BĐS Khu Công nghiệp: Các quy định mới nhằm cải thiện tính nhất quán trong quy định và thu hút vốn FDI

BĐS Khu Công nghiệp: Các quy định mới nhằm cải thiện tính nhất quán trong quy định và thu hút vốn FDI

Lượt xem: 166
  •  

Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MoPI) đã ban hành dự thảo Nghị định về quản lý khu công nghiệp (KCN) và khu kinh tế (KKT) vào ngày 09/06/2021, sẽ thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP hiện hành (“NĐ 82”) được công bố vào ngày 22/05/2018. MoPI hiện đang lấy ý kiến đóng góp về dự thảo nghị định từ công chúng, các bộ ngành liên quan và các cơ quan chức năng của Chính phủ và đề nghị đóng góp ý kiến đối với nội dung dự thảo này trước ngày 25/06/2021. Sau khi lấy ý kiến từ công chúng và các bộ ngành liên quan, MoPI sẽ trình Chính phủ phê duyệt dự thảo nghị định, sau đó Chính phủ sẽ ban hành nghị định mới chính thức. Tuy nhiên, thời gian công bố nghị định mới chính thức vẫn chưa được công bố.

Các quy định mới về quản lý KCN và KKT nhằm cải thiện tính nhất quán trong quy định và giúp thu hút vốn FDI. Theo MoPI, các lý do chính của việc ban hành các quy định mới về quản lý KCN và KKT như sau: (1) Sau khi Luật Doanh nghiệp (số 59/2020/QH14) và Luật Đầu tư mới (số 61/2020/QH14) - có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 - các quy định mới về quản lý KCN/ KKT là cần thiết để giải quyết các vướng mắc hiện có và phù hợp giữa Luật mới và Nghị định 82. Ngoài ra, (2) dự thảo nghị định nhằm cải thiện năng lực quản lý nhà nước cấp tỉnh/thành đối với các KCN/KKT, cho phép các cơ quan quản lý KCN và KKT địa phương phát huy vai trò đầu mối thu hút FDI vào các tỉnh/thành. Cuối cùng, (3) dự thảo nghị định nhằm đưa ra các hướng dẫn và quy định về mô hình KCN dựa trên kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn phát triển tại Việt Nam.

Những thay đổi chính trong dự thảo nghị định so với các quy định hiện hành. Dưới đây là các ghi nhận của chúng tôi về nội dung tổng thể của những thay đổi chính trong dự thảo nghị định (vui lòng xem thêm trong dự thảo nghị định chính thức và hình 8 để biết thêm chi tiết).

(1) Chính quyền cấp tỉnh/thành có nhiều thẩm quyền hơn trong việc phê duyệt các dự án KCN/KKT. Dự thảo nghị định phân cấp thẩm quyền phê duyệt cho Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành. Quy hoạch tổng thể và kế hoạch đầu tư các dự án KCN lớn (có tổng diện tích trên 200 ha) vẫn phải được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Chúng tôi nhận thấy rằng các chủ đầu tư KCN đã phải đối mặt với những trở ngại do các quy định hiện hành không cho phép chính quyền cấp tỉnh/thành phê duyệt những thay đổi không đáng kể (chẳng hạn như những thay đổi nhỏ về vị trí trong một quận/huyện hoặc điều chỉnh giảm quy mô tổng diện tích của một KCN do các thay đổi quy hoạch). Do đó, chúng tôi tin rằng việc phân cấp thẩm quyền cho chính quyền địa phương sự linh hoạt và thẩm quyền để phê duyệt các dự án KCN mới và mở rộng/sửa đổi các dự án KCN hiện tại một cách kịp thời sẽ giảm bớt khó khăn cho chủ đầu tư và người thuê.

