Báo cáo cập nhật cổ phiếu KBC

Báo cáo cập nhật cổ phiếu KBC

Lượt xem: 56
  •  

Kết quả kinh doanh

Đợt sóng COVID-19 thứ tư bắt đầu từ cuối tháng 4 dẫn đến việc KBC tạm thời đóng cửa 3 khu công nghiệp (KCN) ở tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh trong tháng 5. Do đó KQKD Q2/2021 thấp hơn nhiều so với Q1/2021 nhưng cao hơn nhiều so với Q2/2020 với doanh thu thuần đạt 750 tỷ đồng (+337% n/n) và LNST đạt 71 tỷ đồng (+547% n/n). Trong 6T2021, doanh thu thuần đạt hơn 2.700 tỷ đồng (+278% n/n) và LNST tăng mạnh lên 785 tỷ đồng (+647% n/n), lần lượt đạt 42% và 39% kế hoạch nhờ ghi nhận 80,7ha diện tích đất công nghiệp cho thuê (+353% n/n) tại các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tân Phú Trung, 2,2ha đất ở bàn giao tại Khu đô thị Tràng Duệ và 5,4ha nhà xưởng để bán tại KCN Quang Châu và Quế Võ. (Xem Phụ lục 3).

Các tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh cho thấy khả năng ngăn chặn sự lây lan của vi rút và đẩy nhanh tỷ lệ tiêm chủng cho công nhân tại các KCN nên chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ tăng trưởng trở lại trong nửa cuối năm 2021. Chúng tôi dự phóng doanh thu năm 2021 đạt 5.681 tỷ đồng (+164% n/n) và LNST đạt 1.572 tỷ đồng (+380% YoY), cao hơn 70% và 57% so với dự phóng trước đó của chúng tôi nhờ diện tích đất công nghiệp cho thuê ước tính tăng từ 88ha đến 165ha chủ yếu từ các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tân Phú Trung. Dự phóng này tương đương với 86% và 79% kế hoạch.

Phê duyệt dự án KCN

Khu đô thị Tràng Cát do KBC sở hữu 100% chính thức được phê duyệt vào cuối năm 2020 sau 10 năm trì hoãn. KBC đã nộp tiền sử dụng đất hơn 3.500 tỷ đồng trên tổng số 3.687 tỷ đồng cho 124ha đất thương phẩm tại dự án này.

Dự án đã đền bù 582ha trên tổng diện tích 585ha và dự kiến sẽ được mở bán vào năm sau. Tổng vốn đầu tư dự kiến cho dự án là 11.329 tỷ đồng và công ty đã đầu tư hơn 7.000 tỷ đồng bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay vốn hóa và chi phí xây dựng hầm nối dự án với đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng.

Chúng tôi giả định rằng dự án này sẽ được mở bán với giá từ 18 triệu đồng/m2 . KCN Tràng Duệ 3 được phê duyệt bổ sung vào Khu kinh tế Đình Vũ –Cát Hải vào tháng 3/2021 sau hơn 3 năm rưỡi chờ đợi. KBC đang hoàn tất các thủ tục pháp lý, bồi thường, giải phóng mặt bằng để có thể cho thuê vào năm 2022. 90ha mở rộng tại KCN Quang Châu từ việc chuyển đổi đất đô thị sang đất công nghiệp được phê duyệt vào tháng 7/2021. Chúng tôi thêm phần mở rộng này vào định giá với giả định sẽ ghi nhận doanh thu từ năm 2022 với giá thuê đất là 120 USD/m2 .

KCN Nam Tân Tập được phê duyệt vào tháng 8/2021. KCN Nam Tân Tập nằm tại tỉnh Long An có tổng diện tích gần 245ha, diện tích thương phẩm 169ha và tổng vốn đầu tư 2.590 tỷ đồng. Dự án được phát triển bởi Công ty TNHH Saigontel Long An và KBC đang nắm giữ 25% vốn tại công ty này.

Chúng tôi thêm dự án này vào định giá và giả định KCN này bắt đầu hoạt động từ năm 2024 với giá thuê đất từ 200 USD/m2 .

