BCM: Tăng trưởng tích cực nhờ bất động sản khu dân cư trong Q3/2021

BCM: Tăng trưởng tích cực nhờ bất động sản khu dân cư trong Q3/2021

Lượt xem: 174
  •  

Tóm tắt quan điểm đầu tư

Doanh thu Q3 của BCM tăng 11,6% so với cùng kỳ chủ yếu nhờ vào ghi nhận chuyển nhượng đất ở cho các nhà đầu tư thứ cấp. Mặc dù doanh thu từ các khu công nghiệp giảm 27% so với cùng kỳ do không có nhà đầu tư mới, tỷ suất lợi nhuận gộp của hoạt động này cải thiện lên 54,3% do tăng giá cho thuê. Trong 9T2020, doanh thu bất động sản khu công nghiệp đạt 1.216 tỷ đồng (- 27% so với cùng kỳ) trong khi doanh thu bất động sản dân cư đạt 2,7 nghìn tỷ đồng (+165% so với cùng kỳ).

Trong năm 2021, chúng tôi ước tính hiệu quả hoạt động kinh doanh của BCM sẽ cải thiện do nhu cầu thuê đất khu công nghiệp (KCN) hậu Covid-19 sẽ gia tăng. Trong đó, chúng tôi ước tính BCM sẽ cho thuê được 136 ha (+35% so với cùng kỳ) đất KCN chủ yếu từ KCN Bàu Bàng mở rộng và KCN Cây Trường. Ngoài ra, chúng tôi cũng ước tính chi phí lãi sẽ giảm 29% so với cùng kỳ sau khi hoàn trả 3,1 nghìn tỷ đồng dư nợ từ việc phát hành cổ phiếu trong năm 2021. Lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) trong năm 2021 ước tăng 44,7% so với cùng kỳ đạt 2,3 nghìn tỷ đồng.

Giá cổ phiếu BCM đã giảm 10,5% từ báo cáo ngày 9/9/2020, chúng tôi nâng khuyến nghị cổ phiếu BCM từ BÁN lên PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG, và lặp lại giá mục tiêu là 40.700 đồng/cp (-3,2% so với giá tại ngày 1/12/2020).

Kết quả kinh doanh Q3/2020

Doanh thu của BCM đạt 1,6 nghìn tỷ đồng trong Q3/2020, tăng 11,6% so với cùng kỳ. Trong đó:

• Doanh thu bất động sản dân dụng và khu công nghiệp đạt 1,1 tỷ đồng (+43% so với cùng kỳ), phần lớn là nhờ doanh thu chuyển nhượng đất 8,19 ha cho nhà đầu tư Hanwha ở thành phố mới Bình Dương và từ dự án khu dân cư Lai Uyên. Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng này giảm từ 68% xuống 53%, chủ yếu do tỷ suất lợi nhuận gộp bất động sản dân dụng giảm từ 44,1% xuống 34,5%. Mặc dù doanh thu từ bất động sản KCN giảm 27% so với cùng kỳ do không có nhà đầu tư mới, tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng này đạt 54,3% (+2,2% so với cùng kỳ) do tăng giá cho thuê. Trong 9T2020, doanh thu bất động sản KCN đạt 1,2 nghìn tỷ đồng (-26,4% so với cùng kỳ) trong khi doanh thu bất động sản dân dụng đạt 2,7 nghìn tỷ đồng (+165% so với cùng kỳ).

• Doanh thu thu phí BOT (Becamex IJC, BCM sở hữu 78,8%) đạt 69,8 tỷ đồng, giảm 6% so với cùng kỳ do lưu lượng xe giảm ảnh hưởng Covid.

• Doanh thu xây dựng (Becamex IJC và TDC – BCM sở hữu 60,7%) đạt 16 tỷ đồng (-86% so với cùng kỳ) do các dự án xây dựng ở thành phố mới Bình Dương ít hơn.

• Doanh thu khác đạt 439,7 tỷ đồng (-22% so với cùng kỳ) từ các công ty con như IJC, UDJ, BCE và bệnh viện Mỹ Phước. Trong đó, doanh thu của IJC đạt 298 tỷ đồng, và doanh thu BCE đạt 126 tỷ đồng

Chi phí lãi vay trong Q3/2020 vẫn ở mức cao là 159 tỷ đồng (+1% so với cùng kỳ). Tại thời điểm cuối Q3/2020, BCM có 3,9 nghìn tỷ đồng (-4% so với cùng kỳ) trái phiếu đến hạn thanh toán (trong đó BIDV – Bình Dương là 2,2 nghìn tỷ đồng; MB – Bình Dương là 505 tỷ đồng và Ngân hàng Indovina là 498 tỷ đồng). Lãi suất của các trái phiếu này trong khoảng 10,5%-11%.