(2) Các quy định mới về phát triển KCN được tài trợ bằng tiền thuê đất ứng trước từ người thuê. Các chủ đầu tư KCN có thể tài trợ tối đa 20% tổng vốn đầu tư của một KCN thông qua huy động các khoản thanh toán tiền thuê ứng trước từ người thuê, điều mà chúng tôi tin rằng cho phép các chủ đầu tư KCN giảm ngân sách đầu tư cho các dự án mới và mở rộng.

(3) Bổ sung các giải pháp cho việc tăng giá cho thuê đất KCN. Theo dự thảo Nghị định, các chủ đầu tư phát triển KCN xác định giá cho thuê đất KCN và các loại phí dịch vụ liên quan, sau đó đăng ký giá và phí này với cơ quan quản lý KCN/KKT cấp tỉnh/thành theo định kỳ 6 tháng hoặc trong trường hợp có sự điều chỉnh. Nếu giá cho thuê đất KCN tăng hơn 30% so với khung giá đã đăng ký thì cơ quan quản lý KCN/KKT cấp tỉnh/thành (a) yêu cầu các chủ đầu tư KCN đánh giá lại, đăng ký khung giá mới và giải trình về biến động giá, hoặc (b) tổ chức hiệp thương về giá cho thuê KCN trên cơ sở yêu cầu của người thuê và tuân thủ các quy định hiện hành về giá.

(4) Các quy định và hướng dẫn toàn diện hơn về các mô hình KCN. Dự thảo nghị định quy định chi tiết và toàn diện hơn các quy định và hướng dẫn cho các mô hình KCN, bao gồm các KCN hỗ trợ, chuyên sâu, KCN sinh thái và mô hình KCN - đô thị - dịch vụ (xem thêm chi tiết hình 9).

(5) Các quy định khác toàn diện hơn về công ty chế xuất và khu kinh tế.

Chúng tôi cho rằng dự thảo nghị định sẽ mang lại lợi ích cho tất cả các chủ đầu tư KCN trong danh mục theo dõi của chúng tôi, bao gồm Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HSX: GVR), Kinh Bắc City (HSX: KBC), CTCP Cao su Phước Hòa (HSX: PHR) và CTCP Sonadezi Châu Đức (HSX: SZC ) (Xem chi tiết hình 4).

Nhìn chung, chúng tôi tin rằng các quy định mới từ dự thảo nghị định sẽ cho phép chính quyền địa phương và các chủ đầu tư KCN giải quyết các trở ngại hiện có, từ đó đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án mở rộng KCN và KCN mới. Ngoài ra, dự thảo Nghị định đưa ra hướng dẫn và quy định rõ ràng, toàn diện hơn cho các mô hình KCN (bao gồm các KCN hỗ trợ, chuyên sâu, sinh thái và mô hình KCN - đô thị - dịch vụ). Ví dụ, KCN Tân Lập I của PHR là KCN chuyên sâu tập trung vào ngành gỗ và các ngành liên quan và sẽ có các chính sách khuyến khích như miễn/giảm tiền thuê đất.

Đối với quy định đề xuất về giải pháp tăng giá cho thuê đất KCN, chúng tôi tin rằng các giải pháp này sẽ cho phép chính quyền địa phương quản lý hiệu quả giá cho thuê đất KCN tại tỉnh/thành của mình, tránh việc đàm phán bất lợi cho người thuê trong bối cảnh nguồn cung đất KCN ở một số khu vực ngày càng hạn chế. Trong khi đó, chúng tôi kỳ vọng các giải pháp này sẽ ảnh hưởng không đáng kể đến xu hướng tăng giá đất cho thuê KCN tại Việt Nam do nhu cầu đất KCN tiếp tục tăng.

