DXG: Vững vàng đón cơ hội mới

DXG: Vững vàng đón cơ hội mới

Lượt xem: 34
  •  

▪ Là công ty nắm thị phần môi giới bất động sản (BĐS) lớn nhất Việt Nam, DXG có vị thế thuận lợi để mở rộng thị phần môi giới trong dài hạn.

▪ Trong giai đoạn 2021-23, chúng tôi ước tính doanh thu từ mảng phát triển BĐS sẽ tăng tốc với mức tăng trung bình 28%/năm đến chủ yếu từ các dự án Gem Skyworld, Opal Boulevard, Opal Skyline, St.Moritz và đặc biệt là Gem Riverside khi mở khóa pháp lý thành công.

▪ Báo cáo lần đầu với đánh giá Khả quan, giá mục tiêu 25.000 đồng/cp.

Giữ vững vị trí môi giới BĐS hàng đầu thị trường

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) là công ty môi giới BĐS lớn nhất thị trường với khoảng 30% thị phần tính đến cuối năm 2020. Chúng tôi dự báo doanh thu dịch vụ môi giới BĐS sẽ hồi phục mạnh trong giai đoạn 2021-23 với mức tăng trưởng kép đạt 62% nhờ sự ấm lên của thị trường BĐS sau khi nới lỏng pháp lý và dịch bệnh được kiểm soát bởi vắc-xin.

Hoạt động đầu tư & phát triển BĐS tăng tốc trong giai đoạn 2021-25 Chúng tôi cho rằng nút thắt pháp lý sẽ dần được tháo gỡ từ năm 2022 đối với một số dự án của DXG tại TP.HCM.

Nhờ đó, DXG có thể thực hiện kế hoạch triển khai dự án với tổng giá trị phát triển ước tính lên tới 60 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2025. Trong giai đoạn 2021-23, chúng tôi ước tính doanh thu từ mảng phát triển BĐS tăng trưởng trung bình 28%/năm đến chủ yếu từ các dự án Gem Skyworld, Opal Skyline, Opal Cityview, Opal Parkview, St.Moritz và đặc biệt là Gem Riverside khi mở khóa thành công nút thắt pháp lý. Lợi nhuận ròng ước tính tăng trưởng kép 46,3%/năm trong 2021-24

Trong ngắn hạn, chúng tôi ước tính LN ròng 2021 sẽ phục hồi mạnh mẽ đạt 1.354 tỷ so với mức lỗ 496 tỷ tại năm 2020 nhờ sự tăng trưởng vững chắc của mảng môi giới và giá trị bàn giao BĐS vượt trội so với năm 2020. Về dài hạn, chúng tôi dự kiến LN ròng sẽ tăng trung bình 46,3%/năm trong giai đoạn 2021- 24 trên cơ sở DXG sẽ tiếp tục phát triển BĐS vùng ven TP.HCM và đẩy mạnh các dự án tại TP.HCM sau khi quá trình cấp phép được khai thông từ năm 2022.

Khuyến nghị KHẢ QUAN, giá mục tiêu là 25.000 đồng

Chúng tôi ra báo cáo lần đầu cho DXG với khuyến nghị Khả quan và giá mục tiêu theo phương pháp tổng giá trị thành phần (SOTP) là 25.000đ/cp với giả định tỷ lệ chiết khấu theo WACC là 15% và theo RNAV là 45% cho danh mục dự án của công ty do tính phức tạp về pháp lý trong các dự án của DXG. Tiềm năng tăng giá bao gồm doanh thu ký bán mới cao hơn dự kiến và giải quyết được vấn đề pháp lý tại các dự án ở TP.HCM. Rủi ro giảm giá đến từ việc quy trình phê duyệt giấy phép bị chậm và rủi ro pha loãng cổ phiếu.

CHỜ ĐỢI LỰC ĐẨY TỪ NỚI LỎNG NÚT THẮT PHÁP LÝ

Tổng quan doanh nghiệp

Được thành lập từ năm 2003 tại TP.HCM với tiền thân là Công ty TNHH dịch vụ và xây dựng địa ốc Đất Xanh, nay là Tập đoàn Đất Xanh (DXG), hoạt động chuyên về môi giới các dự án bất động sản (BĐS), công ty đã nhanh chóng phát triển lớn mạnh và chiếm lĩnh thị trường môi giới trên khắp cả nước.

