Báo cáo phân tích cổ phiếu NLG 02/03/22

Điểm nhấn đầu tư

Chúng tôi lặp lại khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG, với giá mục tiêu 65,100 VND/cổ phiếu (+24%), dựa trên 4 luận điểm chính:

1. Doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng khả quan trong 2022, trong đó giá trị bán hàng năm 2022 dự kiến đạt ~11.000-12.000 tỷ đồng.

2. NLG sở hữu quỹ đất sạch quy mô lớn (681 ha) với giá vốn thấp. Các dự án của NLG phần lớn ở vùng ven TPHCM với vị trí chiến lược ở các cửa ngõ vào thành phố, đáng chú ý nhất là Waterpoint (Long An) và Izumi City (Đồng Nai).

3. Định giá hấp dẫn xét trên giá trị thị trường của quỹ đất, tiềm năng lợi nhuận cũng như so với các doanh nghiệp trong ngành. 4. NLG là đối tác của nhiều tập đoàn quốc tế, đa số các dự án đều liên doanh 50% với các đối tác Nhật Bản. Điều này khiến các dự án của NLG có được sự an toàn về thu hồi vốn, đồng thời chất lượng và tiến độ pháp lý & xây dựng luôn được đảm bảo.

Rủi ro đầu tư

Với việc Chính phủ tuyên bố chiến lược thích ứng với dịch Covid-19, chúng tôi đánh giá rủi ro từ các đợt giãn cách xã hội là khó xảy ra. Do đó, hiện tại chúng tôi nhận định các rủi ro sau đang hiện hữu:

1. Lãi suất tăng mạnh hơn dự kiến: Việc thay đổi điều hành chính sách tiền tệ sẽ ảnh hưởng tới kênh tín dụng dẫn vốn vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng chính sách tiền tệ hiện tại tương đối ổn định, không gian chính sách tiền tệ vẫn còn dư địa để nới lỏng tiền tệ hỗ trợ nền kinh tế.

2. Chi phí xây dựng có thể tăng cao nếu giá vật liệu, đặc biệt là giá thép (chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng) duy trì ở mức cao trong các năm tới.

3. Rủi ro pháp lý: Các văn bản pháp lý còn chống chéo, ví dụ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS chưa đồng bộ làm chậm trễ quá trình phê duyệt dự án và ảnh hưởng hiệu quả các dự án. Tuy nhiên các quy định mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn trong phê duyệt giúp thị trường sôi động trở lại.

Cập nhật kết quả kinh doanh

 Trong Q4/2021, NLG ghi nhận doanh thu thuần đạt 4.418 tỷ VND, tăng mạnh 381% so với cùng kỳ. Giá vốn cũng tăng 330% lên 2.872 tỷ đồng kéo theo lợi nhuận gộp tăng 517% lên 1.545,5 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu mảng BĐS đạt 4,4 nghìn tỷ đồng (tăng 1.841% so với cùng kỳ), khá sát với dự báo của chúng tôi nhờ bàn giao căn hộ chung cư tại dự án Akira City, TP HCM và nhà liền thổ tại dự án Southgate, Long An. Với thương hiệu tốt và các dự án hấp dẫn, chúng tôi cho rằng giá trị bán hàng 2022 đạt ~11.000-12.000 tỷ đồng, chủ yếu tại các dự án Mizuki, Southgate, Akari City, Izumi City và Cần Thơ.

 Lũy kế cả năm, doanh thu thuần đạt gần 5.206 tỷ VND, tăng 135% so với cùng kỳ, và LNST tăng 74% đạt 1.478 tỷ đồng. Mức doanh thu trên chưa bao gồm lợi nhuận từ việc bán 50% cổ phần ở dự án Khu đô thị Nam Long Đại Phước (Paragon Đại Phước) (ước tính khoảng 360 tỷ lợi nhuận sau thuế) được ghi nhận vào quý 1/2022. Chúng tôi đã đưa lợi nhuận thoái vốn dự án Paragon vào dự báo năm 2022.

 Tăng trưởng năm 2021 chủ yếu đến từ dự án Akari City (doanh thu bàn giao của dự án vượt kế hoạch 20% - 1.525 căn) và Southgate (507 căn). Ngoài ra, sau khi hợp nhất dự án Izumi City (NLG mua 30% cổ phần từ Keppel Land để nâng tỷ lệ sở hữu lên 65.1% trong Q1/2021), NLG có 432 tỷ đồng thặng dư từ việc định giá lại tài sản khi hợp nhất. Việc hợp nhất dự án Southgate sau khi tăng tỷ lệ biểu quyết từ 50% lên 65% trong Q3/2021 đem đến cho NLG 361 tỷ đồng lợi nhuận tài chính.