Chúng tôi cho rằng tâm lý thị trường đối với cổ phiếu KCN đã được cải thiện một phần nhờ vào dự thảo nghị định khi giá cổ phiếu của các cổ phiếu KCN thuộc danh mục theo dõi của chúng tôi đã tăng lên kể từ giữa tháng 6/2021 sau khi dự thảo nghị định được công bố. Chúng tôi tin rằng dự thảo nghị định sẽ có tác động tích cực không đáng kể đến kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư KCN trong ngắn hạn. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng các quy định mới sẽ củng cố triển vọng cho lĩnh vực KCN Việt Nam - đặc biệt là đối với các chủ đầu tư KCN hiện có quỹ đất KCN tiềm năng lớn - để nắm bắt nhu cầu trong trung và dài hạn.

Các cổ phiếu lựa chọn hàng đầu của chúng tôi cho lĩnh vực KCN là KBC và PHR. Mặc dù chúng tôi tin rằng GVR sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ dự thảo nghị định, nhưng giá cổ phiếu của GVR đã có phản ứng tích cực và chúng tôi tin rằng mức định giá của GVR đã phù hợp với mức thị giá hiện tại. Các lựa chọn cổ phiếu hàng đầu của chúng tôi đối với lĩnh vực KCN là KBC và PHR, những công ty có kế hoạch đầu tư KCN mạnh mẽ trong tương lai. Trong khi KBC có năng lực đã chứng minh trong thu hút các nhà sản xuất công nghệ cao lớn trên toàn cầu bên cạnh quỹ đất lớn có giá trị để phát triển khu đô thị ở các tỉnh công nghiệp phía Bắc (Bắc Ninh và Hải Phòng), PHR quản lý quỹ đất có giá trị tại tỉnh Bình Dương và đang chuyển sang mảng phát triển KCN có mức sinh lời cao hơn so với hoạt động kinh doanh ban đầu là trồng cao su tự nhiên, mà chúng tôi kỳ vọng sự chuyển đổi này sẽ giúp mở khóa giá trị quỹ đất đáng kể.

Ngành Bất động sản Công nghiệp

Nhìn lại quý 1/2021

Như chúng tôi đã kỳ vọng, doanh thu KCN đã phục hồi trong quý 1/2021 sau mức cơ sở thấp do dịch COVID-19. Chúng tôi ước tính doanh thu KCN từ các chủ đầu tư KCN lớn được niêm yết tại Việt Nam đạt mức tăng trưởng 75% YoY trong quý 1/2021. Do dịch COVID-19 và việc đóng cửa biên giới quốc tế trên toàn cầu và tại Việt Nam, từ quý 1 đến quý 3/2020, khách thuê không thể vào Việt Nam để đàm phán và thăm quan dự án KCN. Vào giữa tháng 9/2020, Chính phủ Việt Nam đã cho phép nối lại các chuyến bay quốc tế cho doanh nhân, nhà đầu tư, quan chức ngoại giao, chuyên gia, nhân viên chính phủ và các thành viên trong gia đình của nhóm này, điều này thúc đẩy đà tăng trưởng doanh thu của các chủ đầu tư KCN niêm yết trong quý 4/2020. Tiển triển doanh số bán đất đã tiếp tục khả quan trong quý 1/2021 sau một thời gian dài bị hạn chế đi lại trong khi nhu cầu về đất KCN ở Việt Nam vẫn duy trì mạnh mẽ, theo quan điểm của chúng tôi.

