IDC: Quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê

IDC: Quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê

Lượt xem: 98
  •  

Kế hoạch 2021 tăng trưởng mạnh. Doanh thu hợp nhất kế hoạch dự kiến đạt 5.660 tỷ đồng (+3% YoY) và LNST đạt 989 tỷ đồng (+34% YoY). Trong đó, diện tích thuê KCN đạt mức 100 ha (+64% YoY), chủ yếu tập trung cho thuê tại KCN Hựu Thạnh với diện tích sẵn sàng thuê 80 ha.

Thực hiện tái cơ cấu hoạt động. Trong đó, công ty mẹ trực tiếp đầu tư và sở hữu các dự án KCN. Bên cạnh 3 hoạt động chính khác là: Vận hành dịch vụ KCN (điện, nước, xử lý nước thải); Đầu tư và quản lý lĩnh vực năng lượng bao gồm: Thủy điện, điện mặt trời; Xây lắp và hạ tầng (vận hành BOT, xây dựng, buôn bán vật liệu xây dựng…). So với hoạt động trước đây được phân chia theo mô hình nhóm công ty bao gồm 3 chi nhánh, 12 công ty con và 5 công ty liên kết.

Phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ. Từ mức 3.000 tỷ đồng lên mức 4.500 tỷ đồng thông qua phát hành cho cổ đông hiện hữu với giá 15.000 đồng/cp. Mục đích đầu tư cho KCN Hựu Thạnh với giá trị 1.441 tỷ đồng và KCN Cầu Nghìn với giá trị 809 tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2022.

Thoái vốn tại các công ty con và công ty liên kết. Trong năm 2021, IDC dự kiến thoái vốn tại công ty TNHH kính nổi siêu trắng Phú Mỹ với giá trị đầu tư 265,8 tỷ đồng (IDC sở hữu 30%).

Chiến lược dài hạn. Tập trung phát triển quỹ đất mới từ 1.000 – 1.500 ha ở các tỉnh như Hải Phòng và 500.000 - 1 triệu m2 nhà xưởng cho thuê trong giai đoạn 2021-2025.

Quan điểm đầu tư. IDC đang giao dịch tại PE là 24,8x và PB là 2,8x. Chúng tôi khuyến nghị MUA đối với IDC, với giá mục tiêu 1 năm là 48.200 đồng/cổ phiếu theo phương pháp định giá NPV đối với hoạt động khu công nghiệp và phương pháp DCF đối với mảng kinh doanh điện. Chúng tôi đánh giá tích cực IDC với vị thế là 1 trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất đạt 771,52 ha, trong đó có 367,8 ha đất đã đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình. Đồng thời, KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực chính cho sự tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới.

Kế hoạch 2021

Doanh thu hợp nhất kế hoạch dự kiến đạt 5.660 tỷ đồng (+3% YoY) và LNST đạt 989 tỷ đồng (+34% YoY). Trong đó, diện tích thuê KCN đạt mức 110 ha (+64% YoY), chủ yếu tập trung cho thuê tại KCN Hựu Thạnh với diện tích sẵn sàng thuê 80 ha, KCN Cầu Nghìn 10 ha và KCN Phú Mỹ mở rộng 20 ha. Hoạt động kinh doanh điện tăng trưởng nhẹ 5% YoY và hoạt động thu phí BOT tăng trưởng 3% YoY.

Các vấn đề khác tại DHCD

Thực hiện tái cơ cấu hoạt động. Trong đó, công ty mẹ trực tiếp đầu tư và sở hữu các dự án KCN. Bên cạnh 3 hoạt động chính khác là: Vận hành dịch vụ KCN (điện, nước, xử lý nước thải); Đầu tư và quản lý lĩnh vực năng lượng bao gồm: Thủy điện, điện mặt trời; Xây lắp và hạ tầng (vận hành BOT, xây dựng, buôn bán vật liệu xây dựng…). So với hoạt động trước đây được phân chia theo mô hình nhóm công ty bao gồm 3 chi nhánh, 12 công ty con và 5 công ty liên kết.

Phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ. Từ mức 3.000 tỷ đồng lên mức 4.500 tỷ đồng thông qua phát hành cho cổ đông hiện hữu với giá 15.000 đồng/CP. Số tiền dự kiến thu về từ đợt phát hành là 2.250 tỷ đồng. Mục đích đầu tư cho KCN Hựu Thạnh với giá trị 1.441 tỷ đồng và KCN Cầu Nghìn với giá trị 809 tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2022.

Thoái vốn tại các công ty con và công ty liên kết. Trong năm 2021, IDC dự kiến thoái vốn tại công ty TNHH kính nổi siêu trắng Phú Mỹ với giá trị đầu tư 265,8 tỷ đồng (IDC sở hữu 30%).

Sửa đổi điều lệ công ty. Trong đó, có 1 số điểm nổi bật như (1) ĐHCĐ quyết định đầu tư hoặc bán số tài sản có giá trị 35% tổng tài sản của IDC (so với mức trước đây là 75%); (2) Bỏ điều kiện về thời gian nắm giữ của cổ đông chiến lược trong 10 năm. Điều này cho phép 2 cổ đông chiến lược là SSG và Bitexco (sở hữu 22,5% IDC) có thể chuyển nhượng kể từ 2021.

Chiến lược dài hạn. Tập trung phát triển quỹ đất mới từ 1.000 – 1. 500 ha ở các tỉnh như Hải Phòng, và 500.000 - 1 triệu m2 nhà xưởng cho thuê trong giai đoạn 2021-2025.

