IJC: Quỹ đất tập trung chủ yếu ở TP mới Bình Dương

IJC: Quỹ đất tập trung chủ yếu ở TP mới Bình Dương

Lượt xem: 185
  •  

Dòng tiền ổn định từ BOT QL13. Dự án BOT QL13 là đường độc đạo nối liền TP HCM đến Bình Dương, đi qua các khu công nghiệp VSIP 1, Việt Hương, v.v… do đó lưu lượng xe tại dự án tăng trưởng ổn định đạt mức 3-5%/ năm. Mức giá vé ổn định và chưa có quyết định tăng giá kể từ năm 2018. Đồng thời, chi phí hoạt động của BOT khá thấp do đó giúp duy trì biên lợi nhuận gộp ở mức trên 80%.

Quỹ đất lớn tập trung ở TP mới Bình Dương. Tổng quỹ đất còn có thể kinh doanh của IJC là gần 68ha. Trong đó có 35ha thuộc các dự án đang triển khai kinh doanh, còn lại 33ha thuộc các dự án chuẩn bị kinh doanh. Trong đó, 2 dự án lớn nhất là Khu đô thị IJC với giá trị tại cuối năm 2020 là 1.368 tỷ đồng (chiếm 33% hàng tồn kho của IJC) và dự án khu dân cư IJC Hòa Lợi có giá trị 1.390 tỷ đồng (chiếm 33.5% hàng tồn kho của IJC). Giá vốn tại dự án IJC Hòa Lợi trung bình đạt 10 triệu/ m2, so với giá bán trung bình đạt 23 triệu/m2. Chúng tôi ước tính giá trị sau khi đánh giá lại của các dự án IJC đạt 6.630 tỷ đồng (so với giá trị sổ sách ở mức 3.653 tỷ đồng).

Định giá và khuyến nghị: IJC hiện đang giao dịch tại P/E 10,4x và P/B 1,77x. Sử dụng phương pháp SOTP chúng tôi định giá bất động sản theo phương pháp RNAV và BOT QL13 theo phương pháp NPV, mức giá mục tiêu IJC là 31.200 đồng/CP. Chúng tôi đánh giá tích cực dòng tiền ổn định từ BOT QL13 và quỹ đất lớn tại Bình Dương sẽ đem lại nguồn thu chính cho công ty trong tương lai. Tuy nhiên, quan ngại về năng lực triển khai dự án, chuyển nhượng các dự án với công ty mẹ Becamex IDC và tính thanh khoản tại các dự án sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền các dự án trong tương lai. Công ty duy trì trả cổ tức đều đặn từ 1.000 – 1.200 VND/cổ phiếu nhờ vào dòng tiền ổn định từ BOT Q13.

Rủi ro: (1) Chuyển nhương qua lại các bất động sản giữa JIC và công ty mẹ BCM; (2) Tính thanh khoản các dự án ở Thành phố mới Bình Dương; (3) Rủi ro pha loãng cổ phiếu.

Tổng quan công ty

Becamex IJC được chuyển đổi dự án QL13 thành công ty cổ phần theo Quyết định số 1131/QĐ-UBND, với mức vốn điều lệ ban đầu là 337,47 tỷ đồng. Tổng quỹ đất còn có thể kinh doanh của IJC là gần 68ha. Trong đó có 35ha thuộc các dự án đang triển khai kinh doanh, còn lại 33ha thuộc các dự án chuẩn bị kinh doanh. Bên cạnh đó, hoạt động thu phí 02 trạm BOT trên Quốc lộ 13 đặt tại địa bàn Thị xã Thuận An và Tp. Thủ Dầu Một, có thời hạn thu phí đến năm 2037.

CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật (IJC) hoạt động trên 4 lĩnh vực chính là: (1) Thu phí BOT quốc lộ 13 – đóng góp 18% doanh thu và 67% lợi nhuận sau thuế; (2) Kinh doanh bất động sản – đóng góp 54% doanh thu và 20% lợi nhuận sau thuế; (3) Xây dựng – chiếm 5% tổng doanh thu và 0% lợi nhuận sau thuế; (4) Hoạt động khác (cho thuê trung tâm thương mại Becamex BTI, khai thác 2 khách sạn Becamex BHI) chiếm 23% doanh thu và 13% LNST.

