Mở tài khoản
Đăng ký ngay
 Đóng

Đăng ký mở tài khoản

“Bạn không bao giờ quá già hay quá trẻ để đầu tư”
  •  (*)

  •  (*)

KBC công bố KQKD QI/2018

Ngày: 11/07/2018 08:37 - Lượt xem: 50

KBC đã công bố KQKD QI khả quan
 

Nhận định KQKD – KBC đã công bố KQKD Q1 khả quan. Triển vọng tích cự giá Mua vào. KBC (Mua vào) đã đặt kế hoạch kinh doanh năm 2018 với doanh và LNST tăng trưởng 29,3%. Cho năm 2018, tổng doanh thu theo kế hoạch là trưởng 106,3% và LNST là 800 tỷ đồng, tăng trưởng 29,3%.

Kết luận nhanh.

Tiếp tục duy trì đánh giá Mua vào. HSC điều chỉnh giảm giá trị hợp lý của cổ phiếu KBC từ 19.000đ xuống 17.000đ sau khi điều chỉnh RNAV xuống 17.000đ. Điều này chủ yếu là do thời gian xin cấp phép KCN Tràng Duệ giai đoạn 3 lâu hơn dự đoán ban đầu của chúng tôi và chúng tôi cũng cho rằng một số dự án KCN có lẽ cũng sẽ chậm tiến độ trong việc bán hàng.

Tuy nhiên chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo doanh thu thuần năm 2018 từ 2,2 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 77%) lên 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 100,5%) và LNST của cổ đông công ty mẹ từ 632 tỷ đồng (tăng trưởng 8%) lên 697 tỷ đồng (tăng trưởng 19,3%). Triển vọng cho năm nay vẫn khả quan nhờ công ty đang gấp rút hoàn thành phần xây dựng và giấy tờ thủ tục nhằm ghi nhận doanh thu sản phẩm nhà ở và đất nền tại dự án Phúc Ninh với tổng giá trị hợp đồng đặt chỗ là 1.361 tỷ đồng. Và hoàn toàn có thể lợi nhuận năm nay còn cao hơn do có nhiều hợp đồng cho thuê đất KCN với giá trị lớn đang trong quá trình đàm phán. Trong khi đó một dự án nhà ở tiềm năng với vị trí đắc địa tại Hà Nội vẫn chưa được đưa vào dự báo của chúng tôi. Chúng tôi thấy rằng cổ phiếu KBC có 2 động lực dài hạn là KCN Tràng Duệ giai đoạn 3 được phê duyệt và dự án khu dân cư Phúc Ninh giai đoạn 2 với diện tích đất thương phẩm 17ha triển khai thành công (nhu cầu mua nhà giai đoạn 1 lớn). Công ty đặt kế hoạch LNST năm 2018 tăng trưởng 29,3% - KBC đặt kế hoạch doanh thu thuần là 2,6 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 106,3%) và LNST là 800 tỷ đồng (tăng trưởng 29,3%) dựa trên các giả định sau:

- Doanh thu từ cho thuế đất KCN đạt 1,6 nghìn tỷ đồng (tăng 123,3%) nhờ hạch toán khoảng 100 ha đấtKCN cho thuê.

- Doanh thu từ BĐS nhà ở đạt 800 tỷ đồng (tăng 243,6%). Công ty dự kiến hạch toán phần lớn hợp đồng nhà đã bán từ năm ngoái tại dự án khu dân cư Phúc Ninh. 
-  Những mảng khác như bán và cho thuê nhà xưởng, dịch vụ khác đạt 200 tỷ đồng (giảm 35,6%). 


