IJC: Gặt hái thành công từ quỹ đất sạch

IJC: Gặt hái thành công từ quỹ đất sạch

Lượt xem: 11
  •  

Tổng quan doanh nghiệp

1. Các mảng hoạt động kinh doanh chính

Công ty kinh doanh chính ở 2 mảng:

− Kinh doanh bất động sản bao gồm: (1) Kinh doanh bất động sản dân cư; (2) Kinh doanh khách sạn; (3) Kinh doanh văn phòng cho thuê, trong đó hoạt động cho kinh doanh bất động sản dân cư chiếm 90% doanh thu mảng này. Trong năm 2020, hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận doanh thu 1.717 tỷ đồng và lãi gộp đạt 438 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lần lượt 80% tổng doanh thu và 64% lãi gộp của công ty.

− Thu phí cầu đường: Công ty được giao thu phí giao thông Quốc lộ 13, con đường trọng yếu của tỉnh Bình Dương, thời gian thu phí còn lại là 18 năm (thu đến năm 2037). Năm 2020 công ty thu 269 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động này, chiếm 12% tổng doanh thu tuy nhiên với mức biên lãi gộp lên đến gần 81%, mảng này đã ghi nhận lãi gộp với mức lãi gộp 218 tỷ đồng, đóng góp 32%.

Ngoài ra, IJC còn có các hoạt động khác như xây dựng, kinh doanh hàng hóa siêu thị, đóng góp 8% doanh thu và 4% lãi gộp.

2. Địa bàn kinh doanh

Công ty chủ yếu hoạt động kinh doanh trên địa bàn tỉnh Bình Dương, cụ thể các trạm thu phí giao thông được đặt tại thị xã Thuận An và TP. Thủ Dầu Một. Các dự án bất động sản do IJC làm chủ đầu tư tại các huyện trên địa bàn tỉnh như: TP. Thủ Dầu Một, Bến Cát, Bàu Bàng, Tân Uyên, Bắc Tân Uyên (hình 3).

3. Cập nhật tình các dự án công ty đang triển khai

Luận điểm đầu tư

1. Công ty đang trong giai đoạn gặt hái thành công từ quỹ đất sạch

Sự sôi động của thị trường bất động sản giúp IJC khởi sắc từ 2017

Kết quả kinh doanh của IJC bắt đầu khởi sắc từ năm 2017 khi lợi nhuận sau thuế (LNST) của công ty tăng trưởng 44,9% so với 2016, khởi đầu cho giai đoạn sôi động của mảng bất động sản của công ty. Cụ thể so với 2016, doanh thu năm 2017 của IJC giảm 52% tuy nhiên biên lãi gộp đã tăng mạnh từ 18% lên 44,5% thể hiện sự tăng giá mạnh của sản phẩm bất động sản do công ty kinh doanh (hình 3).

Giai đoạn từ 2018 – 2020 biên lãi gộp giảm dần so với mức cao của năm 2017 và duy trì ở mức trên 30%. Bên cạnh đó, diễn biến doanh thu liên tục tăng trưởng kép trung bình 22,4% giai đoạn 2017 – 2020 thể hiện công ty bước vào giai đoạn gặt hái thành công từ quỹ đất hiện hữu. Cùng với doanh thu, LNST cũng liên tục tăng trưởng. Từ mức 127,98 tỷ đồng của năm 2016, đến 2020, LNST của IJC đã đạt 369,90 tỷ đồng (tăng trưởng kép trung bình 23,8%).

Dòng tiền khả quan, đòn bẩy tài chính cải thiện

Chu kỳ luân chuyển tiền của IJC liên tục cải thiện từ 2017, từ mức 2.531 ngày cho 1 chu kỳ đã giảm hơn 70% xuống mức 811 ngày cho 1 chu kỳ trong 2020 (hình 5). Với dòng tiền khả quan, doanh nghiệp đã thực hiện thanh toán các khoản nợ đối tác và nợ vay, tình hình đòn bẩy tài chính, theo đó, cũng cải thiện đáng kể.

Đến cuối năm 2020, Tổng nợ/ VCSH của IJC ở mức 2,21 lần, trong đó nợ người bán (Becamex) và doanh thu chưa thực hiện (cả ngắn hạn và dài hạn) chiếm 56%. Nợ vay/ VCSH khá an toàn, chỉ ở mức 0,45 lần.

2. Kế hoạch 2021 cao nhưng khả thi

Năm 2021, Becamex IJC đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 3.072 tỷ đồng, tăng 43%, kế hoạch lợi nhuận sau thuế tăng 68% lên 622 tỷ đồng. Đây là kế hoạch tăng trưởng rất cao trên nền đỉnh lợi nhuận 2020 kể từ khi doanh nghiệp niêm yết đến nay, thể hiện sự tự tin về triển vọng kinh doanh của IJC.

Tuy nhiên, chỉ trong quý I/2021, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu đạt 1.416 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 292 tỷ đồng, lần lượt tăng 5,9% và 152,2% so với cùng kỳ năm trước. So với kế hoạch năm, IJC đã hoàn thành 45,6% kế hoạch lợi nhuận trước thuế. Kết quả ấn tượng của Q1 được đóng góp đáng kể từ phần để dành “doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn” cuối 2020. Trong Q1/2021, khoản này đã giảm từ 938 tỷ đồng xuống còn hơn 37 triệu đồng.