Điểm nhấn đầu tư

Dòng tiền ổn định từ BOT QL13. Dự án BOT QL13 là đường độc đạo nối liền TP HCM đến Bình Dương, đi qua các khu công nghiệp VSIP 1, Việt Hương, v.v... do đó lưu lượng xe tại dự án tăng trưởng ổn định đạt mức 3-5%/ năm. Mức giá vé ổn định và chưa có quyết định tăng giá kể từ năm 2018. Đồng thời, chi phí hoạt động của BOT khá thấp do đó giúp duy trì biên lợi nhuận gộp ở mức trên 80% và lợi nhuận ròng đạt trên mức 69%. Chúng tôi đánh giá dự án BOT QL13 tiếp tục là nguồn thu chính của IJC trong thời gian tới. Dự báo doanh thu từ hoạt động BOT đạt 288 tỷ đồng trong năm 2021, lợi nhuận ròng đạt 164 tỷ đồng (chiếm 50% lợi nhuận của IJC). IRR của dự án đạt 30,9%.

Quỹ đất lớn tập trung ở TP mới Bình Dương. Tổng quỹ đất còn có thể kinh doanh của IJC là gần 68ha. Trong đó có 35ha thuộc các dự án đang triển khai kinh doanh, còn lại 33ha thuộc các dự án chuẩn bị kinh doanh. Trong đó, 2 dự án lớn nhất là Khu đô thị IJC với giá trị tại cuối năm 2020 là 1.368 tỷ đồng (chiếm 33% hàng tồn kho của IJC) và dự án khu dân cư IJC Hòa Lợi có giá trị 1.390 tỷ đồng (chiếm 33.5% hàng tồn kho của IJC). Giá vốn tại dự án IJC Hòa Lợi trung bình đạt 10 triệu/ m2, so với giá bán trung bình đạt 23 triệu/m2. Chúng tôi ước tính giá trị sau khi đánh giá lại của các dự án IJC đạt 6.630 tỷ đồng (so với giá trị sổ sách ở mức 3.653 tỷ đồng).

Hoạt động bất động sản tăng trưởng mạnh, chủ yếu chuyển nhượng cho công ty mẹ. Doanh thu BĐS đạt 1.590 tỳ đồng (+69,5% YoY) và lợi nhuận gộp đạt 422 tỷ đồng (+82,8% YoY). Trong đó, chủ yếu đến từ chuyển nhượng tại dự án khu đô thị IJC cho công ty mẹ với tổng giá trị đạt 1.300 tỷ đồng. Theo tính toán của chúng tôi, giá chuyển nhượng trung bình tại dự án này đạt mức 20,9 triệu đồng/m2. Biên lợi nhuận gộp tăng 1,9% lên mức 26,5%.

Hoạt động thu phí giảm do ảnh hưởng Covid. Do việc giãn cách xã hội trong tháng 3 và tháng 4/2020 làm giảm lưu lượng xe qua QL13, dẫn đến doanh thu hoạt động thu phí giảm 5,4%. Tuy nhiên, biên lợi nhuận vẫn được duy trì ở mức cao 80,8%.

Hoạt động xây dựng duy trì mức thấp chủ yếu xây dựng nội bộ. Doanh thu hoạt động xây dựng đạt mức 85 tỷ đồng (+2,4% YoY), biên lợi nhuận gộp đạt 7 tỷ đồng. Chủ yếu là các hoạt động xây dựng trong nội bộ công ty.

Chi phí tài chính tăng 32% YoY, trong đó chi phí lãi vay tăng 31% YoY và lãi cổ tức trả chậm giảm 30% YoY.

IJC có hơn 1.682 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn, chủ yếu là khoản bán bất động sản với công ty mẹ Becamex IDC (BCM) tại dự án khu đô thị IJC.

