DXG: Cất cánh chuyển mình - Vị thế mới

DXG: Cất cánh chuyển mình - Vị thế mới

Lượt xem: 73
  •  

Định giá

So với báo cáo khuyến nghị Mua gần nhất ngày 11/05/2021 và khuyến nghị Mua trong báo cáo chiến lược Q4/2021 (3/11/2021) và báo cáo chiến lược năm 2022 (Link) , giá cổ phiếu DXG đã ghi nhận hiệu suất khả quan và tăng trưởng tiệm cận với giá mục tiêu gần nhất của chúng tôi (TP: 44,200 VND).

Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA cổ phiếu DXG với giá mục tiêu là 50.000 đồng/cp (+24% so với mức giá đóng cửa ngày 23/02/2022) dựa trên phương pháp RNAV do thay đổi một số giả định sau: (1) Cập nhật thêm dự án, (2) Điều chỉnh tăng giá bán một số dự án có khả năng triển khai khả thi tại HCM (Gem Riverside & Gem Premium).

Dự báo kết quả kinh doanh

▪ BSC ước tính doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ ước đạt 11,730 tỷ đồng (+16% YoY) và 1,483 tỷ đồng (+28% YoY), nhờ vào bàn giao các dự án (1) Gem Sky World, (2) STMortiz và sự hồi phục của mảng dịch vụ môi giới.

Quan điểm đầu tư

▪ Tăng trưởng lợi nhuận bình quân (CAGR) năm 2021-2023 kỳ vọng đạt 26% nhờ danh mục sản phẩm bàn giao sẵn sàng và mảng môi giới phục hồi so với mức nền thấp năm 2021.

▪ Tổng giá trị sản phẩm mở bán của DXG GĐ 2022-2023F ghi nhận bình quân ước tính bình quân khoảng 17,000 tỷ đồng/năm.

▪ Kỳ vọng đẩy nhanh tiến độ pháp lý tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2022, qua đó mở khóa tài sản tích lũy như Gem Riverside, Gem Premium.

Rủi ro

▪ Kế hoạch mở bán các dự án bị chậm lại do vấn đề pháp lý và dịch Covid-19

▪ Rủi ro chung ngành bất động sản (lãi suất cho vay, tính chu kỳ ngành)

Cập nhật doanh nghiệp

▪ Doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của DXG trong năm 2021 ghi nhận lần lượt mức 10,125 tỷ đồng (+248.8% YoY) và 1,157 tỷ đồng so với mức lỗ -432 tỷ đồng cùng kỳ .

▪ Tổng giá trị mở bán năm 2021 theo ước tính của BSC ghi nhận khoảng 2,000 tỷ đồng (- 21% YoY, tương đương với khoảng 700-800 sản phẩm Gem Sky World (GSW) được mở bán.

BÁO CÁO CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP

KQKD năm 2021 ghi nhận mức phục hồi mạnh nhờ vào việc bàn giao các dự án.

Doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của DXG trong năm 2021 ghi nhận lần lượt mức 10,125 tỷ đồng (+248.8% YoY) và 1,157 tỷ đồng so với mức lỗ -432 tỷ đồng cùng kỳ. Theo đó, DXG lần lượt hoàn thành 112% và 85% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận đặt ra. Nguyên nhân khách quan khiến DXG không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm kinh doanh 2021 đến từ dịch Covid-19 tác động tiêu cực lên (1) Mảng môi giới và (2) Giãn cách trong Q3/2021 khiến hoạt động xây dựng dự án bị chậm lại.

1. Mảng bất động sản sơ cấp: DT ghi nhận mức 7,524 tỷ đồng, tăng gấp 18.2 lần so với cùng kỳ nhờ vào việc bàn giao hai dự án Opal Boulevard (bàn giao 100% dự án), Gem Sky Word (bàn giao 1,200 sản phẩm) và ghi nhận doanh thu bất động sản từ DXS. Tỷ trọng đóng góp lần lượt của hai dự án sơ cấp và các dự án sơ cấp đến từ DXS lần lượt là ~85% và 15%.

2. Mảng hoạt động dịch vụ: DT ghi nhận mức 733 tỷ đồng (-15% YoY) với tổng số lượng sản phẩm mảng dịch vụ đạt 28,000 sản phẩm (bao gồm các sản phẩm sơ cấp của DXG) do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến cho các hoạt động bán hàng chậm lại trong Q3 và Q4/2021.

Tổng giá trị mở bán mới năm 2022 và năm 2023 dự kiến tăng mạnh sẽ giúp DXG khẳng định vị thế mới.

