Báo cáo lần đầu cổ phiếu BCG

Mảng bất động sản (BĐS) trở thành trọng tâm trong giai đoạn 2021-2023

Sau giai đoạn tái cấu trúc 2015-2019, BCG đã thâu tóm được trên 10 dự án BĐS, tập trung vào hai phân khúc là BĐS nghỉ dưỡng tại các thành phố du lịch lớn như Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phan Thiết v.v và BĐS nhà ở tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), v.v. Chúng tôi nhận thấy thế mạnh của BCG là khả năng tái cấu trúc dự án, giải quyết các vấn đề pháp lý tồn đọng nhờ kinh nghiệm M&A và tư vấn phát triển dự án, đồng thời tận dụng được nguồn lực từ công ty con Tracodi trong việc xây dựng. Trong bối cảnh thị trường BĐS kỳ vọng sẽ phục hồi sau dịch, chúng tôi ước tính BCG có thể đạt lợi nhuận (LN) ròng đột biến khi bàn giao các dự án BĐS trong năm 2021 (678 tỷ) và 2023 (1.772 tỷ đồng).

Vị thế tiên phong, dòng tiền ổn định từ năng lượng tái tạo (NLTT)

Trong giai đoạn 2019-2020, BCG đã phần nào tận dụng được chính sách giá điện mặt trời ưu đãi của Chính phủ và đưa vào hoạt động tổng cộng 406MWp điện mặt trời mặt đất và 47MWp áp mái, là một trong những doanh nghiệp (DN) có công suất lớn nhất trên thị trường. Danh mục các dự án khả thi nhất trong 2021-2023 bao gồm 114MWp còn lại của dự án Phù Mỹ (dự kiến bắt đầu triển khai vào tháng 6,7/2021), 82MWp điện áp mái và ít nhất 180MW điện gió trong 2022. Theo đó, chúng tôi dự phóng mảng điện của BCG sẽ có lợi nhuận sau thuế (LNST) khoảng 106 tỷ đồng trong năm 2021 và sẽ tăng dần lên 600-700 tỷ trong 2023-2025.

LN ròng 2021 dự báo tăng mạnh 221% so với cùng kỳ (svck)

BCG đặt kế hoạch bàn giao dự án Malibu Hội An, King Crown Village Thảo Điền giai đoạn 1 và Amor Riverside Villas trong 2021. Chúng tôi dự báo công ty có thể ghi nhận 3.048 tỷ đồng doanh thu và khoảng 686 tỷ đồng LN ròng từ các dự án này, giúp LN ròng cả năm tăng 221% svck lên 678 tỷ đồng.

Đánh giá Khả quan với giá mục tiêu 18.300 đồng/cp

Chúng tôi đưa ra đánh giá Khả quan và giá mục tiêu 18.300 đồng/cp cho BCG, dựa trên phương pháp định giá tổng giá trị thành phần (SOTP). Một trong các động lực tăng giá của cổ phiếu có thể đến từ lợi nhuận đột biến từ bàn giao dự án. Rủi ro giảm giá là chính sách giá điện mặt trời mới bất lợi hơn cho DN và pháp lý một số dự án BĐS bị chậm.

Luận điểm đầu tư

Chúng tôi đánh giá Khả quan với triển vọng 2021-2023 của BCG nhờ các yếu tố:

- Điểm nhấn chính trong năm 2021 là ghi nhận doanh thu từ các dự án Malibu Hội An, King Crown Village GĐ1 và Amor Riverside Villas khoảng 3.048 tỷ đồng, theo ước tính của chúng tôi, chiếm 59,0% tổng doanh thu 2021. Bên cạnh đó, việc bàn giao các dự án đầu tiên này cũng giúp BCG củng cố thương hiệu là nhà phát triển bất động sản (BĐS) uy tín, tạo tiền đề cho việc bán hàng và triển khai các dự án tiếp theo.

- Danh mục các dự án BĐS gối đầu lớn, trong đó hai phân khúc nghỉ dưỡng (tại các thành phố du lịch nổi tiếng) và nhà ở (tại TPHCM) đều dự báo sẽ có sự hồi phục, do lãi vay mua nhà duy trì ở mức thấp, ngành du lịch kỳ vọng phục hồi hậu Covid-19 và nhu cầu nhà ở cao trong khi nguồn cung chưa theo kịp. Chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ của các dự án sẽ đạt mức 70-90% khi BCG mở bán các dự án trong 2021-2022 nhờ vị trí thuận lợi và giá bán khá cạnh tranh so với các dự án BĐS cùng khu vực. Nhờ đó, mảng BĐS dự kiến sẽ đóng góp lần lượt 55,0% và 36,9% vào tổng doanh thu năm 2022-2023.

- Mảng năng lượng tái tạo (NLTT) vẫn còn nhiều tiềm năng trong xu thế phát triển chung của ngành điện, trong bối cảnh nhu cầu điện thiếu hụt nghiêm trọng hơn trong 2022-2023 khi nền kinh tế được hỗ trợ bởi chính sách nới lỏng tiền tệ, các yếu tố vĩ mô tích cực và nhu cầu xuất khẩu phục hồi sau dịch. BCG dự kiến đưa vào hoạt động ít nhất 180MW điện gió trong năm 2022, sau thời điểm giá FIT 1 cho điện gió hết hiệu lực (tháng 11/2021), tuy nhiên chúng tôi cho rằng giá FIT 2 cho điện gió vẫn đủ tích cực để các doanh nghiệp tiếp tục đầu tư vào điện gió kể từ 2022.