Kết quả kinh doanh Q1/2021

Doanh thu hợp nhất đạt 1.064 tỷ đồng (-0,8% YoY). Trong đó:

(1) Hoạt động kinh doanh KCN chưa có sự thay đổi đáng kể. Trong kỳ, IDC chưa ghi nhận doanh thu từ KCN Hựu Thạnh, do đó doanh thu thuần tăng trưởng 1,1% YoY. Biên lợi nhuận gộp tăng 1% YoY lên mức 42% nhờ vào giá thuê tại KCN Phú Mỹ mở rộng tăng.

(2) Doanh thu hoạt động kinh doanh điện giảm 6% YoY do nhà máy Đăk Mi 3 dừng hoạt động. Biên lợi nhuận gộp giảm 2% YoY về mức 4% do hoạt động mua bán mua bán điện trong các KCN như Nhơn Trạch V và Phú Mỹ có biên lợi nhuận thấp 1,5%.

(3) Doanh thu thu phí tăng 8% YoY nhờ tăng lưu lượng xe sau Covid. Biên lợi nhuận gộp đạt mức 55% (-10% YoY), trong đó chi phí khấu hao tăng 10% YoY.

Doanh thu hoạt động tài chính giảm 37% YoY đạt mức 18,6 tỷ đồng, chủ yếu giảm thu nhập từ lãi và cổ tức được chia tại các công ty liên kết. Tuy nhiên, chi phí tài chính cũng giảm 53% về mức 31,4 tỷ đồng do lãi vay giảm và vốn hóa chi phí vay tại KCN Hựu Thạnh. Đồng thời, chi phí bán hàng giảm 30% đạt mức 17,3 tỷ đồng. Do đó giúp LNST đạt 80 tỷ đồng (+9,2% YoY) trong Q1/2021.

Bên cạnh đó, IDC có 6.377 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn - chiếm 42% tổng tài sản. Chủ yếu là số tiền thu từ các nhà đầu tư thuê đất tại các KCN như Nhơn Trạch V (1.430 tỷ đồng), Phú Mỹ II (1.536 tỷ đồng), Mỹ Xuân B1 (1.068 tỷ đồng) sẽ được hạch toán đều theo thời gian thuê còn lại của các KCN.

Triển vọng 2021

Năm 2021, chúng tôi ước tính doanh thu và LNTT hợp cộng của IDC sẽ tăng lần lượt 15% và 42% so với cùng kỳ đạt 5.568 tỷ đồng (cao hơn 12% so với kế hoạch) và 1.051 tỷ đồng (cao hơn 6% so với kế hoạch). Cụ thể như sau:

Kinh doanh KCN dự báo tăng trưởng mạnh nhờ KCN Hựu Thạnh mới đi vào hoạt động. Chúng tôi dự báo diện tích thuê KCN đạt mức 120 ha (cao hơn 10% so với kế hoạch của công ty).

Trong đó, KCN Hựu Thạnh sẽ thúc đẩy tăng trưởng với (1) Diện tích thuê dự kiến đạt 90 ha với giá thuê trung bình 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Đồng thời, giả định KCN Hựu Thạnh chuyển sang ghi nhân doanh thu 1 lần cho phần diện tích cho thuê trong năm. Doanh thu hoạt động thuê KCN đạt 1,330 tỷ đồng (+107% YoY). Lợi nhuận gộp biên đạt mức 44% (+9% YoY) nhờ vào giá thuê KCN cũ tăng 8% YoY và biên lợi nhuận KCN Hựu Thạnh kỳ vọng đạt mức 50%. Trong đó, KCN Hựu Thạnh có tổng mức đầu tư 6,922 tỷ đồng. Tính đến Q1/2021, IDC đã đền bù giải tỏa 92% tổng diện tích đất (tương đương 482 ha) với giá trị đạt 2.350 tỷ đồng. Chúng tôi đánh giá KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực tang trưởng chính trong 2-3 năm tới.

Hoạt động kinh doanh điện tăng trưởng không đáng kể do thủy điện Dak Mi ngừng hoạt động. Doanh thu hoạt động kinh doanh điện dự báo đạt 2,996 tỷ đồng (+3% YoY), trong đó doanh thu từ thủy điện Dak Mi 3 giảm 50% đạt mức 148 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp đạt mức 6.8%, không thay đổi so với cùng kỳ.

Lưu lượng xe dự báo không tăng trưởng. Thông qua công ty con HTI (IDC sở hữu 54.78%). Doanh thu năm 2021 dự kiến không có tăng trưởng do lo ngại dịch Covid tiếp diễn sẽ ảnh hưởng đến lưu lượng xe qua trạm BOT An Sương – An Lạc. Chúng tôi dự báo doanh thu hoạt động thu phí đường bộ đạt 375 tỷ đồng (+0% YoY) và lợi nhuận gộp đạt 219 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp duy trì mức 41.6% không thay đổi so với cùng kỳ.

Hoạt động xây lắp khó khăn. Hoạt động xây lắp tiếp tục khó khăn do chi phí nguyên liệu đầu vào như sắt, xi măng, cát… tăng giá mạnh sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận hoạt động xây lắp. Doanh thu xây lắp dự kiến đạt 351 tỷ (+7% YoY) chủ yếu từ các dự án nội bộ tập đoàn và lợi nhuận gộp đạt 25 tỷ đồng (-14% YoY). Biên lợi nhuận gộp dự kiến đạt mức 12% (-2% YoY).

Nguồn: SSI

×
tvi logo