Cơ cấu vốn Trong 6T2021, KBC liên tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông qua hình thức phát hành riêng lẻ và chào bán ra công chúng với tổng giá trị hơn 2.400 tỷ đồng và lãi suất 10,5%/năm trong 2 năm. Công ty cũng có kế hoạch phát hành 100 triệu cổ phiếu (tương đương 21,3% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) với giá không thấp hơn 28.000 đ/cp cho 3 nhà đầu tư tổ chức và 5 nhà đầu tư cá nhân trong nửa cuối năm 2021. KBC sẽ sử dụng số tiền thu được để bổ sung vốn lưu động, cơ cấu lại các khoản vay hiện tại và đầu tư vào các dự án mới. Chúng tôi cho rằng việc phát hành riêng lẻ cổ phiếu có thể tác động tiêu cực đến nhà đầu tư nhỏ lẻ trong ngắn hạn do rủi ro pha loãng cổ phiếu nhưng sẽ mang lại lợi ích trong dài hạn cho cổ đông vì giúp KBC đầu tư thêm các dự án tiềm năng tại Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu và Hưng Yên. Trong 6T2021, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu hầu như không thay đổi ở mức 26,1% tại thời điểm 30/6/2021.

Cập nhật ngành Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thủ tướng phê duyệt 38 KCN mới trong 5T2021, nâng tổng số KCN lên 394 với tổng diện tích đất là 121.900ha, trong đó có 286 KCN đang hoạt động với diện tích thương phẩm là 57.300ha và tỷ lệ lấp đầy bình quân 71,8%.

Trong 5T2021, các KCN này đã thu hút 291 dự án đầu tư nước ngoài và 271 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký lần lượt là 6,02 tỷ USD (+10,3% n/n) và 53.200 tỷ đồng. Lũy kế, các KCN đã thu hút 10.853 dự án đầu tư nước ngoài và 10.186 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký lần lượt là 228,4 tỷ USD và 2.530 triệu tỷ đồng.

Vào cuối Q2/2021, phía Bắc có diện tích thương phẩm ~17.900ha với tỷ lệ lấp đầy trung bình ~69,0% trong khi phía Nam có ~30.000ha với tỷ lệ lấp đầy trung bình ~75,0%. Nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đạt 1,1 triệu m2 (+4,4% n/n) và 2,3 triệu m2 (+1,9% n/n) ở phía Bắc và 3,5 triệu m2 (+10% n/n) và 3,2 triệu m2 (+8% n/n) ) ở phía Nam. Giá cho thuê đất công nghiệp tăng 5-10% n/n tại các KCN có vịtrí tốt ở tỉnh Bình Dương, Long An và Đồng Nai trong khi giá thuê kho/nhà xưởng xây sẵn ổn định so với cùng kỳ năm trước. (Vui lòng xem Phụ lục 1 và 2 để biết thêm chi tiết).

Định giá

Chúng tôi lặp lại khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 45.253 đ/cp, cao hơn 164% so với giá mục tiêu trước đó nhờ:

- Bổ sung thêm KCN Quang Châu mở rộng và KCN Nam Tân Tập với những giả định được nên ở trên,

- Định giá lại Khu đô thị Tràng Cát, Khu đô thị Phúc Ninh, KCN Tràng Duệ 3, KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung,

Nhìn chung, sự gia tăng đầu tư vào cơ sở hạ tầng và sự hỗ trợ của chính phủ để tận dụng xu hướng China+ 1 sẽ là động lực tăng trưởng chính cho KBC trong dài hạn. Mặt khác, rủi ro đối với cổ phiếu này là tình hình dịch bệnh phức tạp và thị trường bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng ngày càng cạnh tranh gay gắt khi công ty bất động sản lớn nhất Vinhomes (HSX: VHM) đang mở rộng sang phân khúc công nghiệp với diện tích thương phẩm tại Hải Phòng là 1.182ha.

Nguồn: ACBS 

×
tvi logo