LNST của cổ đông công ty mẹ trong Q1 tăng 17,9% so với cùng kỳ - KQKD Q1 khả quan với doanh thu thuần đạt 651 tỷ đồng (tăng 49,6% so với cùng kỳ và hoàn thành 25% kế hoạch cả năm) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 209 tỷ đồng (tăng 17,9% so với cùng kỳ và hoàn thành 29% kế hoạch cả năm). Công ty đã hạch toán 510 tỷ đồng doanh thu từ bán đất KCN (khoảng 33ha) từ những dự án sau:

Quế Võ: 190,8 tỷ đồng (11,7 ha). 
Tân Phú Trung: 64,8 tỷ đồng (3,8 ha). 
Quang Châu: 142 tỷ đồng (11,2 ha). 
Tràng Duệ: 112,3 tỷ đồng (6,2 ha). 

Công ty còn hạch toán 99,5 tỷ đồng doanh thu từ bán 6.536 m2 diện tích đất tại dự án khu dân cư Phúc Ninh. Lợi nhuận gộp đạt 368,6 tỷ đồng (tăng trưởng 44,7%), tương đương tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 56,6% (Q1/2017 là 58,5%).

Công ty đặt mục tiêu trả cổ tức năm 2018 là 30% - trong đó sẽ chi trả cổ tức tiền mặt tối thiểu là 10% và còn lại là cổ tức bằng cổ phiếu. Tuy nhiên có lẽ việc trả cổ tức bằng cổ phiếu sẽ được xem xét lại vì có thể khiến giá cổ phiếu sau pha loãng giảm xuống dưới mệnh giá.


Cho năm 2018, HSC điều chỉnh tăng dự báo với doanh thu tăng trưởng 100,5% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 19,3% - Chúng tôi hiện dự báo doanh thu năm 2018 đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 100,5%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 697 tỷ đồng (tăng trưởng 19,3%). Dựa trên những giả định sau:

Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu cho thuê đất KCN là 1,35 nghìn tỷ đồng (tăng 88%). HSC giả định KBC sẽ hạch toán: 
KCN Quang Châu – 582 tỷ đồng (tăng 578%). 
KCN Tràng Duệ - 548 tỷ đồng (tăng 77%). 
KCN Tân Phú Trung – 155 tỷ đồng (giảm 31%). 
KCN Quế Võ – 62 tỷ đồng (giảm 36%). 

- Do giá trị hợp đồng bán nhà tại dự án Phúc Ninh lớn và công ty xây dựng đúng tiến độ, nên chúng tôi tin tưởng rằng KBC có thể giao sản phẩm bán trong năm 2017 cho người mua và hạch toán doanh thu lớn hơn từ BĐS nhà ở trong năm nay, vào khoảng 800 tỷ đồng (tăng 244%). Trước đây chúng tôi kỳ vọng KBC hạch toán 480 tỷ đồng. 

- Về các mảng khác, chúng tôi cho rằng KBC sẽ bán 5 nhà xưởng với trị giá 175 tỷ đồng (tăng 28%). Chúng tôi cũng giả định doanh thu cho thuê nhà xưởng đạt 51 tỷ đồng (tăng 40%). 

- Doanh thu dịch vụ liên quan tăng trưởng ổn định ở mức 12% và đạt 153 tỷ đồng năm 2018. 

- Tỷ suất lợi nhuận gộp dao động trong khoảng 50-52%. 

- Chi phí lãi vay dự kiến tăng lên 226,2 tỷ đồng (tăng 106,7%) do công ty tăng vay & nợ thuê tài chính để đầu tư cho dự án mới. 

- Chi phí bán hàng & quản lý tăng 27,7% lên 225,8 tỷ đồng do chi phí marketing, phát sinh cả từ hoạt động cho thuê đất KCN và bán nhà tại dự án khu dân cư mới. Theo đó chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 697 tỷ đồng (tăng trưởng 19,3%). 
Theo đó EPS năm 2018 đạt 1.485đ (tăng 19%) và P/E dự phóng là 8,5 lần. Dự án KĐT Phúc Ninh sẽ đóng góp lợi nhuận chính trong năm sau. Dự án KĐT Phúc Ninh có tổng diện đất là 136,5 ha và tổng diện tích đất thương phẩm là 30-34 ha, được chia thành hai giai đoạn:

- Giai đoạn 1 của dự án có tổng diện tích đất khoảng 75 ha với 17,1 ha đất thương phẩm. Trong năm 2017, Công ty đã bán khoảng 6 ha với tổng giá trị là 1.600 tỷ đồng. Tổng giá trị hợp đồng đã đặt chỗ đến cuối năm 2017 là 1.361 tỷ đồng. Chúng tôi ước tính công ty sẽ hạch toán 58,8% giá trị hợp đồng này trong năm nay, tương đương 800 tỷ đồng. Đồng thời, đến cuối Q1 năm nay, tổng giá trị thanh toán đã nhận từ người mua là 600 tỷ đồng. Công ty dự kiến sẽ mở bán thêm nhiều sản phẩm hơn từ 11,1 ha đất còn lại trong giai đoạn 2018-2019. 

- Giai đoạn 2 có tổng diện tích đất 61,5 ha và công ty vẫn chưa hoàn thành bồi thường và giải tỏa đất. Tuy nhiên, theo dự kiến giai đoạn 2 sẽ sớm được triển khai sau khi hoàn thành giai đoạn 1. Chúng tôi nhận thấy nhu cầu lớn đối với dự án Phúc Ninh nhờ vị trí đắc địa, chỉ cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 500m. Số lượng mở bán trong năm 2017 được tiêu thụ nhanh chóng. Do đó, chúng tôi dự báo công ty sẽ có thể bán toàn phần diện tích thương phẩm 11,1 ha còn lại trong năm 2018 và nửa đầu năm 2019. Dự án cũng có tỷ suất lợi nhuận rất cao, khoảng 70%-75% nhờ chi phí đất thấp. Nhờ vậy doanh thu và lợi nhuận từ dự án này sẽ là đóng góp quan trọng cho năm 2019.

Dự án Ngoại Giao Đoàn chưa được bao gồm trong mô hình dự phóng của chúng tôi– Dự án Ngoại Giao Đoàn có tổng diện tích đất là 2 ha, nằm trên đường Phạm Văn Đồng, cạnh công viên Hòa Bình và cách trung tâm Hà Nội khoảng 11 km. KBC dự kiến sẽ hợp tác với một doanh nghiệp phát triển BĐS có uy tín và kinh nghiệp trong ngành để phát triển một tòa nhà phức hợp ở đây. Do còn thiếu thông tin, chúng tôi chưa bao gồm dự án này vào mô hình dự báo cho năm 2018, tuy nhiên chúng tôi cũng lưu ý đến khả năng dự án này sẽ tác động tăng cả RNAV/cp và lợi nhuận của công ty.

Khả năng ghi nhận doanh thu bất thường từ mảng Phát triển KCN nếu có thể hoàn tất các thương vụ đang đàm phán – Một số thương vụ có giá trị lớn ở mảng phát triển KCN đang trong quá trình đàm phán. Trong Q1/2018, KBC đã bán tổng cộng 45 ha đất KCN cho khách hàng mới bao gồm 10 ha cho Samwang Co., Ltd. Samwang là một trong những công ty vệ tinh quan trọng nhất của Tập đoàn Samsung. Công ty dự kiến sẽ đầu tư lên tới 150 triệu USD cho giai đoạn 1 và dự án dự kiến sẽ chiếm khoảng 10 ha tại KCN Quang Châu. Trong tháng 3/2018, hai bên đã ký MOU. KBC cũng cho biết công ty đang làm việc với một khách hàng muốn mua lại khoảng 100 ha đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Do thương vụ này vẫn đang trong quá trình đàm phán, nên không có nhiều thông tin được công bố, tuy nhiên chúng tôi lưu ý rằng nếu đàm phán thành công, thương vụ này sẽ có đóng góp lớn cho lợi nhuận của công ty trong giai đoạn 2018-2019. Tràng Duệ Giai đoạn 3 sẽ là động lực tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn. Công ty vẫn chờ đợi phê duyệt cuối cùng cho kế hoạch mở rộng 687 ha tại KCN Tràng Duệ 3. Do dự án này là một phần trong khu kinh tế Đình Vũ, người thuê đất sẽ được hưởng nhiều lợi ích về ưu đãi thuế đặc biệt và điểm mạnh này được kỳ vọng giúp đẩy mạnh nhu cầu thuê đối với dự án. Tuy nhiên, như đã đề cập trên đây, quá trình xin phê duyệt từ Thủ tướng kéo dài hơn dự kiến, dẫn đến sự chậm chễ trong tiến độ phát triển dự án. Dù vậy, chúng tôi vẫn rất lạc quan về khả năng dự án sớm được thông qua và dự báo đây sẽ là động lực tăng trưởng lợi nhuận chính của công ty sau năm 2019.