Triển vọng năm 2020

Chúng tôi ước tính doanh thu Q4/2020 có thể đạt 2.772 tỷ đồng (-13,4% so với cùng kỳ), và NPATMI đạt 414 tỷ đồng (-51,5% so với cùng kỳ), được hỗ trợ bởi các yếu tố sau:

• Doanh thu bất động sản dân dụng và KCN ước đạt 1,95 nghìn tỷ đồng (-33,5% so với cùng kỳ), chủ yếu nhờ ghi nhận doanh thu bán đất nền cho Hanwha ở thành phố mới Bình Dương và khu dân cư Lai Uyên (cho mảng bất động sản dân dụng). Diện tích cho thuê đất KCN có thể giảm, do không có hợp đồng thuê đất mới được ký với khách hàng.

• Doanh thu thu phí ước đạt 74,94 tỷ đồng (+1% so với cùng kỳ), với lưu lượng phương tiện ước tính sẽ phục hồi hậu Covid-19.

• Doanh thu xây dựng ước đạt 48 tỷ đồng (+2,6x so với cùng kỳ).

Lợi nhuận từ hoạt động liên doanh liên kết ước đạt 293 tỷ đồng (-38% so với cùng kỳ). Trong đó, chúng tôi dự báo lợi nhuận ròng của VSIP giảm 35% so với cùng kỳ, do nhu cầu thuê đất từ các nhà đầu tư mới giảm do dịch Covid-19. Đồng thời, tỷ lệ sở hữu của BCM ở BWE giảm 5% sau khi BWE tăng vốn dưới hình thức phát hành riêng lẻ.

Trong năm 2020, chúng tôi ước tính doanh thu đạt 8.143 tỷ đồng (-11,9% so với cùng kỳ), và NPATMI đạt 1.599 tỷ đồng (-35,7% so với cùng kỳ). Tỷ suất lợi nhuận gộp dự báo tăng 3% lên 44% chủ yếu do tỷ suất lợi nhuận của các công ty con cải thiện. Lợi nhuận từ hoạt động liên doanh liên kết ước đạt 738 tỷ đồng (-25% so với cùng kỳ), chủ yếu từ VSIP (cổ tức đạt 345 tỷ đồng). Chi phí lãi vay là 1.115 tỷ đồng trong đó chi phí lãi từ công ty mẹ là 897 tỷ đồng do lãi vay tăng 2,5 nghìn tỷ đồng từ trái phiếu mới phát hành trong năm 2020.

Triển vọng năm 2021

Chúng tôi ước tính doanh thu năm 2021 đạt 9,2 nghìn tỷ đồng (+12,7% so với cùng kỳ), NPATMI đạt 2,3 nghìn tỷ đồng (+44,7% so với cùng kỳ). Tuy nhiên, với việc phát hành quyền mua tỷ lệ 5:1 cho cổ đông hiện hữu và 758 triệu cổ phiếu (37,9% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) phát hành riêng lẻ, chúng tôi ước tính EPS pha loãng 46% còn 1.516 đồng trong năm 2021. Dự báo của chúng tôi dựa trên các giả định như sau:

• Khu công nghiệp: Doanh thu ước đạt 2,6 nghìn tỷ đồng (+64% so với cùng kỳ). Diện tích đất cho thuê ước tính ở mức 136 ha (+35% so với cùng kỳ) do: (1) nhu cầu thuê đất KCN phục hồi hậu Covid-19 và (2) KCN Cây Trường bắt đầu cho thuê từ cuối Q2/2021. Diện tích đất của KCN Cây Trường ước tính ở mức 26 ha vào đầu Q3/2021 với mức giá cho thuê là 85 USD/m2/kỳ thuê. KCN Bàu Bàng mở rộng (2018) có tổng diện tích đất cho thuê là 60 ha với mức giá cho thuê là 85 USD/m2/kỳ thuê. KCN Thời Hòa (2010) dự kiến cũng có 15 ha đất cho thuê với mức giá là 85 USD/m2/kỳ thuê. Tỷ suất lợi nhuận gộp đối với KCN nói chung ước tính ở mức 65% (+7% so với cùng kỳ).