Chúng tôi dự phóng mảng điện của BCG sẽ lãi nhẹ 106 tỷ đồng trong năm 2021 và sẽ tăng dần lên 600-700 tỷ trong 2023-2025 khi áp lực lãi vay giảm, giúp cải thiện dòng tiền và hỗ trợ vốn cho các dự án gối đầu trong mảng BĐS và NLTT.

Định giá: khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu 18.300 đồng/cp

Chúng tôi sử dụng phương pháp tổng giá trị thành phần (SOTP) để định giá cổ phiếu BCG với 3 mảng chính là bất động sản, điện và các hoạt động kinh doanh khác. Với các dự án bất động sản và mảng hoạt động kinh doanh khác, chúng tôi sử dụng phương pháp dự phóng dòng tiền với WACC là 12% để tính giá trị của các dự án. Với mảng điện chúng tôi dự phóng dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của các nhà máy (20 năm) với WACC trung bình là 9,8% (do chi phí nợ của các dự án NLTT thấp hơn so với các ngành khác theo chính sách ưu đãi cho vay NLTT của các ngân hàng), dựa trên ước tính về tiến độ đưa nhà máy vào vận hành của doanh nghiệp.

Tiềm năng tăng giá bao gồm 1) lượng ký bán mới cao hơn kỳ vọng, 2) giải quyết được các nút thắt pháp lý, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án ở các khu vực trung tâm tại TP.HCM. Rủi ro giảm giá đến từ 1) thị trường BĐS du lịch tăng trưởng chậm do dịch bệnh, 2) không hoàn thành kịp tiến độ để hưởng ưu đãi đối với các dự án năng lượng tái tạo và 3) rủi ro pha loãng do nhu cầu về vốn lớn.

Ngoài ra, BCG đã thông qua phương án chi trả cổ tức năm 2020 với tỷ lệ cổ tức tiền mặt là 8%/mệnh giá (tương đương 800 đồng/ cổ phiếu), tương ứng tỷ suất cổ tức là 5,61%. Đồng thời, công ty cũng chi trả cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 2%. Thời gian thực hiện thanh toán là ngày 29/07/2021. Đây là mức tỷ suất cổ tức khá hấp dẫn có thể là yếu tố hỗ trợ giá cổ phiếu, theo quan điểm của chúng tôi.

Mảng Bất động sản: Hàng loạt dự án lớn được triển khai trong giai đoạn 2021-2023

Chuyển mình từ một công ty tư vấn dịch vụ tài chính và phát triển dự án sang nhà phát triển bất động sản, thay vì đầu tư vào quỹ đất, cách tiếp cận của BCG trong giai đoạn 2015-2019 hầu hết là mua lại các dự án sẵn có, có thể là gặp vấn đề về pháp lý hoặc xây dựng mà chậm triển khai, sau đó tái cấu trúc, giải quyết các vấn đề và tiếp tục phát triển dự án đó. Hiện tại danh mục của BCG có trên 10 dự án thuộc phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và BĐS nhà ở, trong đó có 1 resort đã đi vào hoạt động (Casa Marina), 3 dự án chuẩn bị bàn giao trong 2021 (Malibu Hội An, King Crown Village GĐ 1 và Amor Riverside Villas), 6 dự án đang triển khai dự kiến bàn giao trong 2023-2024 và một số dự án khác chưa có kế hoạch cụ thể. Việc sở hữu công ty con là Tracodi với ngành nghề chính là xây lắp cũng là một lợi thế của Bamboo khi triển khai dự án; hầu hết các dự án BĐS và NLTT của BCG đều giao cho Tracodi làm chủ thầu xây dựng.

Bàn giao ba dự án BĐS đầu tiên tạo tiền đề cho các dự án khác

BCG đã triển khai hai dự án Malibu Hội An, King Crown Village và Amor Riverside Villas kể từ năm 2018 và mở bán các giai đoạn kể từ 2019. Tuy vậy, do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, tiến độ xây dựng và bàn giao có phần chậm hơn kế hoạch, lùi lại từ cuối năm 2020 sang 2021. Về tiến độ bán hàng, đến tháng 8/2020 BCG đã tiêu thụ được 566 căn condotel và 41 căn biệt thự tại Hội An, trong khi 17 căn biệt thự tại Thảo Điền đều đã được bán hết. Đến cuối Q4/20, số dư khoản mục người mua trả tiền trước của các dự án BĐS đạt khoảng gần 1.500 tỷ đồng.

Về tiến độ xây dựng, BCG đang trong quá trình thi công nội thất của các villa Malibu, hoàn thiện khối condotel, trong khi tại Thảo Điền đã bàn giao 5 căn villa trong tháng 01/2021. Chúng tôi ước tính BCG có thể bàn giao 75 villa và 521 condotel (78% số căn hộ) tại dự án Malibu Hội An, cùng với toàn bộ 17 căn villa của dự án Thảo Điền và 15 villas của dự án Amor Riverside trong năm 2021, mang lại doanh thu 3.048 tỷ đồng và LN ròng 686 tỷ đồng cho BCG trong 2021.

Nguồn: VNDS