Sau kết quả khả quan trong Q1/2021, với quỹ đất sẵn sàng kinh doanh có giá trị tồn kho gần 2.800 tỷ đồng, chúng tôi đánh giá cao khả năng hoàn thành kế hoạch 2021 của doanh nghiệp.

Năm 2021, IJC sẽ tiếp tục triển khai các dự án với tổng diện tích gần 23 ha. Cụ thể: (1) Khu biệt thự cao cấp Sunflower có diện tích còn lại 39.366 m2 ; (2) Khu dân cư IJC Hòa Lợi (F1- F16) diện tích còn lại 138.933 m2 và (3) dự án Khu đô thị IJC có diện tích còn lại 49.365 m2 . Các dự án này sẽ đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận tăng trưởng cho IJC trong năm 2021 và 2022.

3. Phát triển quỹ đất nhằm đảm bảo nguồn cung đến 2025

Dự án sẵn sàng triển khai sau 2022

Các dự án: The Green River, căn hộ cao cấp IJC Aroma, dự án nhà ở công nhân Bàu Bàng, Princetown, Princetown mở rộng, Sunflower mở rộng, dự án nhà ở công nhân IJC Bình Phước có tổng diện tích đất hơn 20 ha sẽ tiếp tục được công ty tiến hành các thủ tục đầu tư để tạo nguồn thu cho IJC các năm từ 2023 trở đi.

Kế hoạch đầu tư dự án mới

Để đảm bảo quỹ đất kinh doanh, trong năm 2021, công ty dự kiến mua thêm quỹ đất tại khu dân cư Hòa Lợi có quy mô 12 ha. Thêm vào đó, IJC cũng chia sẻ thông tin về quỹ đất tại huyện Bàu Bàng được công ty đầu tư từ nhiều năm trước với phương thức thanh toán trả chậm trong 10 năm. Quỹ đất có diện tích hơn 14 ha, giá trị đầu tư hơn 370 tỷ đồng và đã thanh toán 145 tỷ đồng, dự kiến triển khai từ năm 2024 với quy mô 915 căn nhà.

Rủi ro

1. Becamex đã giảm tỷ lệ sở hữu về dưới 50%, trở thành công ty liên kết

Trong Q1/2021, IJC đã hoàn tất đợt đấu giá 80 triệu cổ phần, thu về hơn 1,000 tỷ đồng, tăng VĐL lên 2,171 tỷ đồng. Nguồn thu đã được IJC dùng để thanh toán tiền sử dụng đất cho đối tác kinh doanh cũng chính là Becamex, theo kế hoạch, cho dự án Sunflower (570 tỷ đồng) và dự án Aroma (230 tỷ đồng).

Sau đợt phát hành này, tỷ lệ sở hữu của Becamex đã giảm từ 78,80% vào cuối 2020 về mức 49,76% tại thời điểm cuối Q1/2021. Như vậy, mối quan hệ của Becamex và IJC chuyển từ công ty mẹ sang công ty liên kết. Đồng thời, sau đợt phát hành, IJC đã xuất hiện thêm 33 cổ đông mới, nhóm này đã mua lại toàn bộ 800 tỷ mệnh giá cổ phần phát hành thêm và chiếm tỷ lệ 36,85%.

Hoạt động kinh doanh của IJC trong thời gian vừa qua có liên quan nhiều đến Becamex, đặc biệt là mảng kinh doanh bất động sản. Quỹ đất của IJC hiện đang khai thác nhận chuyển giao từ Becamex và được nợ tiền sử dụng đất.

Trong các năm 2019 và 2020, IJC cũng liên tục ghi nhận các khoản doanh thu lần lượt 1.158 tỷ đồng và 938 tỷ đồng từ việc bán sỉ dự án khu đô thị IJC cho Becamex. Do đó, sự thay đổi hình thức sở hữu giữa Becamex và IJC có thể sẽ tạo ra sự thay đổi trong mô hình hoạt động của IJC trong những năm tiếp theo

2. Thách thức tăng trưởng cho giai đoạn từ 2023

IJC đang có kết quả kinh doanh rất khả quan từ việc khai thác quỹ đất được tạo lập từ những năm 2016 – 2018. Tình hình kinh doanh được đẩy mạnh trong khi quỹ đất mới chưa kịp mở rộng đã làm lượng hàng tồn kho của công ty giảm nhanh. Số ngày tồn kho của IJC từ 2017 đến 2020 đã giảm mạnh từ 3.459 ngày còn 1.041 ngày khi số dư tồn kho giảm trong khi giá vốn hàng bán tăng (hình 8). Với tiến độ kinh doanh hiện tại, việc duy trì đà tăng trưởng cho giai đoạn từ 2023 trở đi là một thách thức khi các dự án gối đầu chậm triển khai.

IJC cũng bắt đầu có dấu hiệu mở rộng thêm quỹ đất thương phẩm thông qua việc công ty trả trước cho Becamex 664 tỷ đồng trong kỳ.

Nguồn: Mirae Asset

×
tvi logo