Ước tính và định giá

Cho năm 2021, chúng tôi dự ước IJC sẽ đạt doanh thu đạt 2.097 tỷ đồng (-2% YoY) và LNST đạt mức 327 tỷ đồng (-11% YoY). Trong đó, (1) Doanh thu bất động sản chủ yếu ghi nhận dự án Khu biệt thự Sunflower đạt 233 tỷ đồng, với số lượng căn bán dự kiến đạt 16 căn, giá bán 25 triệu/m2. Lợi nhuận ròng đạt 30,3 tỷ đồng; (2) Doanh thu chuyển nhượng bất động sản với công ty mẹ đạt 1.200 tỷ đồng chủ yếu từ dự án Khu đô thị IJC; (3) Doanh thu thu phí BOT QL13 đạt 288 tỷ đồng (+7% YoY), nhờ lưu lượng xe tăng trở lại sau Covid. Biên lợi nhuận gộp đạt 80,5%. Chi phí lãi vay tăng từ mức 74 tỷ lên mức 124 tỷ đồng do kế hoạch trong năm 2021, IJC sẽ tiếp tục phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10%/ năm để tài trợ cho các dự án mới của công ty.

Sử dụng phương pháp SOTP chúng tôi định giá bất động sản theo phương pháp RNAV và BOT QL13 theo phương pháp NPV, mức giá mục tiêu IJC là 31.200 đồng/CP. Chúng tôi đánh giá tích cực dòng tiền ổn định từ BOT QL13 và quỹ đất lớn tại Bình Dương sẽ đem lại nguồn thu chính cho công ty trong tương lai. Tuy nhiên, quan ngại về năng lực triển khai dự án, chuyển nhượng các dự án với công ty mẹ Becamex IDC và tính thanh khoản tại các dự án sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền các dự án trong tương lai.

Rủi ro đầu tư

(1) Chuyển nhương qua lại các bất đông sản giữa JIC và công ty mẹ BCM. Chúng tôi nhận thấy, thương vụ chuyển nhượng giữa IJC và BCM chủ yếu từ dự án khu đô thị IJC với các mốc thời gian mua- bán như sau:

• Năm 2011, IJC thực hiện tăng vốn từ 548 tỷ đồng lên 2.742 tỷ đồng (trong đó phần góp vốn chính của BCM chiếm 78,8%) để đầu tư khu đô thị IJC với tổng giá trị đầu tư đạt 2.265 tỷ đồng, tương đương chi phí đầu tư đạt 20 triệu/m2.

• Năm 2012, ghi nhận doanh thu từ dự án Khu đô thị IJC là 89 tỷ đồng.

• Năm 2013, ghi nhận doanh thu từ dự án Khu đô thị IJC là 117 tỷ đồng.

• Năm 2015, ghi nhận tồn kho từ dự án Khu đô thị IJC là 2.148 tỷ đồng.

• Năm 2016, giảm vốn điều lệ từ 2.741 xuống 1.370 tỷ thông qua việc chuyển nhượng 1.240 tỷ đồng dự án cho BCM.

• Năm 2020, nhận 1.219 tỷ đồng và 799 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án KDT IJC cho BCM.

Như vậy, tổng giá trị chuyển nhượng đến cuối năm 2020 đạt 3.258 tỷ đồng. Hầu hết các khoản chuyển nhượng đều ghi nhận lợi nhuận thấp. Chúng tôi cho rằng, việc chuyển nhượng gíup tăng doanh thu và giải quyết tồn kho của dự án khu đô thị IJC, giảm áp lực vay nợ từ dự án.

(2) Tính thanh khoản các dự án ở Thành phố mới Bình Dương. Chúng tôi quan ngại về rủi ro thanh khoản các dự án tại Thành phố mới Bình Dương của IJC khi (1) Kết nối giao thông vơi TP Hồ Chí Minh vẫn còn ở mức thấp; (2) Phần lớn các dự án trước đó tại TP mới Bình Dương của công ty mẹ Becamex IDC đều bán hàng khá chậm.

(3) Rủi ro pha loãng cổ phiếu. IJC thực hiện phát hành riêng lẻ 80 triệu cổ phiếu IJC với giá đấu trung bình là 12.517 đồng/cp vào ngày 18/12/2020. Tổng giá trị huy động được 1.000 tỷ đồng và đã thực hiện giao dịch từ 3/2/2021. EPS năm 2021 ước giảm 43,8% YoY.

Nguồn: SSI

×
tvi logo