KBC hiện sở hữu quỹ đất 5.100 ha cho phát triển KCN – Tổng quỹ đất của KBC hiện khoảng 5.174 ha. Trong đó, 3.100 ha là sở hữu trực tiếp của công ty mẹ và các công ty con. Chiến lược chính của KBC là tiếp tục tập trung vào phát triển KCN và các dự án dân cư tiềm năng tại các vị trí đắc địa. Trong quá khứ, công ty chuyên về phát triển KCN cho các công ty công nghệ cao. Tuy nhiên, do dòng vốn FDI vào Việt Nam hiện có xu hướng chuyển dịch sang nhiều lĩnh vực khác như năng lượng, KBC cũng nắm bắt xu hướng và xem xét cơ hội phát triển KCN cho các công ty năng lượng. Đối với các dự án dân cư, bên cạnh việc phát triển nhà ở cho cán bộ công nhân viên của KCN , KBC cũng sẽ phát triển các sản phẩm đất nền và nhà ở cho mục đích chuyển nhượng tại các dự án BĐS như Phúc Ninh, Ngoại Giao Đoàn, từ đó tạo nguồn thu nhập mới ổn định trong tương lai. Nhờ vậy, chúng tôi dự báo trong 3 năm tới;

- Doanh thu sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp là 23,6%. 
- LNST của cổ đông công ty mẹ sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp là 29,3%. 

Kết luận đầu tư

Tiếp tục đánh giá MUA VÀO. Chúng tôi ước tính RNAV của cổ phiếu là 17.000đ. Giá cổ phiếu hiện thấp hơn giá trị hợp lý 25,1%. Xét về triển vọng lợi nhuận, mảng BĐS sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu trong năm nay và dự báo sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong tương lai;

Và thu nhập từ cho thuê KCN cũng được dự báo sẽ tăng mạnh hơn so với mức thấp của năm 2017. Quyết định phê duyệt cuối cùng cho mở động thêm 687 ha tại KCN Tràng Duệ 3 sẽ là động lực tăng trưởng chính về dài hạn và chúng tôi ước tính RNAV nhờ vậy sẽ tăng thêm 10% lên 17.000đ/cp. KBC là công ty khai thác KCN nổi bật hoạt động tại trọng điểm công nghiệp của khu vực phía Bắc, Việt Nam, là nơi thu hút dòng vốn FDI mạnh nhất. Công ty cũng đã mở rộng sang mảng khu đô thị cung cấp nhà ở sát các KCN của mình. Và dự báo mảng này sẽ là nguồn doanh thu ngắn hạn đáng kể.

(Nguồn: HSC)

Dịch vụ tư vấn

Dùng thử 20 ngày nhận tư vấn qua Email
- Bản tin hằng ngày
- Khuyến nghị Mua/Bán
- Tư vấn Phái sinh/ Chứng quyền
- Cảnh báo thị trường
- Dự báo KQKD
- Báo cáo phân tích
  •  (*)

  •  (*)

  •  (*)

Đăng ký mở tài khoản

“Bạn không bao giờ quá già hay quá trẻ để đầu tư”
  •  (*)

  •  (*)