• Bất động sản dân dụng: Doanh thu từ mảng bất động sản dân dụng ước đạt 2,3 nghìn tỷ đồng (-3% so với cùng kỳ). Trong đó, doanh thu từ thành phố mới Bình Dương ước đạt 1,5 nghìn tỷ đồng (-48% so với cùng kỳ) do doanh thu bán đất cho Hanwha giảm. Doanh thu từ khu tái định cư và khu dân cư ước đạt 836 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận gộp ước tính ở mức 55% (-8% so với cùng kỳ) do tỷ suất lợi nhuận của khu tái định cư và khu dân cư thấp hơn so với dự án thành phố mới Bình Dương.

• Hoạt động thu phí ước đạt 276,8 tỷ đồng (+3% so với cùng kỳ), do lưu lượng xe dự báo tăng 3% trong năm 2021. Tỷ suất lợi nhuận gộp của hoạt động thu phí ước tính ở mức cao là 82%.

• Doanh thu từ công ty con ước đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (-6,5% so với cùng kỳ). Trong đó, doanh thu từ IJC ước đạt 1,6 nghìn tỷ đồng, và doanh thu từ TDC ước đạt 1,7 nghìn tỷ đồng.

• Lợi nhuận từ hoạt động liên doanh liên kết ước đạt 1.262 tỷ đồng (+2% so với cùng kỳ), trong đó cổ tức từ VSIP là 470 tỷ đồng (+20% so với cùng kỳ). VSIP có quỹ đất rộng là 7.400 ha, chiếm 9,3% thị phần cả nước của các nhà đầu tư KCN niêm yết. KCN như VSIP 1, VSIP 2 và VSIP Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy đạt 90%-100%, trong khi các KCN VSIP ở Nghệ An, Hải Dương và Quảng Ngãi có tỷ lệ lấp đầy đạt 50%-70%. Chúng tôi tin rằng các ưu đãi đầu tư ở một số tỉnh thành được lựa chọn sẽ giúp VSIP gia tăng lợi thế. Trong năm 2021, KCN VSIP 3 (tổng diện tích là 1.000 ha – Bỉnh Dương) sẽ bắt đầu xây dựng và bắt đầu cho thuê vào Q3/2021.

Công ty liên doanh BW Industrial (BCM - Warburg Pincus) đang mở rộng đầu tư vào các nhà xưởng xây sẵn và nhà kho, chúng tôi dự đoán nhu cầu tăng mạnh từ các công ty thương mại điện tử như Lazada và Shoppe.

BW Industrial hiện có 12 dự án nhà kho xây sẵn, 7 dự án nhà kho logistics và 2 dự án nhà xưởng cho thuê với tổng diện tích sàn là 1,2 triệu m2. Chúng tôi ước tính BW Industrial sẽ có lợi nhuận từ năm 2023.

• Chi phí lãi ước tính ở mức 798 tỷ đồng (-30% so với cùng kỳ) do dư nợ giảm 3,5 nghìn tỷ đồng. Hệ số D/E là 0,68x trong năm 2021.

Quan điển đầu tư

Trong năm 2021, chúng tôi ước tính hoạt động kinh doanh của BCM sẽ cải thiện do nhu cầu đất khu công nghiệp (KCN) hậu Covid-19 sẽ gia tăng. BCM là công ty vận hành KCN niêm yết lớn nhất với quỹ đất hiện có là 2.403 ha, trong đó diện tích sẵn sàng cho thuê tại các KCN của công ty mẹ là 703,7 ha, Cây Trường là 700 ha, Becamex Bình Định là 1.000 ha. Bên cạnh đó, công ty cũng sở hữu 1.274 ha diện tích đất khu dân cư (phần lớn ở thành phố mới Bình Dương và với chi phí đầu tư thấp) có thể được hưởng lợi từ sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven thành phố Hồ Chí Minh.

Giá cổ phiếu BCM đã giảm 10,5% từ báo cáo ngày 9/9/2020, chúng tôi nâng khuyến nghị cổ phiếu BCM từ BÁN lên PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG, và lặp lại giá mục tiêu là 40.700 đồng/cp (-3,2% so với giá hiện tại).

Nguồn: SSI

×
tvi logo