 Hàng tồn kho ròng tăng 9,421 tỷ VND (tương đương 155% so với đầu năm) lên gần 15,490 tỷ VND. Lượng lớn hàng tồn kho này phần lớn đến từ các dự án Izumi City (Đồng Nai), Southgate (Waterpoint GĐ1)/ Vàm Cỏ Đông (Waterpoint GĐ2) (Long An), Paragon Đại Phước (Đồng Nai), Akari City, Mizuki Park (TPHCM).

 Dự kiến trong quý 1/2022, NLG triển khai 3 dự án lớn. Cụ thể, giới thiệu biệt thự cỡ lớn Grand Villa, phân khu Aquaria, dự án Waterpoint tại Long An (từ 23 tỷ đồng); chào bán Khu căn hộ biệt lập cao cấp Flora Panorama - trong khu đô thị Mizuki Park (khoảng 400 căn); mở bán Khu căn hộ biệt lập cao cấp Flora thuộc Akari City giai đoạn 2, Bình Tân, TP.HCM (khoảng 1.600 căn).

 Tại thời điểm 31/12/2021, khoản mục Người mua trả tiền trước ngắn hạn trên bảng cân đối kế toán đã đạt hơn 2.423 tỷ VND, tăng 15% so với đầu năm. Sự gia tăng này chủ yếu đến từ việc khách hàng đặt cọc trước cho các dự án Akari City, Southgate Waterpoint (giai đoạn 1) và Mizuki Park.

Tình hình tài chính

 Tổng tài sản tại 31/12/2021 gần như đi ngang so với thời điểm cuối Q3/2021, đạt 23.717 tỷ VND, đáng chú ý là sự tăng mạnh của Tiền và tương đương tiền và giảm nhẹ Hàng tồn kho, thể hiện tình hình kinh doanh rất khả quan và theo đó dòng tiền NLG đã tăng mạnh trong quý vừa rồi. Hơn nữa, tình hình bán hàng năm 2021 đã tăng trưởng vượt bậc so với năm 2020 với hơn 1.900 căn (+71% YoY) và tổng giá trị hơn 6.800 tỷ đồng (+81% YoY), chủ yếu tại Mizuki và Southgate với doanh số mỗi dự án khoảng 2.400-2.500 tỷ đồng. Bên cạnh đó, cộng thêm lượng đặt chỗ cho 275 căn với tổng giá trị gần 2.000 tỷ đồng tại dự án Izumi, NLG bán được hơn 2.200 căn (+95% YoY) với tổng giá trị hơn 8.800 tỷ đồng (+132% YoY).

 Tài sản ngắn hạn chiếm gần 91% tổng tài sán, tài sản dài hạn chỉ chiếm gần 9%. Tài sản tập trung chủ yếu ở hàng tồn kho, quyền sử dụng đất, tiền gửi ngắn hạn, tiền và các khoản phải thu ngắn hạn. Lượng tồn kho lớn trong thời điểm giá bất động sản tại khu vực phía Nam đang trong đà tăng do khan hiếm nguồn cung là lợi thế gia tăng doanh thu cho NLG trong năm 2022.

 Nợ vay chiếm hơn 15% tổng tài sản, giảm 2% so với cuối quý 3/2021, chủ yếu nhờ ~2.000 tỷ đồng thu được từ đợt phát hành riêng lẻ 60 triệu cổ phiếu với giá 33.500 đ/cp vào tháng 9/2021. Tỷ lệ Vốn vay ngắn dài hạn/VCSH của NLG hiện tại khoảng 0.27, cao hơn VHM (0.15) và KDH (0.25) nhưng thấp hơn NVL (1.47) và DXG (0.33), duy trì sức khỏe tài chính tốt.

 ROE và ROA chỉ giảm nhẹ trong năm 2020 và 2021 mặc dù chịu ảnh hưởng từ những làn sóng Covid 19. ROE và ROA lần lượt đạt 12.92% và 6.80% trong 2020 và 10.54% và 5.73% trong năm 2021.

Nguồn: MBS