Tổng giá trị mở bán năm 2021 theo ước tính của BSC ghi nhận khoảng 2,000 tỷ đồng (-21% YoY, tương đương với khoảng 700-800 sản phẩm Gem Sky World (GSW) được mở bán. Việc ghi nhận giảm tổng giá trị mở bán mới trong năm 2021 chủ yếu do dịch Covid-19 khiến kế hoạch bán hàng dự án GSW và dự án Opal Cityview được chuyển sang năm 2022.

Theo ước tính của BSC, tổng giá trị mở bán hàng mới sẽ ghi nhận mức phục hồi mạnh, ước đạt 13,298 tỷ đồng (x6 lần so với năm 2021), tương đương 3,800 sản phẩm. Tổng giá trị mở bán mới năm 2022F sẽ chủ yếu đến từ dự án GSW và dự án Opal City View. Đối với năm 2023, chúng tôi cho rằng DXG sẽ tiếp tục đẩy mạnh việc bán hàng tại các dự án như Opal Park View, Opal Park City & Gem Riverside. BSC dự phóng tổng giá trị mở bán năm 2023 ước đạt khoảng 21,476 tỷ đồng, tương đương hơn 9,100 sản phẩm.

Danh mục dự án đủ để đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận ở mức hai con số trong trung và dài hạn. Trong cuối năm 2021, DXG đã đưa thêm 2 dự án Opal Park View (~6,800 sản phẩm) và Opal Park City (~7,400 sản phẩm) vào danh mục dự án phát triển và dự kiến bắt đầu mở bán từ năm 2023.

Khả năng mở khóa các quỹ đất hiện hữu của DXG tại thành phố Hồ Chí Minh như Gem Riverside và Gem Premium. Đây là các quỹ đất đã có mức giá vốn tốt đi kèm với việc tăng giá đất gần đây, điều này có thể giúp cải thiện triển vọng tăng trưởng lợi nhuận của DXG.

Giá bán dự kiến của các dự án ở khu vực Hồ Chí Minh đều ghi nhận khả năng điều chỉnh tăng mạnh so với dự báo trước đó của chúng tôi, đặc biệt tại khu vực trung tâm Hồ Chí Minh. Với (i) xu hướng các khu đô thị vệ tinh đã và đang hình thành đi kèm với (ii) việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng rút ngắn thời gian di chuyển giữa thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, (iii) Chi phí vật liệu xây dựng tăng nhanh và (iii) quỹ đất nội đô khan hiếm đã dẫn đến giá bán bất động sản mở mới điều chỉnh tăng mạnh trong thời gian gần đây.

Đặc biệt trong đó, DXG hiện đang sỡ hữu quỹ đất nội đô có giá vốn tốt sẽ được hưởng lợi đáng kể khi nguồn quỹ đất này được mở khóa. (1) Mở rộng danh mục dự án và (2) giá bán dự kiến sản phẩm các dự án tăng mạnh so với dự phóng trước đó của chúng tôi và (3) Mở khóa quỹ đất hiện hữu ở thành phố Hồ Chí Minh là các yếu tố chính đến việc điều chỉnh tăng mức định giá DXG.

DXG đẩy mạnh triển khai kế hoạch huy động vốn thông qua kênh trái phiếu. HDQT DXG đã thông qua nghị quyết phê duyệt phương án phát hành trái phiếu ra công chúng có tổng mệnh giá tối đa 4,000 tỷ đồng kèm tài sản đảm. Theo đó, DXG cũng thông qua việc góp vốn vào CTCP đầu tư kinh doanh BĐS Hà An với số vốn góp theo tương ứng là 4,000 tỷ đồng.

Theo đánh giá của chúng tôi, đây là tín hiệu tốt khi DXG đang đẩy mạnh việc M&A quỹ đất mới cũng như triển khai các dự án nhằm đưa quy mô DXG lên một tầm cao mới với các dự án có quy mô và số lượng sản phẩm lớn hơn. Tính đến 31/12/2021, tỷ lệ nợ vay ròng/tổng nguồn vốn của DXG chỉ mới đạt 33.4%, thấp hơn so với mức bình quân ngành khoảng 65%. Do đó, BSC cho rằng DXG vẫn còn dư địa để tăng thêm đòn bẩy nhằm phục vụ chiến lược kinh doanh sắp tới. Ngoài ra, chủ tịch HĐQT DXG cũng đăng ký tăng tỷ lệ sỡ hữu tại DXG từ mức 14.08% lên mức 17.34% sau khi công ty thực hiện phát hành xong đợt phát hành cổ phiếu theo chương trình chọn người lao động. Cụ thể, số lượng cổ phiếu đăng ký giao dịch là 20,725 triệu cổ phiếu bao gồm (1) 725,700 cổ phiếu theo chương trình ESOP và (2) 20 triệu cổ phiếu mua khớp lệnh hoặc thỏa thuận.

Nguồn: BSC 

×
tvi logo