Năm 2007, DXG lấn sân sang lĩnh vực đầu tư và phát triển dự án BĐS bằng việc tận dụng các lợi thế cạnh tranh mà công ty có được từ mảng dịch vụ môi giới, đó là khả năng tiêu thụ sản phẩm nhanh nhờ có hệ thống chi nhánh lớn và đội ngũ bán hàng đông đảo. Năm 2009, công ty đã niêm yết thành công trên sàn chứng khoán HOSE. Năm 2021, Tập đoàn mẹ đã cho niêm yết cổ phiếu của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) và hiện sở hữu 56,4% cổ phần của DXS. DXS hiện là công ty trực tiếp sở hữu và quản lý tất cả các công ty môi giới BĐS trực thuộc DXG. DXS là công ty môi giới BĐS hàng đầu tại Việt Nam với khoảng 30% thị phần mảng môi giới sơ cấp và mạng lưới phân phối rộng khắp cả nước.

Mô hình kinh doanh của DXG bao gồm hai lĩnh vực chính đem lại doanh thu lớn nhất là Dịch vụ môi giới và Đầu tư phát triển dự án BĐS. Ngoài ra, công ty cũng hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và phát triển khu công nghiệp. Các mảng kinh doanh trên tạo thành một chuỗi hệ sinh thái bất động sản với sản phẩm đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường. Hiện công ty có trên 68 công ty con với tổng tài sản đạt 27.749 tỷ đồng tính đến 30/06/2021.

Năm 2020, DXG đã chịu tác động tiêu cực đa chiều khiến doanh nghiệp ghi nhận mức lỗ lần đầu tiên kể từ khi thành lập. Cụ thể, doanh thu thuần năm 2020 ghi nhận mức sụt giảm 50,3% svck, trong khi đó LN ròng công ty mẹ lần đầu tiên ghi nhận mức lỗ 495,8 tỷ đồng chủ yếu do (1) Thiếu hụt sản phẩm sơ cấp bàn giao do các vấn đề pháp lý diễn ra từ năm 2018, đặc biệt dự án Gem Sky World đã không thể kịp bàn giao trong năm 2020; (2) Mảng môi giới bị ảnh hưởng tiêu cực do dịch Covid-19 và (3) Lỗ do thoái vốn CTCP Đầu tư LDG (LDG), qua đó DXG phải trích lập dự phòng 526 tỷ đồng do chênh lệch giá mua bán khiến chi phí tài chính tăng mạnh.

Luận điểm đầu tư

Chúng tôi cho rằng Tập đoàn Đất Xanh (DXG) là doanh nghiệp BĐS sở hữu hệ sinh thái toàn diện theo chuỗi giá trị từ Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nguồn lực, nắm bắt cơ hội thị trường và gia tăng giá trị cho khách hàng. Hai trụ cột chính trong cơ cấu doanh thu của DXG là mảng dịch vụ và mảng phát triển dự án đều có những tiềm năng tăng trưởng tốt trong tương lai:

• Đối với mảng dịch vụ, chúng tôi cho rằng DXG sẽ tiếp tục khẳng định vị trí dẫn đầu thị trường môi giới BĐS nhờ hệ thống phân phối rộng khắp cùng năng lực bán hàng đã được chứng minh cùng với mô hình kinh doanh khác biệt đem lại hiệu quả cao so với các đối thủ. Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận năm 2021-22 sẽ phục hồi so với các tác động tiêu cực trong năm 2020 từ dịch Covid-19. Chúng tôi dự báo doanh thu hoạt động môi giới BĐS của DXG sẽ tăng trưởng 33,7% lên mức 2.582 tỷ đồng trong năm 2021, chiếm 27,3% tổng doanh thu của công ty và duy trì biên lợi nhuận cao.

• Đối với mảng phát triển dự án, trong ngắn hạn, DXG sẽ tập trung phát triển các dự án quy mô nhỏ dưới 5ha trong TP.HCM (tập trung nhiều ở thành phố Thủ Đức) và phát triển các khu đô thị có quy mô lớn tại các tỉnh thành phố vệ tinh như Bình Dương và Đồng Nai. Trong năm 2021, chúng tôi cho rằng doanh thu sẽ phục hồi đáng kể với 2 dự án được bàn giao là Gem Sky World (Long Thành, Đồng Nai) và Opal Boulevard (Dĩ An, Bình Dương). Trong giai đoạn 2021-23, chúng tôi ước tính doanh thu từ mảng phát triển BĐS tăng trưởng trung bình 28% đến chủ yếu từ các dự án Gem Skyworld, Opal Boulevard, Opal Skyline, St.Moritz và đặc biệt là Gem Riverside khi mở khóa pháp lý thành công.

Định giá

Chúng tôi sử dụng phương pháp tổng giá trị thành phần (SOTP) để định giá cổ phiếu DXG với 2 mảng kinh doanh chính là phát triển bất động sản và dịch vụ môi giới BĐS.

Nguồn: VNDS 

×
tvi logo