DIG: Tiến độ phát triển phù hợp với dự báo của chúng tôi; định giá kém hấp dẫn
• Chúng tôi duy trì khuyến nghị BÁN đối với Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) do chúng tôi cho rằng đà tăng mạnh của giá cổ phiếu không phản ánh đúng giá trị cơ bản. Chúng tôi duy trì giá mục tiêu ở mức 42.000 đồng/cổ phiếu do chúng tôi đưa vào định giá dự án Khu công nghiệp Đức Hòa Resco 3 mà DIG mua lại vào cuối năm 2021, chịu ảnh hưởng một phần bởi số dư nợ ròng cao hơn tính đến cuối năm 2021.
• Chúng tôi giữ nguyên dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 ở mức 1,1 nghìn tỷ đồng (+10% YoY), chủ yếu đến từ lượng bàn giao tại các dự án Nam Vĩnh Yên và Vị Thanh trong khi chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận từ thoái vốn trong năm 2022 sẽ thấp hơn đáng kể. Chúng tôi không đề cập đến kế hoạch thoái 49% cổ phần tại Khách sạn Pullman Vũng Tàu của ban lãnh đạo vì hoạt động kinh doanh này chững lại do tình trạng gián đoạn do dịch COVID-19.
• Tâm lý thị trường đối với cổ phiếu DIG vẫn mạnh mẽ kể từ khi công ty hoàn thành kế hoạch phát hành riêng lẻ vào tháng 10/2021 (Chủ tịch HĐQT DIG, gia đình ông và CTCP Thiên Tân là các nhà đầu tư chính, nâng tổng tỷ lệ sở hữu chính thức từ 39% lên 47% tính đến tháng 10/2021. Chúng tôi tin rằng giá cổ phiếu của DIG tăng do kỳ vọng ngày càng cao vào việc phát triển cơ sở hạ tầng ở các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi có quỹ đất lớn của DIG.
• DIG hiện đang giao dịch ở P/E năm 2022/2023 là 47,9/43,6 lần và P/B là 5,7/5,0 lần (dựa trên dự báo của chúng tôi), cao hơn so với trung vị P/E trượt và P/B quý gần nhất của các công ty cùng ngành trong nước lần lượt là 24,8 lần và 3,1 lần. Giá mục tiêu của chúng tôi tương ứng P/B năm 2022/2023 là 2,5/2,2 lần.
• Yếu tố hỗ trợ: Tiến độ phát triển nhanh hơn dự kiến của các dự án trọng điểm, bao gồm Long Tân và Nam Vĩnh Yên; thông tin chi tiết về việc phát triển các dự án mới mua để hỗ trợ định giá cao hơn. Chúng tôi kỳ vọng các dự án Nam Vĩnh Yên và Vị Thanh Hậu Giang sẽ thúc đẩy lợi nhuận năm 2022. Chúng tôi dự báo lượng bàn giao tại Nam Vĩnh Yên Giai đoạn 2 (P2) và Vị Thanh Hậu Giang sẽ đóng góp khoảng 75% vào dự báo doanh thu và phần lớn dự báo LNST sau lợi ích CĐTS của chúng tôi cho năm 2022. Các sản phẩm chính của các dự án này là đất nền - bắt đầu mở bán trước vào năm 2021 - và dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận trong giai đoạn 2021-2022.
Chúng tôi cũng dự báo công ty sẽ ghi nhận khoản lợi nhuận thoái vốn không đáng kể trong năm 2022 dù việc đánh giá lại quỹ đất/thoái vốn là yếu tố đóng góp chính vào lợi nhuận của DIG trong giai đoạn 2019-2021.
Đẩy nhanh tiến độ thâu tóm quỹ đất sau khi tích cực triển khai các hoạt động huy động vốn. Mô hình kinh doanh của DIG tập trung vào quá trình thâu tóm các quỹ đất lớn và giải phóng mặt bằng trước khi thương mại hóa 1 dự án. Ví dụ, DIG đã đẩy nhanh tiến độ thâu tóm các dự án Long Tân và Bắc Vũng Tàu trong quý 4/2021, phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi. Ngoài ra, DIG đã mua lại dự án Khu công nghiệp (KCN) mới - Đức Hòa Resco 3 tại tỉnh Long An - vào cuối năm 2021. Do hiện chưa có thông tin chi tiết về kế hoạch phát triển KCN này, chúng tôi chưa ghi nhận đóng góp của dự án này vào dự báo lợi nhuận giai đoạn 2022-2024 của chúng tôi; tuy nhiên, chúng tôi áp dụng P/B mục tiêu là 2,0 lần trong định giá của chúng tôi cho DIG - tương tự như giá trị của các dự án Hiệp Phước Nhơn Trạch và Cap Saint Jacques.
Nguồn: VCSC