DXS: Sóng gió đã qua

▪ DXS đạt 169 tỷ đồng LN ròng trong Q3/21, giảm 45,6% svck. LN ròng 9T21 tăng 4,7% svck lên 568 tỷ đồng, đạt 68,8% dự phóng của chúng tôi.

▪ Dự phóng lợi nhuận (LN) ròng 2022-23 tăng trưởng ấn tượng lần lượt đạt +91,6% svck và +70,6% svck.

▪ Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu điều chỉnh là 39.900 đồng.

Giai đoạn giãn cách ảnh hưởng mạnh đến KQKD 9T21

Doanh thu DXS Q3/21 giảm 6,3% so với cùng kỳ (svck) xuống 894,3 tỷ đồng, do giãn cách xã hội ở phía Nam làm hạn chế các hoạt động môi giới và kế hoạch mở bán của các dự án. Biên lợi nhuận (BLN) Q3/21 giảm mạnh 14,7 điểm % do tỷ trọng cao hơn của mảng môi giới truyền thống (tăng 10 điểm %) – vốn có BLN thấp hơn. Qua đó, LN ròng Q3/21 giảm mạnh 45,6% svck còn 169,1 tỷ đồng. Lũy kế, LN ròng 9T21 tăng nhẹ 4,7% svck đạt 567,6 tỷ đồng, đạt 68,8% dự phóng của chúng tôi. Chúng tôi giảm dự báo LN 2021 nhưng vẫn lạc quan triển vọng 2022-23

Chúng tôi điều chỉnh doanh thu 2021-22 lần lượt giảm 40,7% và 29,8% còn 4.304 tỷ đồng (+32,2% svck) và 7.665 tỷ đồng (+78,1% svck) do dịch bệnh ảnh hưởng tiến độ thi công, pháp lý và kế hoạch mở bán của các dự án BĐS. Từ đó, chúng tôi điều chỉnh LN ròng 2021-22 giảm 43,5% và 31,0% còn 824 tỷ đồng (-5,6% svck) và 1.579 tỷ đồng (+91,6% svck).

Chúng tôi vẫn lạc quan về triển vọng 2023 với LN ròng ước đạt 2.695 tỷ đồng (+70,6% svck), thấp hơn 10,7% so với dự phóng trước của chúng tôi, với triển vọng thị trường BĐS phục hồi từ 2022.

Triển vọng thị trường BĐS 2022: Sẵn sàng phục hồi mạnh mẽ

Chúng tôi kỳ vọng thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở phục hồi từ 2022, dựa trên ba yếu tố: 1) nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng trong 2022; 2) lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà; và 3) nguồn cung mới hồi phục ấn tượng nhờ nới lỏng pháp lý. Chúng tôi tin rằng BĐS nghỉ dưỡng sẽ hồi phục nhanh chóng trong tương lai nhờ hỗ trợ của vắc xin cùng với sự phục hồi của thị trường du lịch tại Việt Nam. Sóng gió với BĐS nghỉ dưỡng do dịch COVID-19 gây ra có thể kết thúc từ cuối 2021.

Chúng tôi đánh giá KHẢ QUAN với giá mục tiêu 39.900 đồng/cp

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu điều chỉnh 39.900 đ/cp, dựa trên trung bình của định giá chiết khấu dòng tiền 10 năm và P/E mục tiêu cho năm 2022 là 10,0 lần. Chúng tôi giảm nhẹ giá mục tiêu của DXS 0,7% còn 39.900 đồng từ mức 40.200 đồng nhằm phản ánh (1) dự phóng EPS 2021-22 điều chỉnh giảm 43,5%-31,0% và (2) sử dụng phương pháp P/E cho năm 2022. Động lực tăng giá cổ phiếu là quy mô các hợp đồng phân phối sản phẩm sơ cấp của công ty lớn hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá cổ phiếu là các quy trình pháp lý kéo dài và chậm hơn dự kiến sẽ ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng của doanh nghiệp.

Luận điểm đầu tư

Chúng tôi ưa thích DXS do: (1) DXS có vị thế dẫn đầu trong thị trường môi giới BĐS sơ cấp trên cả nước với hệ thống giao dịch quy mô trải dài khắp Việt Nam; (2) Mô hình kinh doanh khác biệt đem lại hiệu quả cao so với các đối thủ; (3) Khả năng đáp ứng linh hoạt theo xu hướng thị trường, không tập trung rủi ro vào một vài phân khúc hay bất kỳ dự án, khu vực nào; và (4) Nền tảng công nghệ DXRES O2O Platform được kỳ vọng sẽ nâng tầm thương hiệu DXS duy trì vị thế thống lĩnh thị trường môi giới BĐS Việt Nam.

Tiềm năng tăng giá là quy mô các hợp đồng phân phối sản phẩm sơ cấp của công ty lớn hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá gồm (1) tình hình dịch bệnh kéo dài hoặc xuất hiện biến chủng mới ảnh hưởng đến hoạt động môi giới và mở bán các dự án BĐS; (2) rủi ro từ quy trình pháp lý ảnh hưởng tới tiến độ mở bán của các dự án.

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 39.900 đ/cp, dựa trên trung bình của định giá chiết khấu dòng tiền 10 năm và P/E mục tiêu cho năm 2022 là 10,0 lần. Chúng tôi giảm nhẹ giá mục tiêu của DXS 0,7% còn 39.900 đồng từ mức 40.200 đồng nhằm phản ánh (1) dự phóng EPS 2021-22 điều chỉnh giảm 43,5%-31,0% và (2) sử dụng phương pháp P/E cho năm 2022.

Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận ròng của DXS trong giai đoạn 2022-2023 lần lượt đạt 1.579 tỷ đồng (+91,6% svck) / 2.695 tỷ đồng (+70,6% svck) được hỗ trợ bởi (1) lượng sản phẩm phân phối được đảm bảo bởi các hợp đồng đã kí trước, trong giai đoạn này DXS dự kiến phân phối cho hơn 212 dự án BĐS với hơn 100.000 sản phẩm, tổng giá trị hợp đồng ước tính 33.500 tỷ đồng; và (2) hoạt động môi giới BĐS sẽ phục hồi mạnh mẽ từ Q4/21 nhờ các biện pháp giãn cách xã hội đã được nới lỏng đáng kể trong cuối tháng 9/2021. Thị trường BĐS Việt Nam được kỳ vọng sôi động hơn trong Q4/21-22.

Nguồn: VNDS