dẫn dắt lợi nhuận chính trong năm

• Chúng tôi điều chỉnh khuyến nghị của Tổng CT Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) xuống KHẢ QUAN từ MUA vào mặc dù đã nâng giá mục tiêu thêm 19% lên 56.900 đồng/CP. Giá cổ phiếu của KBC đã tăng 36% trong 3 tháng qua.

• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) phát hành riêng lẻ thành công 100 triệu cổ phiếu với giá 34.096 đồng/CP vào tháng 10/2021 so với giả định trước đó của chúng tôi là 30.000 đồng/CP, (2) tác động tích cực của việc cập nhật mô hình định giá mục tiêu đến cuối năm 2022 và (3) dự báo của chúng tôi về giá bán trung bình (ASP) cao hơn cho KĐT Tràng Cát tại Hải Phòng.

• Chúng tôi điều chỉnh giảm 29% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021, chủ yếu là kéo dài giả định về việc bắt đầu ghi nhận doanh số bán đất KĐT cho KĐT Phúc Ninh đến năm 2022 so với dự báo trước đó là 2021. Điều chỉnh của chúng tôi chủ yếu phản ánh việc phê duyệt bị trì hoãn đối với việc xác định tiền sử dụng đất của dự án KĐT này.

• Trong giai đoạn 2022-2025, chúng tôi nâng dự báo tổng LNST sau lợi ích CĐTS lên 5,5% để phản ánh giả định giá bán trung bình cao hơn của chúng tôi đối với KĐT Tràng Cát và giả định kéo dài của chúng tôi về việc bắt đầu ghi nhận bán đất tại KĐT Phúc Ninh.

• Chúng tôi dự báo doanh thu năm 2021 sẽ đạt 5,2 nghìn tỷ đồng (+142% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS là 1,1 nghìn tỷ đồng (+386% YoY), chủ yếu nhờ vào việc bán 157 ha đất KCN (+165% YoY) ) và 5,0 đất KĐT (+108% YoY).

• Đối với năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu sẽ đạt 6,6 nghìn tỷ đồng (+27% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS 2,2 nghìn tỷ đồng (+98% YoY), mà chúng tôi kỳ vọng chủ yếu nhờ bán đất từ các KĐT Tràng Cát và Phúc Ninh, lần lượt chiếm 31% và 26% dự báo LNTT cả năm của chúng tôi.

• KBC là công ty hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch cơ cấu của ngành sản xuất toàn cầu sang Việt Nam và có thành tích thu hút các khách thuê lớn như LG, Foxconn, Luxshare, Canon và GoerTek. Ngoài ra, KBC đã gia tăng đầu tư phát triển KĐT khi nhắm đến mục tiêu công nghiệp hóa và đô thị hóa đang gia tăng xung quanh các cụm công nghiệp ở phía Bắc.

• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Trì hoãn triển khai các dự án mới và/hoặc trì hoãn đầu tư từ các khách hàng tiềm năng; biến động vốn lưu động liên quan đến các lĩnh vực kinh doanh ngoài cốt lõi. KĐT Tràng Cát là yếu tố hỗ trợ chính cho lợi nhuận và định giá của KBC. Hiện tại, chúng tôi giả định KBC sẽ ghi nhận doanh số bán sỉ 10 ha tại KĐT Tràng Cát vào năm 2022 với giá bán bình quân ước tính là 15 triệu đồng/m2. Chúng tôi cho rằng giả định này là thận trọng khi KBC đã đặt kế hoạch công ty sẽ ghi nhận doanh thu bán buôn tại KĐT Tràng Cát có diện tích 50 ha với giá bán bình quân 15 triệu đồng/m2 vào năm 2022 và các năm sau đó.

KĐT Tràng Cát có tổng diện tích kinh doanh là 250 ha, chiếm 67% giá trị tài sản ròng (NAV) ước tính của chúng tôi cho KBC (dựa trên định giá của chúng tôi). Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý cuối cùng đang được hoàn tất để dự án này bắt đầu phát triển; dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối năm 2021 hoặc đầu năm 2022.

Các kế hoạch mở rộng đầy tham vọng thúc đẩy triển vọng tăng trưởng dài hạn; tuy nhiên, chúng tôi chưa đưa các kế hoạch này vào dự báo và định giá của mình. Trong năm 2021, KBC đã thành lập và đầu tư vốn vào 2 công ty con mới quy mô lớn với tổng vốn điều lệ là 3,3 nghìn tỷ đồng để mở rộng sự hiện diện tại các tỉnh Long An và Hưng Yên. KBC hiện đang sở hữu thực tế 57% và 69% tại 2 công ty con này. Tuy nhiên, KBC chưa công bố thông tin chi tiết về các dự án này. Chúng tôi tin rằng công ty đang thực hiện các thủ tục đầu tư và sẽ bắt đầu phát triển vào năm 2023-2024 hoặc sau đó.

Nguồn: VCSC