Sự xuất hiện trở lại của các ca nhiểm COVID-19 trong cộng đồng ở Việt Nam có thể làm ảnh hưởng đến triển vọng ngắn hạn - đặc biệt là KQKD quý 2/2021. Bắt đầu từ giữa tháng 5/2021, Việt Nam đã thường xuyên báo cáo hàng trăm trường hợp nhiễm COVID-19 trong cộng đồng hàng ngày - cao nhất kể từ khi đại dịch bắt đầu. Ngoài ra, các đợt bùng phát COVID-19 gần đây đã xảy ra tại các KCN thuộc các cụm công nghiệp trọng điểm của cả nước, bao gồm các tỉnh/thành Bắc Ninh, Bắc Giang ở miền Bắc và Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM ở miền Nam. Chính phủ đã nỗ lực mở cửa biên giới quốc tế cho doanh nhân và nhà đầu tư; tuy nhiên, chúng tôi tin rằng dịch COVID-19 và các biện pháp giãn cách xã hội sẽ phần nào ngăn cản những người thuê tiềm năng đến Việt Nam để đàm phán - bên cạnh đó là quan điểm thận trọng của khách thuê về việc kiểm soát COVID-19 của Việt Nam trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng Việt Nam sẽ kiểm soát thành công các ca nhiễm COVID-19 trong cộng đồng trong những tháng tới. Chính phủ đã triển khai các biện pháp chủ động để ngăn ngừa và kiểm soát sự lây lan của dịch COVID-19 trong cộng đồng, bao gồm giãn cách xã hội tại các khu vực và tỉnh/thành phố có ca nhiễm, tích cực truy vết và xét nghiệm diện rộng. Cho đến thời điểm hiện tại, các đợt bùng phát ở các trung tâm công nghiệp miền Bắc đã cơ bản được kiểm soát.

Phê duyệt của Chính phủ đối với phân khúc KCN được tăng tốc - nhưng chủ yếu ở miền Bắc. Chúng tôi quan sát thấy Chính phủ đã phê duyệt một số chủ trương đầu tư cho các dự án KCN mới vào đầu năm 2021. Từ đầu năm đến giữa tháng 6/2021, tổng diện tích mặt bằng của các dự án KCN mới được phê duyệt là khoảng 6.500 ha so với chỉ xấp xỉ 1.700 ha trong cả năm 2020. Tuy nhiên, các dự án KCN được phê duyệt chủ yếu ở miền Bắc, trong khi các dự án KCN mới được phê duyệt ở miền Nam còn hạn chế. Chúng tôi cũng lưu ý rằng các phê duyệt chủ yếu diễn ra từ tháng 1 đến tháng 4/2021, trong khi các phê duyệt trong tháng 5 và tháng 6 của Chính phủ có số lượng hạn chế.

Triển vọng ngành KCN

Chúng tôi tin vào triển vọng tích cực đối với mảng KCN của Việt Nam trong trung và dài hạn vẫn được duy trì do Việt Nam là nước hưởng lợi chính từ sự chuyển dịch cơ cấu của các hoạt động sản xuất toàn cầu. Ban đầu được thúc đẩy bởi lợi thế về chi phí, sự chuyển dịch cơ cấu đã được đẩy nhanh bởi căng thẳng thương mại Trung Quốc - Mỹ và nhu cầu đa dạng hóa cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc. Bên cạnh chi phí lao động tương đối thấp, Chính phủ Việt Nam duy trì các chính sách khuyến khích thu hút dòng vốn FDI, bao gồm một số lượng lớn các hiệp định thương mại tự do (FTA), chính sách khuyến khích thu hút nhà đầu tư nước ngoài và các quy định mới về quản lý KCN/KKT nhằm cải thiện môi trường kinh tế.

Nghị định mới sẽ cải thiện tính nhất quán trong quy định và thúc đẩy thu hút FDI của Việt Nam. Chúng tôi tin rằng các quy định rõ ràng và toàn diện hơn từ nghị định mới sẽ cho phép chính quyền địa phương và các chủ đầu tư KCN giải quyết các trở ngại hiện có, từ đó đẩy nhanh quá trình phê duyệt và phát triển đồng thời cung cấp đủ quỹ đất KCN để đáp ứng nhu cầu tăng cao hiện tại trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy cao ở các cụm công nghiệp trọng điểm trên cả nước. Ngoài ra, nghị định mới sẽ cung cấp hướng dẫn và quy định về các mô hình KCN dựa theo kinh nghiệm quốc tế, mà chúng tôi tin rằng sẽ tăng thêm giá trị cho người thuê và tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn hơn

So sánh dự thảo nghị định mới và nghị định 82

Nguồn: VCSC 

×
tvi logo