Báo cáo cập nhật cổ phiếu VRE 16/03/2022

Báo cáo cập nhật cổ phiếu VRE 16/03/2022

Lượt xem: 72
  •  

Điều chỉnh giá mục tiêu năm 2022 xuống 34.052 đ/cp do phản ánh gói hỗ trợ khách thuê dự kiến và trì hoãn việc mở các trung tâm thương mại mới. Chuyển từ Mua sang Giữ do giá cổ phiếu tăng lên.

Kết quả kinh doanh 2021

Năm 2021, VRE ghi nhận tổng doanh thu đạt 5.891 tỷ đồng (-29% n/n) và LNST đạt 1.315 tỷ đồng (-45% n/n), thấp hơn kỳ vọng của chúng tôi do:

1. Gói hỗ trợ dành cho người thuê bị ảnh hưởng nặng nề bởi COVID-19 cao hơn dự kiến. Nếu không có gói này, doanh thu của VRE sẽ đạt 8.000 tỷ đồng.

2. Một phần VMM Smart City không được khai trương vào Q4/2021 như kế hoạch trước đó của VRE.

3. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản thấp hơn dự kiến. Doanh thu cho thuê giảm 22% n/n xuống 4.701 tỷ đồng chủ yếu do chi gói hỗ trợ 2.115 tỷ đồng so với 865 tỷ đồng năm 2020. Lợi nhuận cho thuê cũng giảm 26% n/n xuống 3.161 tỷ đồng. Do một số khách thuê nhỏ rời vì bị khó khăn tài chính nên tỷ lệ lấp đầy bình quân năm 2021 giảm 1,4 điểm % xuống 84%. Trong 4 loại hình trung tâm thương mại (TTTM), tỷ lệ lấp đầy Vincom Plaza giảm nhiều nhất 2,7 điểm % xuống 80% trong khi Vincom Center có sự cải thiện 2,0 điểm % lên 94% nhờ nâng cấp cơ cấu khách thuê tại VCC Đồng Khởi, VCC Liễu Giai và VCC Phạm Ngọc Thạch. Các khách thuê có tình hình tài chính tốt vẫn tiếp tục mở rộng như việc khai trương Muji tại Vincom Metropolis và Decathlon tại VMM Thảo Điền (Chi tiết xem tại Phụ lục 1).

Doanh thu chuyển nhượng bất động sản cũng giảm 53% n/n, còn hơn 1.000 tỷ đồng với 235 căn được bàn giao so với 346 căn vào năm 2020.

Kết quả năm 2021 bị ảnh hưởng nặng nề bởi kết quả kinh doanh Q3/2021 nhưng Q4/2021 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ.

Doanh thu và lợi nhuận Q4/2021 lần lượt tăng 74% và 402% theo quý nhờ nỗ lực của Chính phủ trong việc mở cửa nền kinh tế và số lượng nhà phố thương mại được bàn giao nhiều hơn. Tất cả 80 TTTM đã hoạt động trở lại bình thường ngoại trừ những khách thuê tại các TTTM nằm trong khu vực có nguy cơ lây nhiễm cao. Lượng khách đến Vincom vào tháng 12/2021 đạt 8,1 triệu lượt khách, gấp 4 lần mức tháng 8/2021.

Dự phóng 2022

Chúng tôi vẫn lạc quan về triển vọng tương lai của VRE và tin rằng những yếu tố sau sẽ giúp công ty phục hồi trở lại vào năm 2022:

1. Việc áp dụng các biện pháp giãn cách xã hội trên diện rộng khó có thể xảy ra trong tương lai do tỷ lệ tiêm chủng cao và sự thay đổi trong cách tiếp cận của chính phủ từ “không COVID” sang “thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát có hiệu quả dịch COVID”

2. Gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng của Chính phủ sẽ giúp nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng nhanh hơn. Nền kinh tế Việt Nam vẫn phục hồi mặc dù có COVID-19 với mức tăng trưởng dự kiến là cao nhất trong khu vực.

3. Theo CBRE, thị trường bán lẻ sẽ phục hồi rõ ràng hơn từ Q2/2022. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy ở Hà Nội và TP.HCM dự kiến sẽ ổn định và tăng nhẹ trong giai đoạn 2022-2024. 4. Các thương hiệu quốc tế vẫn cam kết mở rộng tại Việt Nam.

Vincom Retail đặt mục tiêu phục hồi về mức năm 2020 trong năm nay. Công ty dự kiến mở thêm 3 TTTM mới (VMM Smart City, VCP Mỹ Tho và VCP Bạc Liêu) vào Q2/2022 với tổng GFA bán lẻ ~95.000m2 , nâng tổng số TTTM đang hoạt động lên 83 và tổng GFA bán lẻ lên ~1,75 triệu m2 vào cuối năm 2022.

Do thêm gói hỗ trợ dự kiến năm 2022 là 800-900 tỷ đồng và hoãn khai trương VMM Smart City từ Q4/2021 sang Q2/2022 và VMM Grand Park từ 2022 sang 2023 nên chúng tôi điều chỉnh doanh thu cho thuê 2022 giảm 10% xuống 6.541 tỷ đồng. Chúng tôi cũng điều chỉnh doanh thu chuyển nhượng bất động sản giảm 39% xuống 750 tỷ đồng do công ty sẽ giảm hoạt động phát triển nhà phố thương mại để tập trung phát triển TTTM. Như vậy, tổng doanh thu và LNST ước tính năm 2022 điều chỉnh giảm lần lượt 15% và 16%, xuống 7.496 tỷ đồng (+27% n/n) và 2.320 tỷ đồng (+77% n/n).

Định giá

Nhìn chung, chúng tôi cho rằng VRE sẽ phục hồi mạnh mẽ vào năm 2022 nhờ sức mạnh nội tại (thị phần chiếm ưu thế, tình hình tài chính tốt và hỗ trợ từ hệ sinh thái Vingroup) và các động lực tăng trưởng bên ngoài (sự phục hồi thị trường bán lẻ trong nước, các thương hiệu quốc tế liên tục mở rộng tại Việt Nam và tỷ lệ tiêm chủng cao). Với sự điều chỉnh trong dự phóng năm 2022, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu năm 2022 là 34.052 đồng, giảm nhẹ ~7% so với giá mục tiêu trước đó của chúng tôi, sử dụng kết hợp phương pháp DCF, EV/EBITDA và P/B. Chúng tôi thay đổi khuyến nghị từ Mua sang Giữ vì giá cổ phiếu đã tăng kể từ báo cáo cập nhật vào tháng 11/2021.

Nguồn: ACBS

×
tvi logo